대전지방법원 2025타경1142. 홍성군 홍북읍 신경리 아르페온2차 1층 115호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 소유자는 황천재로, 2020년 12월 23일 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 276,488,000원입니다. 같은 날 금마농업협동조합 명의 채권최고액 513,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 홍성군 압류, 대전푸른신용협동조합 가압류 200,000,000원, 현재 임의경매개시결정, 예산군 압류가 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인도 없습니다. 따라서 권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리보다 물리적 구획과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층115호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 7층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 황천재 · 2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 276,488,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 530,614,483원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.12.23 금마농업협동조합 근저당권이며, 이후 홍성군 압류, 대전푸른신용협동조합 가압류, 현재 임의경매개시결정과 예산군 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 146,020,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 102,214,000원, 그 다음은 71,549,800원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 현황이 공실 근린생활시설이고 115호와 116호 사이에 벽체가 없는 상태라, 독립 호수로서의 실제 사용·임대·재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 근저당권 · 금마농업협동조합 | 513,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 가압류 · 대전푸른신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,020,000원 가정 시 채권자 총 청구액 713,000,000원 중 143,175,720원이 배당되고 미배당액은 569,824,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다. 115호와 116호는 등기상 별개의 호수지만 양 호수 사이 벽체가 없습니다.
- 입지. 충청남도교육청 남서측 인근으로 공공청사, 오피스텔, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지 현황. 공시지가 1,035,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. 115호와 116호 사이 벽체가 없는 현황을 직접 확인하고, 낙찰 후 독립 사용에 필요한 조치를 검토해야 합니다.
- 116호 관계 확인. 근저당권에는 116호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 115호의 실제 이용과 116호의 점유·출입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린상가의 실제 임대료와 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생하는 물건이 아닙니다. 임차 수요와 공실 기간을 따로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 커도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 경계·공실을 먼저 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2020.12.23 금마농업협동조합 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰돼 146,020,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다. 게다가 현황은 공실 근린생활시설이고, 115호와 116호 사이에 벽체가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 단순하지만 물건 현황은 단순하지 않은” 유형입니다. 인수 0원은 합격, 가격·경계·공실은 현장 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
