대전지방법원 2025타경1142. 홍성군 홍북읍 신경리 아르페온2차 1층 116호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층입니다. 권리의 기준점은 2020.12.23. 설정된 금마농업협동조합 근저당권 513,000,000원입니다. 이후 대전푸른신용협동조합 가압류 200,000,000원, 홍성군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 “115호와 경계구분이 없는 상태”라고 기재되어 있고, 감정평가서도 115호와 116호가 등기상 별개의 호수이지만 양 호수 사이 벽체가 없는 상태라고 확인합니다. 따라서 독립된 116호의 실제 사용·점유 범위와 경계 상태는 입찰 전 반드시 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층 116호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 황천재 · 2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 383,916,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 134,799,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 금마농업협동조합 관련 임의경매 · 530,614,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 등기된 대전푸른신용협동조합 가압류 200,000,000원과 홍성군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교는 별개
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 134,799,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오상 4회 유찰 시 94,359,300원, 5회 유찰 시 66,051,509원으로 제시되어 있습니다.
하지만 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시장가 대비 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 현황 공실의 근린생활시설이고 115호와 경계가 분리되지 않은 상태라는 점 때문에, 가격 판단은 독립된 116호의 실제 이용 가능 범위를 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,186원 |
| 1. 근저당 · 금마농업협동조합 | 513,000,000원 | 132,111,814원 |
| 2. 가압류 · 대전푸른신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,799,000원 가정 시 채권자 총 청구액 713,000,000원 중 132,111,814원이 배당되고 미배당액은 580,888,186원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도교육청 남서측 인근으로 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 운행횟수와 배차간격을 감안한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 대체로 평지로서 상업·업무용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,035,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 115호와의 경계 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 양 호수간 벽체가 없으므로 116호의 실제 경계와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 현황은 공실입니다. 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 재확인이 필요합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 34.3%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 금마농업협동조합 근저당권에는 아르페온2차 1층 115호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 반복 경매 이력 확인. 2022.12.12., 2023.08.16., 2024.02.20. 임의경매개시결정은 이후 취하됐고, 현재는 2025.08.25. 개시된 경매가 진행 중입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 경계와 활용성이 먼저”
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 물리적 현황입니다. 116호는 115호와 별개의 등기이지만 실제로는 양 호수 사이 벽체가 없고 경계구분도 없는 상태입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 134,799,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 판단의 승부처는 116호의 독립된 경계와 실제 활용 가능성 확인입니다.
