대구지방법원 2025타경9518. 경산시 진량읍 봉회리 진량시장 제102동 제2층 제1호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 공부상 1개호이나 내부를 구획해 2개의 근린생활시설로 이용하고 일반건축물대장 도면상 베란다 부분을 확장해 일체로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 황순선으로, 2018.03.19 매매를 원인으로 2018.03.23 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다.

권리의 기준점은 같은 날 설정된 임고농업협동조합 채권최고액 180,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권과 경북신용보증재단, 제이비우리캐피탈주식회사, 경산농업협동조합의 가압류, 경산시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018.03.23의 임고농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 120,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 50,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 15,847,600원, 경산농업협동조합 가압류 35,400,771원, 경산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음

세 사람 모두 전입신고가 말소기준일인 2018.03.23보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 — 감정가의 34.3%지만 시세 판단은 별개

감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 57,624,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 낙찰가를 57,624,000원으로 가정하면 57,624,000원입니다.

하지만 이 사건에는 현재 가격을 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이미 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점은 시장의 응찰 강도가 낮았다는 사실 자체를 보여주므로, 상가의 실제 임대수익과 인근 거래가를 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)

채권 합계 401,248,371원 중 예상배당은 56,186,768원이며 미배당은 345,061,603원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 공부상 1개호이나 내부를 구획하여 2개의 근린생활시설로 사용 중입니다.
• 확장 부분. 일반건축물대장 도면상 베란다 부분을 확장해 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 중 2층 1호로, 외벽 외장타일, 내벽 벽지, 바닥 데코타일, 새시창호입니다.
• 설비. 공동 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
• 입지. 봉황초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 중·소규모 공장, 학교, 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 간선도로 인근이며 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 914,100원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 57,624,000원과 감정가만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 거래가를 확인해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 구자익·박영기·송일구의 실제 점유 범위와 계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 박영기 관계 확인. 임차인 박영기와 후순위 근저당 채무자 박영기의 동일인 여부 및 관계를 원본 자료로 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 구획. 공부상 1개호를 2개 근린생활시설로 사용하고 있으므로 실제 내부구조와 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 베란다 확장. 일반건축물대장 도면상 베란다 확장 부분의 현황과 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자 3명의 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 시장에서 다시 검증해야 한다

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 구자익·박영기·송일구 3명의 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 3회 유찰을 거쳐 최저가는 57,624,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 현재 시세를 검증할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 공부상 1개호를 2개의 근린생활시설로 사용하고 있고 베란다 확장 이용도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요한 근린생활시설”로 보는 것이 맞습니다. 최저가의 낮은 비율보다 실제 상권, 임대수익, 점유와 내부구조, 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.