춘천지방법원 2025타경2103. 원주시 반곡동 1822-17에 있는 1층 근린시설 120호입니다. 감정평가에 따르면 해당 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 120호는 사무실, 121호는 음식점으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 안채숙으로, 2016년 7월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2017년 4월 26일 강원양돈축산업협동조합이 채권최고액 693,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 유효한 권리 중 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 강원신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 들어왔고, 기존 경매가 한 차례 개시되었다가 취하된 뒤 2025년 10월 23일 다시 임의경매가 개시됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 0회 유찰된 신건입니다. 이전 경매의 취하 이력을 현재 사건의 유찰 횟수로 계산해서는 안 됩니다.

이 물건의 주요 쟁점은 단순히 근저당과 가압류의 말소 여부가 아닙니다. 120호의 실제 임대차 조건과 121호의 매각 포함 여부, 그리고 325,000,000원이라는 가격의 적정성을 각각 확인해야 합니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트와 달리 점포별 수익성·업종·공실·임대차 조건이 거래가격에 직접 영향을 줄 수 있어, 감정가만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

권리분석의 출발점은 2017.04.26 강원양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 693,600,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤에 등기된 강원신용보증재단의 25,000,000원 가압류와 신용보증기금의 19,000,000원 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2016.07.13 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권 351,000,000원은 2017.05.02 해지로 이미 말소됐습니다. 또한 2023.05.10 개시된 종전 임의경매는 2024.04.25 취하되어 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.10.23 개시된 별도 경매절차입니다.

② 임차인 분석 — 120호 보증금 확인이 핵심

조사된 실제 점유자는 2명입니다. 그중 현재 표시된 경매물건인 120호 점유자는 최미성 1명이고, 121호에는 채재웅이 있습니다. 두 점유자 모두 기재된 신고일이 말소기준권리 설정일인 2017.04.26보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 선순위 대항력이나 배당 우선순위를 최종 확정하기는 어렵습니다.

두 점유자는 각각 실제 점유자로 기재되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 121호 점유자의 임대차 위험은 해당 호수의 매각 포함 여부에 따라 구분해야 합니다.

우선변제 판단. 두 점유자 모두 확정일자와 배당요구에 관한 확인이 필요합니다. 배당요구 여부가 불명확한 상태에서 우선변제권 행사를 단정할 수 없고, 매각물건명세서와 임대차계약서 등을 확인하기 전에는 보증금 미배당액도 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 3.25억의 메리트는 아직 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 325,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 그런데 이 가격이 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격보다 낮은지, 임대수익에 비해 적정한지는 별도로 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 사무실과 음식점이 입점한 근린시설입니다. 사무실과 음식점은 임대조건·층별 접근성·업종별 수요가 달라, 단순히 다른 주거시설의 거래가격이나 토지 공시지가를 대입해서 적정가를 판단하기 어렵습니다. 325,000,000원은 경매의 최저가격이지, 확인된 시장가격이나 저평가 가격이 아닙니다.

1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 진행된 유찰이나 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 모든 시나리오의 인수액 0원은 현재 배당모형상 추정치로, 보증금 미상 임차인의 법률관계에 대한 최종 확인을 대신하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

매각대금 325,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 공제하면, 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 319,650,000원입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 합한 채권액은 737,600,000원이며, 이 시뮬레이션에서는 근저당권자에게만 배당이 이루어지고 후순위 가압류 채권자들에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용 5,350,000원은 추정치입니다. 배당액은 채권최고액·청구금액을 기초로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·상업시설 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 원주지방환경청 남동측 인근으로, 각종 상업용·업무용 건물, 근린상가 및 상가주택이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다. 업무시설과 근린생활시설 수요를 함께 검토해야 하는 입지입니다.
• 차량 접근과 대중교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로 조건. 남서측으로 왕복 6차선 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 점포 가시성 측면에서 도로 접면은 살펴볼 요소이지만, 실제 호실 출입구 위치와 고객 동선을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물로, 외벽 인조석 붙임 마감, 내벽 페인팅 및 인테리어 마감, 칼라샷시 창호가 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지시설, 스프링클러, 승강기시설 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 수준은 현장에서 점검해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 혁신도시개발예정지구(준공) 등이 기재되어 있습니다. 토지의 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다. 이 공시지가는 토지의 기준가격으로서 개별 상가 호실의 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 사용상태와 임차인의 시설물 설치 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 주거용 아파트와 매수자층이 다릅니다. 주변 상권, 임대료 회수 가능성, 공실 위험, 업종 적합성 및 점포의 개별 위치에 따라 매도 가능성과 적정가격이 달라질 수 있습니다. 거래가격 검증 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 경매 표시 주소는 120호입니다. 감정평가에는 120·121호가 함께 언급되고 근저당에는 121호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 매각목록·건물등기·감정평가서의 대상 호수 및 가격 배분을 대조해야 합니다.
• 최미성의 임대차계약서 확인. 120호 보증금, 계약기간, 실제 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 말소기준 후 신고라는 기재만으로 모든 임대차 위험이 해소된다고 단정하지 마세요.
• 121호 채재웅의 권리 분리. 121호의 보증금과 월세 조건을 확인하되, 해당 호수가 실제 매각에 포함되는지 확인하기 전까지 120호의 인수금이나 취득가격에 합산하지 않아야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 325,000,000원을 주변 유사 근린시설의 최근 실거래와 비교하고, 실제 임대차 조건에 따른 수익성을 따져야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로는 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본 점검. 매수인에게 인수되는 권리, 임차인의 대항력, 배당요구 및 점유 현황을 원본 기준으로 확인해야 합니다. 임차보증금이 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
• 집행비용과 배당의 구분. 근저당 채권최고액 693,600,000원과 신청 청구액 702,557,564원은 서로 다릅니다. 예상배당액은 확정 배당액이 아니며, 후순위 채권자의 미배당을 매수인 인수채무로 혼동하지 않아야 합니다.
• 명도 및 점포 시설. 120호는 사무실 및 창고로 점유 중입니다. 점유자와의 인도 협의, 내부시설 및 원상복구 관계, 점포 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세·유지비. 공용부분 관리비 미납 여부, 당해세 등 배당 관련 조세, 시설 유지관리비를 확인해야 합니다. 실제 취득 및 운영 비용에는 낙찰대금 외의 지출이 발생할 수 있습니다.
• 과거 경매 취하 이력. 2023년 임의경매개시결정은 2024.04.25 취하됐습니다. 종전 경매의 취하 경위와 현재 사건의 진행 상태를 확인하되, 이를 현재 사건의 유찰 이력으로 오인하지 않아야 합니다.
• 입찰 당일 최종 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 추가 등기, 점유 및 임대차 변동을 최신 서류로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 채권 소멸 ≠ 안전한 저가 매수”

이 물건의 등기부상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017년 강원양돈축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 채권자 미배당액이 417,950,000원에 달하지만, 그 미배당액 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다.

그러나 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 120호 최미성의 보증금·확정일자·배당요구가 미확인이고, 121호는 공동담보로 함께 등장합니다. 감정가와 최저가가 동일한 325,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 “등기상 후순위 채권은 소멸하지만, 임대차와 가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 120호의 실제 임대차 조건과 121호의 매각 범위를 확정한 뒤, 유사 상가 거래가격과 실제 임대수익을 비교하는 순서가 합리적입니다. 특히 표상 인수 0원과 실제 인수 0원은 구별해야 합니다. 현재 단계에서 낮은 가격 메리트를 확정할 수 없으므로, 종합 판단은 C등급(신중 검토)입니다.