한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 근린시설입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 2021년 하나은행·에이치앤알 선순위 근저당이 매수인 인수 가능으로 남아 있고, 카페 운영 관련 220,000,000원 유치권 신고도 성립 여부 확인이 필요합니다.
감정가
315,000,000원
근린시설 평가액
최저가
154,350,000원
감정가 49%
인수 가능 권리
있음
하나은행·에이치앤알
핵심지표
유치권 확인
신고 220,000,000원
의정부지방법원 2024타경74440. 고양시 덕양구 원흥동 원흥줌하이필드지식산업센터 1층117호 근린시설입니다. 현황은 카페 “momo”로 이용 중이며, 주변은 지식산업센터·물류창고·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 매수인이 부담할 수 있는 권리와 점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층117호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 원흥줌하이필드지식산업센터 |
| 소유자 | 조윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 |
| 신청채권자 | 구리농업협동조합 · 청구금액 1,285,775,271원 |
| 현황 이용 | 근린생활시설(카페 “momo”) |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수 가능 권리 구분
말소기준권리는 2023.02.20 설정된 구리농업협동조합 근저당권입니다. 따라서 그 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그 이전인 2021.03.19 하나은행 근저당권(채권최고액 600,000,000원)과 2021.04.28 에이치앤알 근저당권(채권최고액 655,200,000원)은 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수” 권리입니다.
⛔ 핵심 권리 위험 최저가 154,350,000원만 낙찰가로 보아서는 안 됩니다. 선순위 근저당권 인수 가능성이 있어 실제 부담은 낙찰 후 등기 및 채권 관계 확인이 필요합니다.
② 유치권 및 점유 리스크
⚠️ 카페 운영 관련 유치권 신고 박봉식(카페모모)이 2026.02.04. 공사대금 등 220,000,000원 유치권 신고를 했습니다. 다만 성립 여부는 불분명하므로 현장 확인과 자료 검토가 필수입니다.
매각물건명세서 비고상 117호와 제시외 114호·115호·116호·118호 등은 현황 일체로 카페로 이용 중입니다. 소유자가 내부공사를 진행해 사용 승인받은 부분이 있으며, 실제 점유자와 공사비 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 600,000,000원 | 151,389,100원 |
| 을구 2번 근저당 · 에이치앤알 | 655,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 구리농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 국민은행 가압류 | 33,370,812원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
유찰이 진행돼도 채권 총액 대비 미배당 규모가 크게 남는 구조입니다.
④ 입찰 판단
⛔ 단순 반값 낙찰 판단 금지 최저가는 감정가 대비 낮지만, 선순위 근저당 인수 가능성과 유치권 신고가 존재합니다. 가격 할인분이 곧 투자수익으로 연결되는 구조가 아닙니다.
✅ 긍정 요소 원흥역 인근 지식산업센터 입지, 준주거지역, 차량 접근성 등 상업시설 입지 조건은 갖추고 있습니다. 다만 권리 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 하나은행 600,000,000원 및 에이치앤알 655,200,000원의 인수 가능 여부를 반드시 확인.
- 유치권 조사. 220,000,000원 신고의 공사계약·점유·공사 사실관계를 확인.
- 현황 점유 확인. 카페 운영자와 소유자 관계 및 인도 가능성을 확인.
- 권리 분석 후 가격 판단. 최저가 154,350,000원 자체보다 실제 부담 구조가 핵심.
맺으며 — “반값에는 이유가 있다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준이라는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 최저가가 아니라 낙찰 이후 부담하는 권리 구조가 중요합니다. 선순위 근저당 인수 가능 권리와 유치권 신고가 존재하는 만큼, 현장 확인과 등기 검토 없이 가격만 보고 입찰하기에는 위험 요소가 있습니다.
