대구지방법원 2025타경11384. 구미시 봉곡동 현진에버빌 106동 1201호, 전용 160.0012㎡ 아파트입니다. 감정가 417,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 291,900,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지·같은 면적의 최신 실거래는 2026년 5월 410,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 71.2%입니다.
가격만 보면 감정가 대비 70% 구간으로 진입해 여지가 분명합니다. 권리관계에서도 2006년·2012년·2015년에 설정됐던 국민은행 근저당권 3건은 2021.01.21 해지로 등기말소됐습니다. 이에 따라 현재 말소기준은 2020.07.22 설정된 산동농업협동조합 근저당이며, 이후 붙은 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 22 현진에버빌 제106동 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 도봉로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 160.0012㎡ · 12층 |
| 단지 | 현진에버빌 · 580세대 · 2005.12.15 준공 |
| 소유자 | 이숙자 (단독소유 · 2006.01.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 291,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구미농업협동조합 / 311,821,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당을 먼저 구분해야 한다
2006.01.23 국민은행 근저당 210,920,000원, 2012.12.28 국민은행 근저당 72,000,000원, 2015.03.12 국민은행 근저당 96,000,000원이 순차 설정됐지만, 세 권리는 모두 2021.01.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 근저당이 현재 경매의 선순위 인수권리로 존속하는 구조는 아닙니다.
현재 말소기준은 2020.07.22 산동농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 120,000,000원이었고 2021.01.20 변경계약으로 384,000,000원이 됐으며, 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 경북 신용보증재단, KB국민카드, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단 가압류와 구미시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 118,100,000원 낮다
현진에버빌 동일 면적 160.0㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 407,000,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월의 410,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 금액의 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 160.0㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 160.0㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2024.04 | 160.0㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2022.08 | 160.0㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 407,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 410,000,000원 |
최저가 291,900,000원은 전체 평균 407,000,000원의 71.7%, 최근 12개월 평균과 최신 거래 410,000,000원의 71.2%입니다. 최신 거래와의 금액 차이는 118,100,000원입니다. 최근 가격 추세도 과거 거래 대비 1.0% 상승으로 집계돼 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,886,600원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 210,920,000원 | 210,920,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 96,000,000원 | 4,093,400원 |
| 4. 산동농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 경북 신용보증재단 가압류 | 97,589,645원 | 0원 |
| 6. KB국민카드 가압류 | 6,856,952원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 13,115,106원 | 0원 |
| 8. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 20,152,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 291,900,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 287,013,400원, 채권 미배당액은 349,621,190원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 단지 규모. 현진에버빌은 580세대이며 2005.12.15 준공됐습니다.
- 면적. 대상 면적은 전용 160.0012㎡로, 확인된 실거래도 160.0㎡ 동일 면적입니다.
- 도로 접근. 단지 남측은 왕복 6차선, 서측·북측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지 조건. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 중로각지입니다.
- 주변 계획. 중로1류·중로3류·소로3류와 접하거나 저촉되고 어린이공원·완충녹지와 접합니다.
- 공시지가. 762,800원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 거래량. 동일 면적 확인 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대형 면적으로 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 확인. 국민은행 근저당 3건이 2021.01.21 해지로 실제 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2020.07.22 산동농업협동조합 근저당과 2021.01.20 채권최고액 384,000,000원 변경, 2025.10.31 이전 내역을 원문 대조하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 감정평가서 확인. 감정요항표의 원평동 근린생활시설·숙박시설 기재가 사건 물건과 일치하는지 확인하세요.
- 내부 상태 반영. 최신 비교 거래는 9층 410,000,000원이고 본건은 12층입니다. 내부 수리 상태·향·조망 차이를 현장 확인 후 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 응찰가 관리. 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐이므로 410,000,000원을 확정 시세로 단정하지 말고 추가 호가와 거래사례를 함께 비교하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 원문 대조가 선행돼야 한다
이 물건의 현재 최저가 291,900,000원은 감정가의 70%, 최신 실거래 410,000,000원의 71.2%입니다. 명시된 매수인 인수액도 0원이라 실질취득은 최저가와 동일합니다. 따라서 최저가만 낮고 인수액 때문에 총취득비가 시세로 되돌아가는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 권리분석을 단순 안전형으로 끝내기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 2021.01.21 말소된 국민은행 근저당 3건이 예상배당표에는 배당대상으로 포함돼 있고, 감정요항표 일부 내용도 봉곡동 아파트와 일치하지 않습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 결론은 가격은 긍정적, 명시 인수권리는 없음, 서류 정합성과 점유관계는 확인 필수입니다.
