의정부지방법원 2025타경4572. 경기도 동두천시 지행동 270-39, 도로명주소 행선로 76-1에 있는 지1층 비101호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 2009년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 등기사항증명서상 용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나 집합건축물대장에서는 2010.08.02. 다세대주택으로 용도변경된 것으로 조사됐습니다.
권리의 핵심은 2009.06.12. 설정된 성남낙원새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고 공동담보목록 제2009-103호가 기재되어 있습니다. 이후 현재 소유자 문지영에게 2012.06.27. 소유권이 이전됐으며, 2025.02.13. 서울보증보험 주식회사 가압류 72,000,000원과 2025.09.29. 현재 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4572 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 270-39 지1층 비101호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 행선로 76-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지1층 비101호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 2009.05.25. 사용승인 |
| 소유자 | 문지영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 11,285,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 84,928,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 명칭 | 이담빌라트 B동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.06.12. 성남낙원새마을금고 근저당권입니다. 2025.02.13. 서울보증보험 주식회사 가압류 72,000,000원과 2025.09.29. 현재 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
등기부에는 과거에도 경매가 반복됐습니다. 2014.07.10. 임의경매개시결정은 2015.04.17. 일부취하로 말소됐고, 2019.10.28. 임의경매는 2020.01.16. 취하, 2024.01.25. 임의경매는 2024.03.29. 취하로 각각 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 401호 신고와 비101호를 구분해야 한다
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 401호 | 2012.03.26 | 미상 | 2026.05.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김선희의 조사된 점유 부분은 401호이고, 이번 분석 대상 주소는 지1층 비101호입니다. 전입일 2012.03.26.은 말소기준권리 2009.06.12.보다 뒤이므로 해당 신고는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2026.05.04. 접수된 상태입니다.
③ 가격·환금성 — 24.01%까지 내려왔어도 시세 할인율은 아니다
감정가는 47,000,000원이고 현재 최저매각가는 11,285,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 그러나 확인된 동일 면적 실거래 금액이 없어 이 24.01%를 곧바로 “시세 대비 76% 할인”처럼 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 11,285,000원 | 711,318,130원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 7,899,499원 | 714,642,692원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 5,529,649원 | 716,969,885원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,130원 |
| 1. 근저당 · 성남낙원새마을금고 | 650,000,000원 | 10,681,870원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 11,285,000원 가정에서 집행비용 603,130원을 제외한 10,681,870원이 근저당권에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 711,318,130원이나 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천외국어고등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대·아파트·근린상가·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2009년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 287.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 474,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 남측으로 포장도로와 연결되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 용도. 등기사항증명서에는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나 집합건축물대장상 2010.08.02. 다세대주택으로 용도변경됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 현재 11,285,000원은 감정가의 24.01%이지만 동일 면적 실거래 확인값이 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 비101호 점유자 확인. 조사된 김선희의 점유 부분은 401호입니다. 대상 비101호의 실제 점유·인도관계를 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 용도변경 확인. 등기상 제2종근린생활시설과 집합건축물대장상 다세대주택 사이의 용도 이력을 원본 공부에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 650,000,000원은 공동담보목록 제2009-103호가 연결된 채권최고액이므로 실제 채무잔액과 배당관계를 구분해서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 현재 4회 유찰이고 이담빌라B동 경매 평균도 3.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 취득가보다 향후 매도 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 배당 가정 범위 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2009.06.12. 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 서울보증보험 가압류와 현재 경매개시결정은 소멸하며, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 점유 확인입니다.
감정가 47,000,000원에서 4회 유찰되어 11,285,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값 없이 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 지1층 다세대이고, 이담빌라B동의 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회, 경매 낙찰률이 0.0%이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 조사된 김선희의 점유 호수는 대상 비101호가 아닌 401호입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 환금성과 대상호 점유관계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
