65,547,000원
대전지방법원 2025타경15834. 사건상 용도는 대지이며, 감정 이용상태는 사무소입니다. 대상은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층 503호입니다. 소유자 이춘자는 2021.10.22 매매를 원인으로 2021.11.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 237,764,700원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰된 65,547,000원입니다.
표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 주식회사 지아티앤에스, 주식회사 기산, 전준호의 전입일이 모두 말소기준일인 2023.10.17보다 빠르고, 배당표에서도 세 임차인의 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 20,000,000원 + 10,000,000원 + 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15834 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 사무소 이용 |
| 현황 특이사항 | 호별로 구분등기된 상태이나 501호~503호를 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 이춘자 · 2021.11.03 소유권이전 · 거래가액 237,764,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 303,273,413원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인 3명
말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.17 홍성군 압류입니다. 그 이후 설정된 2024.04.09 박영하 근저당권 30,000,000원, 2025.04.04 김건수 가압류 43,800,000원, 2025.07.03 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인들의 전입은 2018.05.29, 2019.04.18, 2023.03.09로 모두 기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 40,000,000원 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지아티앤에스 | 2018.05.29 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 기산 | 2019.04.18 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 10,000,000원 인수 |
| 전준호 | 2023.03.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 10,000,000원 인수 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 40,000,000원은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 65,547,000원 | 40,000,000원 | 105,547,000원 | 9,832,846원 |
| 5회 유찰 시 | 45,882,900원 | 40,000,000원 | 85,882,900원 | 29,142,992원 |
| 6회 유찰 시 | 32,118,029원 | 40,000,000원 | 72,118,029원 | 42,660,096원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격과 실질취득액은 함께 내려가지만, 시나리오상 매수인 인수액 40,000,000원은 그대로입니다. 현재 회차에서 감정가의 24%라는 숫자는 매각가격만을 나타낼 뿐, 낙찰자가 실제 부담하는 금액 전체를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,579,846원 |
| 인수 · 주식회사 지아티앤에스 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 전준호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 기산 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박영하 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김건수 | 43,800,000원 | 33,967,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,579,846원과 박영하 근저당 30,000,000원, 김건수 가압류 33,967,154원이 배당되고, 채권 미배당은 9,832,846원입니다. 세 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당대금에서 빠져나가는 것이 아니라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 정부충남지방합동청사 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공공기관·근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건은 사무소로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35m 내외, 남측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 가각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 1,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·도청이전신도시 개발예정지구·가축사육제한구역에 포함되고 대로1류·중로1류에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 65,547,000원이 아니라 임차보증금 인수 40,000,000원을 더한 105,547,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차인 3명 확인. 주식회사 지아티앤에스·주식회사 기산·전준호의 실제 점유범위와 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 배당표상 세 임차인은 우선변제권이 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 호별 경계 확인. 501호~503호가 내부적으로 일괄 사무실로 이용 중이므로 503호의 내부 경계·출입구·사용관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 숫자 착시 경계. 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실은 매각가격에 관한 수치이며, 인수액을 포함한 실질취득과는 다릅니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 채권 미배당은 9,832,846원이고 5회·6회 유찰 시 미배당액이 더 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 현장 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “40,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건의 시선은 감정가 273,000,000원에서 최저가 65,547,000원까지 내려왔다는 사실에 머물러서는 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인이 실제로 3명 있고, 세 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 105,547,000원입니다.
여기에 호별 구분등기와 달리 현황상 501호~503호를 내부적으로 일괄 사무실로 이용하고 있다는 점까지 겹칩니다. 후순위 담보권이 소멸한다는 점은 분명하지만, 이 물건의 핵심 위험은 후순위 권리가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 실제 점유·이용관계입니다. 따라서 결론은 최저가만 보면 안 되는 다회유찰 인수형 물건입니다.
