의정부지방법원 2025타경4572. 동두천시 지행동 270-39, 현황상 ‘이담빌라트 B동’ 4층 401호로 이용 중인 다세대주택입니다. 2009년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조 4층 건물로, 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 83,000,000원에서 세 차례 유찰된 28,469,000원입니다.
권리의 출발점은 2009.06.12. 설정된 성남낙원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고 공동담보목록 제2009-103호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자 문지영 씨는 2012.06.27. 공유자 전원의 지분을 매수했고, 근저당 채무자도 문지영 씨로 변경됐습니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4572 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 270-39 4층 401호 · 도로명 경기도 동두천시 행선로 76-1 |
| 현황 명칭 | 이담빌라트 B동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 문지영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구액 | 84,928,240원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
과거 2014년·2019년·2024년에 기입됐던 경매개시결정과 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 부담은 말소기준인 근저당과 그 이후의 서울보증보험 가압류, 현재 경매개시결정입니다. 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 401호 | 2012.03.26 | 2026.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김선희 씨 1명입니다. 전입신고일 2012.03.26.은 말소기준 근저당 설정일 2009.06.12.보다 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2026.05.04. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 28,469,000원은 감정가 83,000,000원의 34.3%입니다. 비교 통계상 이담빌라B동은 11세대, 2009.05.25. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 다만 확인된 최근 매각가와 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 694,443,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 702,830,409원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,949,810원 | 13,298,713원 | 708,701,287원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 1. 근저당 · 성남낙원새마을금고 | 650,000,000원 | 27,556,558원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 총 채권액 722,000,000원 중 27,556,558원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 694,443,442원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천외국어고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린상가·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2009년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 287.0㎡이며 공시지가는 474,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김선희 씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 요건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보목록 제2009-103호와 실제 채권 잔액, 다른 공동담보물의 진행·배당 상황을 확인하세요.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘이담빌라트 B동’이므로 현장 동·호수 표시와 등기상 목적물을 대조하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대의 실제 거래가·전월세 수요·공실 기간을 중개업소와 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 임차인 점유가 확인되므로 인도 협의 기간과 이사비·집행 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 건물 상태. 4층 최상층의 누수 여부, 내부 수리 상태, 난방·배관·창호 상태와 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2009년 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김선희 씨의 전입일은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 서울보증보험 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원과 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없고 이미 세 차례 유찰됐습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 임차인, 공동담보 근저당, 다세대주택의 환금성을 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 후 결정입니다.
