대전지방법원 2025타경15957. 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 737-5에 소재한 단독주택과 토지입니다. 건물 등기상 현재 소유자는 한연수이며, 2022년 9월 7일 보령시산림조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 충남신용보증재단의 가압류와 보령시산림조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 윤해경의 전입일은 2013년 2월 27일로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 점유가 남는다

현재 등기상 핵심 권리는 을구 17번 보령시산림조합 근저당권입니다. 2022년 9월 7일 채권최고액 156,000,000원으로 설정됐으며, 2024년 1월 22일 180,000,000원으로 변경됐습니다.

2025년 3월 5일 충남신용보증재단 가압류 48,333,336원이 등기됐고, 2025년 9월 3일 보령시산림조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들 권리는 말소기준권리와 함께 매각으로 소멸할 예정입니다.

또한 이 근저당권에는 운월리 737-5 토지 및 운월리 199-7 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 운월리 199-7이 이번 매각대상에 포함되는지는 별도로 확인해야 하며, 공동담보 기재만으로 해당 토지의 매각 포함 여부를 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 윤해경의 선순위 보증금이 핵심

현황조사와 관련 서류에 기재된 점유·임차 관계 조사대상은 김만이·최형규·변산노을·윤해경입니다. 모두 실제 임대차계약이 확인된 임차인이라고 단정할 수는 없으며, 실제 계약 관계와 점유 현황을 구분해서 확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입일과 권리분석상 기재를 기준으로 합니다. 실제 주택 인도, 임대차계약, 점유 지속 여부 등 대항요건은 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 기재만으로 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득금액 — 최저가가 아닌 인수 포함 총액

현재 최저매각가는 94,112,000원입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 취득금액도 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 34%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가 274,377,600원에 비해 현재 최저매각가 94,112,000원은 크게 낮아졌습니다. 다만 감정가와 현재 시장가치는 서로 다를 수 있습니다.

이 물건의 최근 실거래가격과 시세 추세가 확인되지 않았으며, 선순위 보증금 인수액도 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론이나 가격 가점은 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,112,000원 가정)

다음 표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 제한적 추정배당입니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 배당순위가 반영되지 않았으므로 최종 배당표로 사용할 수 없습니다.

* 배당 추정에 사용된 156,000,000원은 근저당권 최초 설정금액입니다. 2024.01.22 변경 후 채권최고액은 180,000,000원이며 신청채권 청구액은 158,370,310원입니다. 실제 채권액과 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 집행비용 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차인 배당은 미반영입니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

회차별 금액은 현재 제시된 추정 시나리오입니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 위험은 윤해경의 보증금·대항력·배당 결과를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 홍동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·일반음식점·농경지·임야 등이 혼재하며, 홍동면 소재지 근교로 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 감정평가상 기호(1)은 버스노선에 접해 교통사정이 보통이지만, 기호(3)은 지적도상 맹지로 교통사정이 불편한 것으로 기재돼 있습니다. 각 기호의 실제 매각 범위와 출입 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지면적 526.0㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 주거기타입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되고, 접도구역 저촉 및 도로구역·준보전산지 접함이 확인됩니다.
• 이용 제한. 감정요항표에는 홍동초등학교 관련 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 및 도로 관련 제한이 기재돼 있습니다. 건축·용도변경·증축 등 활용 계획은 해당 제한의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 아파트처럼 동일 유형의 거래가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 시장가격과 실제 매수 수요를 확인하지 못했으므로 매각 소요기간이나 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 윤해경 보증금 확인. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 관련 서류를 대조해 보증금 원금과 반환·변제 내역을 확인합니다. 실제 주택 인도와 점유 지속 여부도 함께 조사해야 합니다.
• 선순위 인수액 계산. 윤해경의 적법한 배당요구 여부, 우선변제 순위 및 예상배당액을 확인하고 미배당 보증금 중 매수인이 승계할 금액을 산정해야 합니다.
• 나머지 점유 관계 확인. 김만이·최형규·변산노을의 실제 계약 유무, 점유 부분과 퇴거 가능성을 확인해야 합니다. 김만이의 배당요구일은 2025.11.24로 기재돼 있습니다.
• 근저당 변경 등기 확인. 보령시산림조합의 채권최고액은 최초 156,000,000원에서 180,000,000원으로 변경됐습니다. 채권계산서 및 최신 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 매각목록 확인. 운월리 737-5와 운월리 199-7의 공동담보 관계를 확인하고, 실제 매각되는 토지·건물의 범위를 명확히 해야 합니다.
• 도로 접근과 토지 규제 확인. 맹지로 기재된 부분의 현황도로·통행권·접도 요건과 용도지역·보호구역 제한을 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 인근 유사 단독주택 및 토지의 최근 거래가격과 개별 이용 조건을 확인해야 합니다. 선순위 인수액을 포함한 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 원본 및 매각 진행 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 확인하고, 매각기일의 진행 여부와 변경 사항을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34%라도 실질취득금액은 모른다”

이 물건은 감정가 274,377,600원에서 최저가 94,112,000원까지 내려온 3회 유찰 단독주택과 토지입니다. 말소기준 근저당권과 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 윤해경의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 유지되는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 금액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득금액을 계산하거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

여기에 3회 유찰 이력, 농촌 지역 단독주택·토지의 개별성, 맹지로 기재된 부분과 각종 토지이용 제한, 최근 실거래가격 미확인까지 겹쳐 있습니다.

결론은 선순위 보증금과 배당 결과를 확인하기 전까지 가격 판단 및 입찰을 보류하는 것입니다. 우선 윤해경의 실제 임대차관계와 인수금액을 확정하고, 그다음 실제 매각 범위와 시장가격을 대조해야 합니다. 추가 유찰 자체가 선순위 보증금 문제를 해결해 주지는 않습니다.