대구지방법원 2025타경9518. 경산시 진량읍 봉회리 진량시장 102동 2층 1호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 황순선이며, 2018년 3월 23일 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임고농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권과 경북신용보증재단·제이비우리캐피탈주식회사·경산농업협동조합의 가압류, 경산시 압류가 추가되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 임차인이 3명 존재하고, 공부상 하나의 호실을 내부에서 두 개의 근린생활시설로 구획해 사용한다는 사실이 확인됩니다. 낙찰자가 금융채무를 인수하지 않는다는 것과 내부를 문제없이 인도받는다는 것은 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 47-5 진량시장 102동 2층 1호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 진량읍 봉황길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 중 2층 1호 |
| 이용상태 | 공부상 1개 호실 · 내부 구획으로 2개의 근린생활시설 이용 · 베란다 확장 |
| 소유자 | 황순선 (2018.03.23 소유권이전 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,336,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 임고농업협동조합 / 155,289,263원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 실제 임차인 | 3명 · 구자익, 박영기, 송일구 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2018년 3월 23일 임고농업협동조합 근저당권입니다. 동일 날짜에 현재 소유자의 소유권이전이 있었으며, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 진량새마을금고와 부림새마을금고의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 대항력보다 점유관계가 변수
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 임차인은 구자익·박영기·송일구, 총 3명입니다. 세 임차인 모두 전입신고일이 2018년 3월 23일의 말소기준권리보다 늦으며, 현재 조사상 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 상가이므로 전입신고뿐 아니라 사업자등록·인도 등 상가임대차 관련 요건도 확인해야 최종적인 대항력 판단이 가능합니다.
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자익 | 2024.11.22 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
배당요구 미확인 인수 0원 분석 |
| 박영기 | 2021.08.13 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
배당요구 미확인 인수 0원 분석 |
| 송일구 | 2025.11.05 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
배당요구 2025.11.24 인수 0원 분석 |
전입신고일은 조사된 날짜이며, 상가임대차보호법상 사업자등록에 따른 대항요건 충족일과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판정이 아닙니다.
동일 인물이라면 단순 임차인 외에 근저당권의 채무자로서 이해관계가 존재할 수 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 하지만, 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 동일인 여부와 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 확인해야 합니다.
③ 내부 구획 — 상가의 물리적 상태가 핵심
매각물건명세서에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있습니다.
감정평가서에는 일부 내부가 이해관계인 부재와 폐문 등으로 확인되지 않아 외부 관찰 및 탐문을 기준으로 평가했다는 취지의 내용도 있습니다.
- 구획 상태. 하나의 호실을 두 개의 근린생활시설로 사용하고 있습니다. 각 구획의 실제 점유자와 출입 구조를 확인해야 합니다.
- 임차범위. 임차인 3명이 어느 구획을 사용하는지 확인해야 합니다. 특정 임차인의 점유 범위를 계약서와 현황으로 대조할 필요가 있습니다.
- 베란다 확장. 확장 부분이 관련 규정과 건축물대장에 부합하는지 확인해야 합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 확장 부분의 적법성이 확정되지는 않습니다.
- 내부 실사. 감정평가 당시 일부 내부를 확인하지 못했으므로 실제 시설 상태·수리 필요성·원상회복 부담을 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 24%, 하지만 현재 시세는 별개
본건의 감정가는 168,000,000원, 4회 유찰 후 현재 최저매각가는 40,336,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.
가격 하락 폭은 크지만, 이 수치는 감정가와 경매 최저가의 비교일 뿐입니다. 동일 건물 또는 인근의 유사한 근린생활시설 실거래 가격이나 실제 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 현재 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 168,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 40,336,000원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,200원 | 16.81% | 가정 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 19,764,640원 | 11.76% | 가정 시나리오 |
⑤ 예상배당표 (매각가 40,336,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능 금액은 39,209,952원입니다. 이 금액은 말소기준권리자인 임고농업협동조합에 배당되는 것으로 추정되며, 다른 채권자에게는 배당 가능 금액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,126,048원 |
| 1. 근저당 · 임고농업협동조합 | 180,000,000원 | 39,209,952원 |
| 2. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,847,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경산농업협동조합 | 35,400,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 401,248,371원 | 39,209,952원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 362,038,419원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 변동될 수 있습니다. 경산시 압류의 구체적인 조세채권액은 위 배당표에 반영되어 있지 않습니다.
⑥ 회차별 위험 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 40,336,000원 | 39,209,952원 | 362,038,419원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,200원 | 27,326,966원 | 373,921,405원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,764,640원 | 19,008,876원 | 382,239,495원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 임고농업협동조합의 신청채권액 155,289,263원이 전액 충족되지 않습니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자 역시 배당을 받지 못하는 구조입니다.
다만 채권자의 손실 증가와 매수인의 법률상 인수액은 별개입니다. 채권자가 배당받지 못한다고 해서 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용은 별도로 점유·관리비·건축물 상태·조세관계를 조사해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 봉황초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 중·소규모 공장, 학교 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 있으며 버스승강장 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 접도. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역으로 조사되며, 소로2류 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며, 공시지가는 914,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕, 외장타일·벽지·데코타일 마감, 공동 위생설비 및 급·배수설비 등이 조사되었습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 실제 상권 수요, 공실 가능성, 임대료 수준과 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 임차인 3명 전수 확인. 구자익·박영기·송일구의 임대차계약, 실제 점유 구역, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 박영기 관계인 여부. 임차인 박영기와 근저당권상 채무자 박영기가 동일 인물인지 확인하고, 실제 보증금 지급 및 임대차관계의 실재 여부를 검토하세요.
- 내부 구획 실사. 공부상 1개 호실과 실제 2개 근린생활시설의 구획이 어떻게 다른지 확인하고, 임차인별 점유 범위를 확인하세요.
- 베란다 확장 검토. 확장 부분의 건축물대장 부합 여부, 필요한 원상회복이나 인허가 사항을 확인하세요.
- 명도비용. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유하고 있다면 인도명령·명도소송·협의 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 인도 가능 시점과 비용을 별도로 검토하세요.
- 배당 및 조세 확인. 경산시 압류 관련 조세채권, 임차인의 최우선변제 가능성, 집행비용과 실제 배당순위를 검토하세요.
- 미납 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납 내역과 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
- 실제 거래가격 확인. 진량시장 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매 사례와 임대수익을 조사해 최저가 40,336,000원의 적정성을 따로 판단하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 집합건축물대장 및 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험·저평가 상가”
대구지방법원 2025타경9518은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 사건입니다. 2018년 임고농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 임차인 3명이 존재하고, 그중 박영기는 별도 근저당권의 채무자와 이름이 같습니다. 내부를 두 개의 근린생활시설로 구획하여 사용하고, 베란다 확장 및 일부 내부 미확인 사항도 있습니다. 이 문제들은 등기상 권리가 소멸한다는 이유만으로 자동으로 해소되지 않습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 24%인 40,336,000원이지만, 비교할 실거래 시세나 검증된 임대수익이 없어 실제로 저평가된 가격인지 확정할 수 없습니다. 이미 4회 유찰된 근린생활시설이라는 점에서 가격의 하락 폭보다 실질 점유관계와 환금성을 먼저 검토할 필요가 있습니다.
결론적으로 등기상 인수채무는 0원으로 분석되지만, 임차관계·내부 상태·시장가격에 관한 확인사항이 많아 종합 위험도는 높게 평가됩니다. 입찰 판단은 대항요건과 실제 점유, 내부 구획 및 확장 상태, 인근 거래·임대수익을 확인한 뒤 이루어져야 합니다.
