대구지방법원 2025타경9518. 경산시 진량읍 봉회리의 진량시장 102동 2층 2호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 단위상가입니다. 숫자만 보면 상당히 눈에 띕니다. 감정가 129,000,000원이 5회 유찰되며 최저매각가 21,680,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 상가는 아파트와 달리 층별 접근성, 실제 임대수요, 내부 구조 및 공실 위험에 따라 시장가격이 크게 달라집니다. 낮은 최저가와 높은 투자수익률은 전혀 같은 말이 아닙니다.

등기상 말소기준권리는 2018.03.23 설정된 임고농업협동조합 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 3명의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 자료상 낙찰자가 승계할 보증금은 산정되지 않지만, 근린생활시설의 실제 영업·점유와 사업자등록 상태를 확인하는 절차는 생략할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 추가 확인

말소기준권리는 을구 7번 임고농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 180,000,000원이며, 공동담보로 진량시장 102동 2층 1호가 기재되어 있습니다. 2025.04.30 추가 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권도 후순위로, 본건 외 다른 부동산이 공동담보에 포함되어 있습니다. 이들 후순위 권리와 가압류·압류는 매각에 따라 말소되는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음으로 분류

세 임차인의 보증금은 각각 5,000,000원, 20,000,000원, 10,000,000원입니다. 세 사람 모두 2018.03.23 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당순위를 단정할 수 없습니다.

송일구는 2025.11.24 배당요구를 신청했습니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 전액 배당이나 우선변제권이 보장되는 것은 아닙니다. 나머지 임차인들의 배당요구 여부 역시 확정적으로 판단하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 17%여도 저렴하다고 단정할 수 없다

감정가 129,000,000원 대비 최저매각가는 21,680,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 약 16.8%로, 다섯 차례 유찰되면서 가격이 크게 내려왔습니다.

6회·7회 유찰 가격은 가정한 시나리오이며 실제 매각조건과 차기 최저매각가는 법원의 공고로 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 가정입니다.

현재 권리분석상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액은 21,680,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 및 수리비 등은 별도입니다. 실제 영업·임대 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

가격 판단의 핵심은 감정가와 현재 최저가의 차이가 아니라 실제 시장에서 이 상가를 얼마에 사고팔거나 임대할 수 있느냐입니다. 동일 건물과 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실기간, 관리비 및 내부 상태를 확인하기 전에는 객관적인 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,680,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 790,240원을 제외하면 20,889,760원이 선순위 임고농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아가는 예상배당금은 0원입니다. 소유자에게 교부될 잔여금도 없습니다.

근저당 채권액은 실제 대출잔액이 아닌 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 미배당 380,358,611원은 이 기준에 따른 산술적 차액이며 실제 확정 채무잔액이나 낙찰자의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 공동담보 관련 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 진량읍 봉회리 봉황초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 중·소규모 공장, 학교 및 농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 간선도로 인근에 있고 버스승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 북측 약 20m, 서측 약 10m 포장도로와 접하는 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물이며, 해당 호실은 2층 근린생활시설입니다. 외장타일, 벽지 및 데코타일 마감, 새시창호와 공동 위생·급배수설비가 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 914,100원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 320.0㎡로, 이를 해당 호실의 전용면적이나 소유지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부·이용상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물로 표시되지는 않았습니다. 다만 현장 내부 확인에는 제한이 있어 실제 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 내부 구획 관련 주의. 감정평가상 2층 1호에 내부 구획 및 베란다 확장 이용이 언급되어 있습니다. 이는 본건 2호의 위반이나 확장 사실을 의미하지 않습니다. 인접 호실과의 경계, 실제 점유공간, 공용부분 이용관계는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트에 비해 임차수요와 매매수요가 제한적일 수 있습니다. 특히 본건의 5회 유찰은 투자금 회수와 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있음을 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 진량시장 및 인근 유사 근린생활시설의 거래가격을 대조하고, 감정가 129,000,000원과 현재 최저가 21,680,000원 사이의 가격 차이가 실제 투자기회인지 검증하세요.
• 임대수익 검증. 구자익·박영기·송일구의 실제 임대차 목적물, 사용공간, 계약기간, 보증금, 월차임 및 현재 임대료 수납 여부를 확인하세요. 서로 다른 호실의 임대차가 혼재되어 있지 않은지도 중요합니다.
• 박영기 관계 확인. 임차인 박영기와 후순위 근저당 채무자 박영기의 동일인 여부, 실제 보증금 지급과 점유 경위를 확인하세요. 이름 일치만으로 허위 임차관계라 단정하지 마세요.
• 상가 대항력 확인. 사업자등록, 실제 점유·인도, 확정일자, 배당요구 종기, 상가건물임대차보호법 적용 여부 및 임차인별 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 내부 현황 확인. 2층 2호의 독립 출입구, 내부 구조, 호실 경계, 설비, 누수·수선 상태 및 공용부분 이용관계를 확인하세요. 인접 1호의 구획·확장 사항과 혼동하지 않아야 합니다.
• 명도비용 확보. 자료상 인수액은 0원이지만 임차인이나 점유자가 바로 퇴거하는 것은 아닙니다. 인도 협의, 영업시설 철거, 유체동산 처리 등의 비용과 절차를 검토하세요.
• 체납액 확인. 관리비·공과금·조세채권을 확인하고, 특히 경산시 압류의 원인과 매각대금 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
• 공동담보 확인. 임고농업협동조합 및 대구경북양돈축산업협동조합의 공동담보 범위와 관련 부동산의 경매·변제 상황을 확인하세요.
• 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”

이 물건은 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018년 임고농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류는 소멸하며, 현재 확인된 임차인 3명 역시 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 경매의 핵심 리스크는 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 5회 유찰된 근린생활시설의 환금성, 임차인 박영기와 후순위 근저당 채무자의 관계, 사업자등록과 실제 점유를 포함한 상가 임차관계, 내부 현황 및 임대수익의 불확실성이 남습니다. 객관적인 실거래 비교가격이 확정되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 후순위 권리가 정리되는 장점은 있으나, 다회유찰과 상가의 환금성, 임차관계 확인 필요성에 대한 감점이 큽니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 시세 검증 전까지 판단 보류. 실제 임대수익과 거래 가능가격, 점유관계가 확인된 뒤에야 입찰 여부와 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다.