수원지방법원 2025타경1215. 안양시 동안구 관양동 안양스마트베이2 8층 802호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 인접한 2개 호가 연접되어 사무실(상호: 썬앤씨) 등으로 연계 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사썬앤씨이고, 2020.03.20 거래가액 266,091,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
권리구조의 출발점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 564,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 8층 801호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 권리 가운데 매각으로 소멸하는 권리는 낙찰자가 떠안지 않습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1215 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 891 안양스마트베이2 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 벌말로102번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 · 사무실(상호: 썬앤씨) 등으로 연계 사용 |
| 소유자 | 주식회사썬앤씨 · 2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 266,091,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 499,413,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.20 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며 채무자는 주식회사썬앤씨입니다. 이후 2020.07.24 설정된 하나은행 근저당 18,000,000원, 2024년 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.07.14 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2024.05.09 설정됐던 이희성 86,000,000원·김철영 76,000,000원·최길환 30,000,000원의 근저당과 2024.06.10 김옥자 200,000,000원의 근저당, 이에 관한 가처분들은 2025.09.05 확정판결을 원인으로 2025.09.22 말소된 내역이 확인됩니다. 하나은행의 을구 2번 근저당은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전된 등기가 있으나, 애초 권리 자체가 말소기준 이후입니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 326,000,000원, 현재 최저매각가는 208,640,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 166,912,000원(51%), 4회 유찰 시 133,529,600원(41%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실은 확인할 수 있어도, 그것이 현재 시장가격보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 지식산업센터 사무실인 만큼 입찰가격은 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 119,760,467원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,720,960원을 제외한 204,919,040원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권 총액 881,760,467원 중 배당액은 204,919,040원, 부족액은 676,841,427원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동 ‘GS파워 안양열병합발전처’ 북동측 인근이며, 공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용. 지식산업센터로 2개 호가 연접되어 있고 사무실(상호: 썬앤씨) 등으로 연계 사용되고 있습니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층이며, 공용 위생·급배수·소화·승강기·주차시설과 내부 천정형 에어컨이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,654.0㎡, 공장용지·공업용이며 일반공업지역입니다. 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역·대기관리권역 등에 포함되고, 소로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대 관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 801호와의 연계 사용. 감정평가상 2개 호가 연접되어 사무실 등으로 연계 사용 중입니다. 802호 단독 사용·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물 및 인근 지식산업센터 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 같은 건물 8층 801호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 이후라 소멸하는 구조이나, 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.03.20 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 주요 채권·압류·경매권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 326,000,000원에서 두 차례 유찰돼 208,640,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 아파트가 아니라 지식산업센터 사무실이고 801호와 연계 사용 중이라는 이용 특성이 있습니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만, 현재 가격이 싸다는 근거는 아직 부족하다”입니다. 실거래·점유·801호와의 사용관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
