134,445,000원
대전지방법원 2025타경15957. 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 737-5의 단독주택 + 토지입니다. 현재 소유자는 한연수이며, 2022.09.07 소유권을 이전받은 날 보령시산림조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.03.05 충남신용보증재단 가압류와 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 문제는 점유관계입니다. 조사된 사람은 김만이·최형규·변산노을·윤해경이고, 이 가운데 김만이·최형규·변산노을은 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 반면 윤해경은 2013.02.27 전입으로 2022.09.07 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15957 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 737-5 · 충청남도 홍성군 홍동면 홍장남로 670 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 한연수 |
| 감정가 / 최저가 | 274,377,600원 / 134,445,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 158,370,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 526㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 41,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 살아 있는 핵심 담보권은 2022.09.07 보령시산림조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원이고 2024.01.22 채권최고액이 180,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 충남신용보증재단 가압류 48,333,336원과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차관계 확인이 입찰의 선결조건
| 성명 | 점유관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만이 | 미확인 점유자 | 2024.09.11 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.24 | 해당 없음 |
| 최형규 | 미확인 점유자 | 2024.03.25 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변산노을 | 미확인 임차인 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤해경 | 미확인 임차인 | 2013.02.27 | 2024.09.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 사람은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김만이·최형규·변산노을은 전입이 2022.09.07 이후여서 대항력이 없지만, 보증금 자체는 모두 미상입니다. 윤해경은 전입이 말소기준보다 앞서므로 권리분석의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,682,230원 |
| 을구 17번 근저당권 · 보령시산림조합 | 156,000,000원 | 131,762,770원 |
| 갑구 32번 가압류 · 충남신용보증재단 | 48,333,336원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 합계는 204,333,336원, 채권자 예상배당은 131,762,770원, 미배당은 72,570,566원입니다. 이 배당표의 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 윤해경의 보증금은 미상이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 134,445,000원 | 49% | 131,762,770원 | 72,570,566원 |
| 3회 유찰 시 | 94,111,500원 | 34% | 92,017,493원 | 112,315,843원 |
| 4회 유찰 시 | 65,878,049원 | 24% | 64,292,244원 | 140,041,092원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 대항력 있는 윤해경의 보증금도 미상입니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이후 유찰로 최저가가 94,111,500원 또는 65,878,049원까지 내려가더라도, 미배당 임차보증금이 존재하면 실질취득액은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍동초등학교 남서측 인근으로 단독주택·일반음식점·농경지·임야가 혼재하며, 홍동면소재지 근교에 위치합니다.
- 교통. 기호(1)은 버스노선과 접해 교통 사정이 보통으로 평가됐으나, 기호(3)은 지적도상 맹지로 교통이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 526㎡ · 잡종지 · 주거기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면이며 공시지가는 41,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·접도구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤해경 보증금 확인. 2013.02.27 전입의 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금과 실제 미배당 인수액을 확정하는 것이 최우선입니다.
- 배당요구 확인. 김만이는 2025.11.24 배당요구가 확인되지만, 나머지 점유자의 배당요구 관계와 윤해경의 배당 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 김만이·최형규·변산노을·윤해경 모두 점유 부분이 특정되지 않았으므로 실제 주택·토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 기호별 접근성 확인. 기호(1)은 버스노선과 접하지만 기호(3)은 지적도상 맹지로 평가됐으므로 현장 접근과 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 가축사육제한구역·상대보호구역·접도구역 등 이용 제한을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 사건은 감정가 274,377,600원에서 두 번 유찰돼 최저가가 134,445,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 보령시산림조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 결정하는 것은 등기가 아니라 윤해경의 선순위 전입과 미상 보증금입니다.
현재 배당표가 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있어도, 이 숫자는 미상 임차보증금까지 해결됐다는 뜻이 아닙니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 매수인이 이를 떠안을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가를 먼저 보는 사건이 아니라, 윤해경의 임대차 관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 사건입니다.
