대전지방법원 2025타경504058. 충청남도 금산군 진산면 막현리에 있는 단독주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 감정가가 9,361,760원이고 3회 유찰 후 최저가가 3,210,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 소액으로 주택과 토지를 취득할 수 있는 것처럼 보입니다.

하지만 반드시 구분해야 할 사실이 있습니다. 매각되는 것은 주택과 토지 전체가 아니라 김남영의 공유지분 10분의 1입니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남으며, 낙찰자가 단독으로 건물 전체를 소유하거나 특정 방·토지 부분을 독점적으로 사용할 권리를 취득하는 구조가 아닙니다.

여기에 최병욱의 선행 전입과 미상 보증금, 공유자의 우선매수권, 장기간 방치된 건물 상태가 겹쳐 있습니다. 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 취득비용·사용 가능성·환금성을 함께 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 공유관계는 남는다

말소기준권리는 2025.08.18. 현대카드주식회사의 김남영 지분 가압류입니다. 이후 김남영 지분에 설정된 강제경매개시결정과 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 확인되지 않습니다.

그러나 가압류의 소멸과 매수인의 모든 위험이 해소되는 것은 별개의 문제입니다. 기존 공유자의 소유지분은 매각 대상이 아니므로 그대로 남습니다. 또한 최병욱의 전입일은 말소기준권리보다 빠르며, 임대차 보증금이 확인되지 않았습니다.

② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

실제 임차인으로 기재된 인원은 1명입니다. 최병욱의 임대차 성립 여부와 현재 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.

따라서 최저가 3,210,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 보증금과 임대차의 실체, 점유상태, 배당 가능 여부를 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득비용을 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34%는 시세 할인율이 아니다

감정가는 9,361,760원, 현재 최저가는 3,210,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려왔습니다.

하지만 이 감정가는 김남영의 공유지분 10분의 1에 대한 평가입니다. 일반적인 단독주택 전체의 거래가격과 직접 비교할 수 없으며, 해당 지분의 실제 시장가치도 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,210,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 457,780원을 제외하고 현대카드 가압류에 2,752,220원이 배당됩니다. 케이비국민카드는 예상배당이 없고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

집계된 채권 총액은 26,395,285원, 채권자 예상배당은 2,752,220원, 미배당액은 23,643,065원입니다. 이는 계산에 반영된 채권의 부족액으로, 매수인이 동일한 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 제약

매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 내용이 있습니다.

이는 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 정해진 요건에 따라 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 취득이 제한될 수 있다는 의미입니다.

공유자 우선매수권이 존재한다는 사실만으로 반드시 공유자가 매수한다는 뜻은 아닙니다. 다만 외부 입찰자가 최고가를 제시했다고 해서 취득이 확정되는 구조도 아닙니다.

⑥ 건물·토지 상태 — 저가에도 이유가 있다

• 위치. 충청남도 금산군 진산면 막현리 소재 마근대미마을 내에 있으며, 주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 배차간격 등을 고려한 대중교통 접근 조건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 사용승인일이 1956년인 목조시멘트기와지붕 단층주택입니다. 단독주택으로 이용 중이나 장기간 방치된 상태로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생급배수·난방·전기설비가 되어 있으나, 장기간 방치로 정상 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 면적 차이. 주택의 공부상 면적은 58.31㎡이지만 실측사정 면적은 82.5㎡로 차이가 있습니다. 건축물 현황과 공부 및 매각 대상 범위의 대조가 필요합니다.
• 창고. 흙벽돌조 시멘트기와지붕 단층창고 13㎡는 소재불명으로 기재되어 있습니다. 실제 존재 여부와 매각 대상에 포함된 건축물의 현황 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 전체 면적은 568.7㎡입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 해당하고, 가축사육제한구역과 배수구역에 포함됩니다.
• 도로·형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로각지(불)로 기재되어 있습니다. 현장 접근과 실제 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 56,400원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표이며 지분의 실제 거래가격이나 주택 전체의 시세를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 농촌 소재 노후 단독주택의 소수 공유지분입니다. 다른 공유자의 지분이 남고 건물 상태와 점유관계도 불확실하므로 일반적인 전체 소유권 취득보다 처분 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 김남영 소유 지분 10분의 1만 매각되는 사건입니다. 토지·건물 전체 소유권을 취득하는 것으로 오해하지 않아야 합니다. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 범위를 원본으로 대조하세요.
• 공유관계 확인. 다른 공유자의 현 지분과 사용관계, 공유물 관리 및 처분에 관한 협의 가능성을 확인하세요. 특정 부분을 단독 점유할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 최병욱의 점유·임대차 확인. 2017.04.13. 선행 전입, 과거 공유자 이력 및 보증금 미상이라는 사실을 함께 검토하세요. 실제 점유자와 계약관계, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 확인. 낙찰가에 실제 인수하게 되는 금액을 더해 판단하세요. 보증금이 확정되지 않은 현재는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
• 공유자 우선매수권 확인. 1회 행사 가능 조건이 있으므로 우선매수신고 여부와 절차를 확인하세요. 최고가 응찰만으로 취득이 보장되지 않습니다.
• 건물 현황 확인. 1956년 사용승인 건물의 장기 방치 상태, 설비 작동 여부, 주택 면적 차이 및 소재불명 창고를 실사하세요.
• 가격 기준 재설정. 감정가 대비 34%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 마세요. 지분 자체의 거래 가능성과 실제 활용 가치, 선행 전입자 인수 위험을 반영해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 변경사항을 다시 확인하세요.

맺으며 — “321만원짜리 집”이 아니라 “위험이 남은 1/10 지분”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저가가 아닙니다. 감정가 9,361,760원에서 3,210,000원으로 내려왔지만 그 금액은 김남영의 공유지분 10분의 1에 대한 가격입니다.

등기상 현대카드와 케이비국민카드의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 다른 공유자의 지분은 남고, 최병욱의 선행 전입과 미상 보증금으로 인해 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 공유자 우선매수권도 1회 행사 가능하여 외부 입찰자의 취득이 제한될 수 있습니다.

여기에 1956년 사용승인된 장기 방치 주택, 공부와 실측 면적 차이, 소재불명 창고, 비교 가능한 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급. 3회 유찰된 낮은 가격에도 불구하고 지분 특유의 낮은 활용·환금 가능성, 공유자 우선매수권, 선행 전입자의 보증금 미상, 건물 현황 불확실성이 함께 존재합니다. 보증금과 실제 매각 범위, 공유관계를 확인하기 전에는 가격 메리트와 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.