대전지방법원 2025타경15834. 아르페온2차 5층 502호로, 등기 형태는 집합건물이고 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 현재 최저매각가는 65,547,000원으로 감정가 273,000,000원의 24.01% 수준까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 2018년 전입한 주식회사 지아티앤에스와 2019년 전입한 주식회사 기산은 말소기준일 2022.10.18보다 앞서 전입했고, 각각 보증금 20,000,000원·10,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다.

현재 회차에서는 낙찰대금 65,547,000원에 인수보증금 30,000,000원을 더한 실질취득 95,547,000원이 자금판단의 출발점입니다. 별도 실거래 비교치는 없으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 4회 유찰이라는 사실 자체와 사무실 일괄 이용 형태를 함께 보면 환금성과 명도·원상분리 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심

권리분석 기준일은 2022.10.18 홍성군 압류입니다. 이후의 박영하 근저당 30,000,000원, 김건수 가압류 43,800,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 먼저 전입한 두 임차인은 이야기가 다릅니다. 주식회사 지아티앤에스는 2018.05.29, 주식회사 기산은 2019.04.18 전입해 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당요구·확정일자에 따른 우선변제는 확인되지 않아, 계산상 두 보증금 전액 30,000,000원이 매수인 인수로 잡힙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 이 중 2명 인수 위험

세 임차인은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 보증금 합계 자체는 40,000,000원이지만, 매수인 인수로 계산되는 것은 말소기준보다 먼저 전입한 두 임차인의 보증금 30,000,000원입니다. 전준호는 2023.03.09 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)

현재 회차에서는 배당 대상 채권 73,800,000원 중 63,967,154원이 배당되고 9,832,846원이 미배당으로 남는 계산입니다. 대항력 임차인 보증금 30,000,000원은 배당에서 빠져 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 해석 — 4회 유찰보다 실질취득을 먼저 본다

현재 최저가는 65,547,000원으로 감정가 273,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 실질취득 기준으로는 여기에 매수인 인수액 30,000,000원을 더해 95,547,000원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액은 30,000,000원으로 계산되어 5회 유찰 시 낙찰가 45,882,900원, 6회 유찰 시 32,118,029원과 별도로 부담됩니다.

실거래 비교 근거가 없어 위 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰, 사무소 이용, 호별 구분등기와 현황 이용의 불일치, 선순위 임차보증금 인수를 함께 반영해 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정부충남지방합동청사 남동측 인근. 주위는 아파트·공공기관·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 버스정류장과 거리·배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사무소로 이용 중이며, 호별 구분등기 상태와 달리 현황은 501호~503호를 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용하고 있습니다.
• 토지. 업무용 건부지, 평지·세로장방형. 북측 약 35m, 남측 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·가축사육제한구역에 해당하며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
• 공시지가. 1,035,000원/㎡, 토지면적 7,284㎡. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 65,547,000원이 아니라 인수보증금 30,000,000원을 포함한 95,547,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 주식회사 지아티앤에스·주식회사 기산의 점유 범위, 실제 임대차관계, 보증금 반환 관계를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
• 일괄 사무실 이용 확인. 501호~503호 내부 연결 상태와 502호 단독 이용 가능성, 원상분리 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구·세액을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 임차인 3명이 확인되는 만큼 낙찰 후 각 점유자별 인도·보증금 반환 관계를 구분해 계획해야 합니다.
• 시장가격 검증. 객관적인 실거래 비교치가 없으므로 인근 동일·유사 업무용 집합건물의 실제 거래와 임대수익률을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “9,554만원 실질취득”으로 보라

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 273,000,000원 대비 최저가 65,547,000원이라는 할인율입니다. 숫자만 보면 4회 유찰 끝에 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 95,547,000원입니다.

그 위에 501호~503호 일괄 사무실 이용, 실제 임차인 3명, 당해세 가능성, 현재 회차 미배당 9,832,846원이 겹칩니다. 실거래 근거가 없는 상황에서 “감정가보다 크게 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 인수보증금과 이용 형태를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리·활용 혼합형입니다.