대구지방법원 2025타경9518. 경산시 진량읍 봉회리 진량시장 102동 2층2호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 황순선이며 2018.03.23 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 임고농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 대구경북양돈축산업협동조합 근저당, 경북신용보증재단· 제이비우리캐피탈주식회사·경산농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 경산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 확인할 부분은 점유관계와 가격입니다. 현황조사상 구자익·박영기·송일구 3명이 확인되지만 전입일은 모두 2018.03.23 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 박영기는 2025.04.30 설정된 후순위 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 여부를 원본 자료와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9518 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 47-5 진량시장 102동 2층2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 중 2층 단위상가 |
| 소유자 | 황순선 · 2018.03.23 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임고농업협동조합 / 155,289,263원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.30 대구경북양돈축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당을 비롯해, 2025년 8월의 가압류 3건, 2025.10.16 임의경매개시결정, 2026.01.19 경산시 압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구자익 | 2024.11.22 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영기 | 2021.08.13 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송일구 | 2025.11.05 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2018.03.23보다 늦어 대항력이 없습니다. 송일구는 2025.11.24 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 44,247,000원으로 감정가 129,000,000원의 34.3% 수준이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 44,247,000원 | 358,197,817원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,972,899원 | 371,232,984원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,681,029원 | 380,357,601원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 미상 | 1,196,446원 |
| 1. 근저당 · 임고농업협동조합 | 180,000,000원 | 43,050,554원 |
| 2. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,847,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경산농업협동조합 | 35,400,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 최저가 44,247,000원 가정 시 채권자 총 청구액 401,248,371원 중 43,050,554원이 배당되고, 미배당액은 358,197,817원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 봉황초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·노선상가·중소규모 공장·학교·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 공동 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 320.0㎡, 공시지가는 914,100원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 일부 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부 확인이 제한돼 외부 확인과 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 진량시장 내 유사 근린생활시설의 실제 거래가·임대료·공실 현황을 확인하세요.
- 임차인 3명 확인. 구자익·박영기·송일구 모두 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 실제 임대차계약 내용은 별도로 확인해야 합니다.
- 박영기 관계 확인. 후순위 근저당 채무자와 임차인 이름이 같으므로 동일인인지, 임대차가 실제로 존재하는지 확인이 필요합니다.
- 배당요구. 송일구는 2025.11.24 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공동담보. 임고농업협동조합과 대구경북양돈축산업협동조합 근저당에는 다른 부동산이 공동담보로 포함돼 있어 실제 배당은 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 일부 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·수리상태·영업상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018.03.23 임고농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명 역시 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 크다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 시세 비교자료가 없고 이미 3회 유찰됐으며, 현황조사상 임차인 3명의 점유관계와 박영기 동일인 여부도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형이지만, 가격과 점유는 현장 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
