대전지방법원 2025타경1142. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층 115호입니다. 감정평가상 기호(1,2)는 각각 근린생활시설이며 현재는 공실 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 황천재이고, 2020.12.23. 소유권이전 당시 거래가액은 276,488,000원입니다. 같은 날 금마농업협동조합의 채권최고액 513,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 홍성군 압류, 대전푸른신용협동조합의 가압류, 현재의 임의경매개시결정, 예산군 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 현황과 호실 구분을 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 “116호와 경계구분이 없는 상태”라고 기재돼 있고, 감정평가에서도 115호와 116호는 등기상 별도 호수지만 양 호수 사이 벽체가 없는 상태라고 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층 115호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 황천재 · 2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 276,488,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마농업협동조합 / 530,614,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당표상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 말소기준은 2020.12.23. 설정된 금마농업협동조합 근저당권이고, 이후 홍성군 압류, 대전푸른신용협동조합 가압류, 현재 경매개시결정, 예산군 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2022년·2023년·2024년에도 금마농업협동조합이 임의경매를 개시했으나 각각 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2025.08.25. 개시된 건입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 102,214,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,996원 |
| 2. 근저당권 · 금마농업협동조합 | 513,000,000원 | 99,983,004원 |
| 3. 가압류 · 대전푸른신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,214,000원 가정 시 채권자 총 청구액 713,000,000원 중 99,983,004원이 배당되고, 미배당액은 613,016,996원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 613,016,996원 |
| 4회 유찰 시 | 71,549,800원 | 69,861,904원 | 643,138,096원 |
| 5회 유찰 시 | 50,084,860원 | 48,783,333원 | 664,216,667원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 530,614,483원은 전액 회수되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 각각 69,861,904원, 48,783,333원으로 줄어듭니다. 그러나 이 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도교육청 남서측 인근이며, 주위는 공공청사·오피스텔·근린상가 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 운행횟수와 배차간격을 감안한 교통사정은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 현황. 기호(1,2)는 각각 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 북측 약 35m 및 남측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
- 토지정보. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 1,035,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 115호·116호 경계 확인. 두 호실 사이 벽체가 없는 상태이므로 실제 점유·사용범위와 물리적 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가치 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가 당시 근린생활시설 공실 상태였으므로 현재 내부 상태와 이용 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 금마농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 34% 할인보다 ‘경계 없는 두 호실’이 먼저다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리관계만 보면 단순한 편입니다. 현재 최저가도 감정가 298,000,000원에서 3회 유찰돼 102,214,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 근거가 없으므로 이 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 더 중요한 것은 115호와 116호가 별도 등기임에도 실제로는 경계 벽체가 없다는 사실입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 인수 여부’보다 현황 경계 확인과 실제 사용가치 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
