대전지방법원 2025타경1142. 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층 116호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 현재 소유자는 황천재로, 2020.12.23. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 383,916,000원입니다. 같은 날 금마농업협동조합이 채권최고액 513,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 대전푸른신용협동조합의 가압류, 홍성군 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 권리 인수 자체는 단순합니다. 문제는 권리보다 물건 현황입니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 115호와 116호가 등기상 별개의 호수임에도 양 호수 사이 벽체가 없고 경계구분이 없는 상태라고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 황천재 · 2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 383,916,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 192,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마농업협동조합 / 530,614,483원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 513,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원의 말소형 구조
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 2022.12.05. 대전푸른신용협동조합 가압류 200,000,000원, 2023.09.12. 홍성군 압류, 2025.08.25. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 리스크
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정 이용상태는 현황 공실입니다. 임차인 인수 리스크가 없는 점은 분명한 장점이지만, 이 사건은 통상적인 임차관계보다 115호와의 물리적 경계 문제를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 115호와 116호는 각각 별개의 호수이나 현황상 양 호수 사이 벽체가 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 192,570,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 기준 역시 192,570,000원입니다.
그러나 현재 사건에는 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”, “반값이라 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·공실 상태이고 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격 할인 자체보다 수요와 환금성을 별도로 검증해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,980원 |
| 2. 근저당 · 금마농업협동조합 | 513,000,000원 | 189,074,020원 |
| 3. 가압류 · 대전푸른신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 713,000,000원 중 189,074,020원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 523,925,980원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 523,925,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 580,888,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 94,359,300원 | 92,260,833원 | 620,739,167원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 134,799,000원, 4회 유찰 시 94,359,300원으로 내려가는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실 자체가 환금성이나 경계 문제를 해결해 주지는 않습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 115호·116호는 각각 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 경계. 등기사항전부증명서상 별개 호수지만 양 호수 사이 벽체가 없는 상태입니다.
- 주위환경. 충청남도교육청 남서측 인근으로 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며 교통사정은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,035,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 115호·116호 현황 확인. 등기상 별도 호수인데 벽체가 없으므로 현장에서 116호의 물리적 범위와 독립 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 비교 실거래가 없으므로 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 공실 상태 점검. 근린생활시설 현황 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당권이 말소기준인지, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 다시 대조합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 523,925,980원이어도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않습니다.
- 원본·현장 확인. 경계구분 없는 상태는 이 사건의 핵심 변수이므로 서류 확인만으로 끝내지 말고 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 깔끔합니다. 2020.12.23. 금마농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설·공실이고, 115호와 116호가 별개 등기임에도 현황상 양 호수 사이 벽체가 없습니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고 비교 실거래 자료도 없어, 최저가 192,570,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 경계 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
