대구지방법원 2025타경11384. 구미시 원평동의 토지와 지하 1층·지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설(호남무침회), 2층 근린생활시설(공실), 3층 숙박시설로 이용되고 있습니다. 감정가 1,397,450,550원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 479,325,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 상업·숙박 혼합용도이고 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2020년 7월 22일 산동농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 123-42 · 등기 건물 경상북도 구미시 원평동 125-7, 산업로2길 65-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하 1층·지상 3층 · 1층 근린생활시설(호남무침회), 2층 근린생활시설(공실), 3층 숙박시설 |
| 소유자 | 이숙자 (2003.03.25. 임의경매로 인한 낙찰로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,450,550원 / 479,325,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 동구미농업협동조합 / 311,821,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(조경수 등) 포함 · 이동 및 철거가 용이한 컨테이너(저온창고) 제외 |
① 권리 흐름 — 명세서상 매수인 인수는 0원
현재 소유자 이숙자는 2003년 3월 25일 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2020.07.22. 을구 26번 산동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 27번 근저당권, 2024년의 을구 28번 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 479,325,000원으로 감정가 1,397,450,550원의 34.3% 수준입니다. 이미 세 차례 유찰되었다는 사실은 최초 감정가에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 결과를 보여줍니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 479,325,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 숙박시설이 섞인 건물은 주거용 집합건물보다 개별 입지·영업성·공실·건물상태의 영향이 커서 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 479,325,000원 | 34.3% | 762,725,888원 |
| 4회 유찰 시 | 335,527,500원 | 24.01% | 904,827,523원 |
| 5회 유찰 시 | 234,869,250원 | 16.81% | 1,004,076,558원 |
③ 예상배당표 (매각가 479,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,193,250원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 27번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 864,000,000원 | 352,131,750원 |
| 4. 을구 28번 근저당권 · 동구미농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 97,589,645원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 13,115,106원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,152,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,234,857,638원 중 472,131,750원이 배당되고, 762,725,888원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 을구 26번 근저당권에는 2021.01.20. 채권최고액을 384,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로, 입찰 전 등기부 원본과 배당 관련 서류의 금액을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미역 북측 인근에 위치하며 주위는 도심의 기존 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 기타강구조 스라브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 외벽은 드라이비트·샌드위치판넬 등, 내부는 목재인테리어·벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 1층 근린생활시설(호남무침회), 2층 근린생활시설(공실), 3층 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 구미역 일원의 도시재생 활성화 지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도심 상업지역 물건이지만 주거용 표준 상품이 아니라 근린생활시설·숙박시설 혼합용도이고 3회 유찰 상태입니다. 비교 실거래 자료도 없어 매각가격의 적정성은 현장 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 1층 영업시설과 3층 숙박시설의 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 이동·철거가 용이한 컨테이너(저온창고)는 매각에서 제외됩니다.
- 최저가 착시 경계. 479,325,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가가 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 혼합용도 수익성 점검. 근린생활시설과 숙박시설이 섞여 있고 2층은 공실입니다. 층별 실제 수익성과 재임대 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 등기 금액 재확인. 을구 26번 근저당권은 설정 후 채권최고액 변경등기가 있으므로 배당표의 금액과 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으나, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조에서 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다.
다만 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 감정가 1,397,450,550원에서 3회 유찰되어 479,325,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 거래가가 없어 이 가격이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 더구나 1층 근린생활시설, 2층 공실, 3층 숙박시설의 혼합용도입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편, 가격 판단은 보수적으로. 감정가 할인율보다 실제 점유·영업, 공실, 건물상태와 현장 시장가를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
