대구지방법원 2025타경11384. 구미시 원평동 소재 물건으로 감정평가액은 1,397,450,550원, 현재 최저매각가는 335,527,000원입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 건물 이용상태는 지층 보일러실, 1층 근린생활시설(호남무침회), 2층 근린생활시설(공실), 3층 숙박시설입니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2020.07.22 산동농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 명세서에 인수권리가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11384 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 123-42 |
| 등기 건물 | 경상북도 구미시 원평동 125-7 · 경상북도 구미시 산업로2길 65-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지층 보일러실 · 1층 근린생활시설(호남무침회) · 2층 근린생활시설(공실) · 3층 숙박시설 |
| 구조 | 철근콘크리트조 및 기타강구조 스라브지붕 · 지하1층, 지상3층 |
| 소유자 | 이숙자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,450,550원 / 335,527,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 311,821,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(조경수 등) 포함 · 이동 및 철거 용이한 컨테이너(저온창고) 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.07.22 을구 26번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 120,000,000원이고, 2021.01.20 변경등기에는 채권최고액 384,000,000원이 기재돼 있습니다. 이어 같은 날 설정된 을구 27번 근저당권 864,000,000원, 2024.01.26 을구 28번 근저당권 120,000,000원, 이후 구미시 압류와 경북 신용보증재단·신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가 1,397,450,550원에서 현재 최저매각가는 335,527,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 데이터상 감정가 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 234,868,900원, 6회 유찰 시 164,408,230원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 335,527,000원 | 904,828,016원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 234,868,900원 | 1,004,076,903원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 164,408,230원 | 1,073,551,123원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 수익형 부동산은 실제 임대수익, 공실, 영업 지속 가능성, 토지·건물 활용도와 환금성이 가격의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,497,378원 |
| 을구 26번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 27번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 864,000,000원 | 210,029,622원 |
| 을구 28번 근저당권 · 동구미농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 97,589,645원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 13,115,106원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,152,887원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,234,857,638원 중 예상배당 330,029,622원, 미배당 904,828,016원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 추정된 값이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 원평동 소재 구미역 북측 인근으로, 주위는 도심의 기존 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 지층은 보일러실, 1층은 근린생활시설(호남무침회), 2층은 근린생활시설(공실), 3층은 숙박시설입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 및 기타강구조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 도시재생 활성화 계획이 수립된 원평동 구미역 일원에 포함됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 1층 영업시설과 3층 숙박시설의 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 보증금 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인수권리와 점유는 분리. 명세서상 인수권리는 없지만, 실제 명도 난이도와 영업시설 인도 문제는 별개의 영역입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목은 포함되지만 이동·철거가 용이한 컨테이너(저온창고)는 매각에서 제외됩니다.
- 수익성 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 1층 근린생활시설, 2층 공실, 3층 숙박시설의 실제 임대수익과 공실비용을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 24% 수준까지 낮아졌다는 사실보다 왜 반복 유찰됐는지 현장 상태·영업성·환금성 측면에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 배당·세금 원본 대조. 당해세와 최우선변제 등은 예상배당에서 반영되지 않았으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장에서”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 예상 매수인 인수액 0원으로 권리관계의 큰 틀은 비교적 정리돼 있습니다. 그러나 물건은 단순 주거용이 아니라 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 건물이고 임대관계가 미상입니다. 더구나 이미 4회 유찰돼 최저가가 335,527,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 현재 영업·점유 상태와 실제 수익, 공실 부담, 명도 가능성, 상업용·숙박용 부동산의 환금성이 현재 최저가를 정당화하는가입니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격 메리트는 현장조사 없이 확정할 수 없습니다.
