춘천지방법원 2025타경2103. 원주시 반곡동 입춘로 69에 자리한 1층 근린시설 121호가 경매에 나왔습니다. 감정평가 당시 음식점인 연화국밥 점포로 이용되고 있는 상가입니다. 현재 소유자는 안채숙으로, 2016년 7월 소유권을 이전받았습니다. 이후 강원양돈축산업협동조합 명의의 채권최고액 693,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 강원신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 차례로 설정됐습니다. 2023년 시작된 임의경매는 취하되어 등기까지 말소됐지만, 2025년 10월 다시 임의경매가 개시됐습니다. 이번 경매에서 기준 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건은 소유자가 직접 거주하는 주택이 아니라 임차인이 영업 중인 상가입니다. 따라서 등기상 권리의 소멸뿐 아니라 실제 임대차 관계와 점유 이전 문제까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1822-17 · 제1층 제121호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 음식점 점포(연화국밥) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 슬라브지붕 · 지상 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 안채숙 (2016.07.06 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 강원양돈축산업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 702,557,564원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.26 강원양돈축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 693,600,000원) |
| 현재 점유 | 121호 음식점 임차인 채재웅 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류의 소멸
권리분석의 출발점은 2017.04.26 설정된 강원양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 693,600,000원이며, 현재 살아 있는 근저당권 중 말소기준에 해당합니다. 이보다 앞선 농협은행 근저당권 288,000,000원은 2017.05.02 이미 말소됐으므로 이번 경매에서 별도로 인수할 선순위 근저당권으로 볼 수 없습니다.
2023.04.21 강원신용보증재단의 25,000,000원 가압류와 2023.05.22 신용보증기금의 19,000,000원 가압류는 모두 말소기준보다 후순위입니다. 2025.10.23 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 예정입니다. 한편 2023.05.10 등기된 기존 임의경매개시결정은 2024.04.25 취하를 원인으로 말소됐으므로, 현재 진행 중인 사건과 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 121호 영업점의 보증금이 관건
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 2명으로, 121호 1명과 별도 120호 1명입니다. 이번 분석 대상인 121호에서는 채재웅이 음식점을 사용하고 있습니다. 120호의 최미성은 다른 호실의 점유자로, 121호의 임차인 수나 보증금에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 용도 / 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 채재웅 121호 · 본건 |
음식점 2025.09.18 |
보증금 미상 500,000원/월 |
대항력 없음(자료상) 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최미성 120호 · 별도 호실 |
사무실 및 창고 2024.11.29 |
보증금 미상 400,000원/월 |
대항력 없음(자료상) 우선변제 미상 인접 호실 · 승계 아님 |
두 명 모두 실제 점유 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 120호 임차인은 공동담보에 포함된 다른 호실의 임차인으로, 본건 121호의 임차권과 별개입니다.
121호 임차인 채재웅의 신고일은 2025.09.18로, 말소기준인 2017.04.26보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되며, 현재 배당 계산에서도 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 반영되어 있습니다.
그러나 보증금액과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 상가의 대항력은 실제 인도와 사업자등록 등 법정 요건을 살펴야 하므로, 신고일만으로 모든 임대차 권리관계가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 미확인 임대차나 선행 점유가 존재하는지 확인되기 전까지는 추가적인 대항력 가능성·인수 위험은 미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 306,000,000원의 적정성은 미확인
이 상가는 감정가와 최저매각가가 모두 306,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 하지만 동일 건물·인근 유사 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 306,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
아파트와 달리 근린시설은 1층이라는 조건만으로 가격의 적정성을 결정하기 어렵습니다. 실제 영업상황과 임대료, 공실 가능성, 점포의 가시성, 내부 상태, 전용면적과 상권의 거래사례 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 현재 확인된 월차임 500,000원은 있지만 임차보증금이 미상이라, 보증금까지 포함한 임대조건을 확정하기 전에는 정확한 수익률도 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,084,000원 |
| 1. 근저당 · 강원양돈축산업협동조합 | 693,600,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 737,600,000원 | 300,916,000원 |
| 미배당 합계 | — | 436,684,000원 |
매각가 306,000,000원을 가정하면 집행비용 5,084,000원을 제외한 300,916,000원이 강원양돈축산업협동조합에 배당됩니다. 근저당 채권최고액조차 전액 충족되지 않아 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 없습니다.
신청채권자의 청구액은 702,557,564원이지만, 위 예상배당은 근저당 채권최고액 693,600,000원을 기준으로 계산한 것입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 공동담보 관계, 배당순위 및 법원이 인정하는 비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
예상배당은 집행비용을 추정하고 채권최고액을 기준으로 계산한 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액 436,684,000원은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 채권 부족은 확대
현재 회차와 유찰 시 가격 변화에 따른 배당 시나리오는 다음과 같습니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있지만, 임차보증금 등 권리관계의 추가 확인이 전제됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 306,000,000원 | 300,916,000원 | 436,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 244,800,000원 | 240,572,800원 | 497,027,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 545,301,760원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 시나리오는 244,800,000원, 2회 유찰 시에는 195,840,000원입니다. 채권자의 배당액은 줄고 미배당액은 확대되지만, 확인된 후순위 담보권과 가압류의 부족액이 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다.
다만 유찰에 따른 최저가 인하만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 현재 시세 기준이 없기 때문입니다. 향후 어느 회차에 입찰하더라도 실거래 시세와 임대조건을 확인하여 적정 매수가격을 별도로 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 반곡동 소재 원주지방환경청 남동측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 근린상가, 상가주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 이용상태. 본건 121호는 음식점인 연화국밥 점포로 이용 중입니다. 인접 120호는 이루다종합환경 사무실로 이용되고 있으며, 두 호실은 구분해서 판단해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로 접근. 건물 부지는 남서측 왕복 6차선 포장도로와 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 혁신도시 지구단위계획구역 및 혁신도시개발예정지구(준공)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,135,000원입니다. 이는 토지 관련 지표이며 개별 121호의 매매 시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 1층 상가는 도로 접근과 가시성 측면을 검토할 수 있으나, 실제 매매 수요와 환금성은 확인된 거래사례 없이 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 121호 임대차계약 원본. 채재웅의 보증금, 월차임 500,000원, 계약기간, 계약갱신 여부 및 특약을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 재확인. 2025.09.18 신고일의 성격과 실제 인도·사업자등록 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 120호와의 구분. 120호 최미성의 임대차를 본건 121호에 합산하지 말고, 공동담보와 경매 대상 범위가 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 영업 중인 음식점의 영업 지속 여부와 낙찰 후 인도 협의 가능성, 점포 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 306,000,000원을 주변 1층 근린시설 실거래와 비교해야 합니다. 감정가만으로 할인율이나 투자수익성을 산정해서는 안 됩니다.
- 공동담보·배당. 근저당권의 공동담보 120호 관련 권리관계, 기존 경매 취하 이력 및 현재 사건의 배당구조를 대조해야 합니다.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 점포 설비와 내부 시설의 소유관계, 화재·급배수 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 점유 상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 가격 판단은 보류”
원주 반곡동 121호의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 과거 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 강원양돈축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류까지 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각가 306,000,000원 기준 채권자 미배당액은 436,684,000원에 달하지만, 그 부족액 자체가 낙찰자 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
문제는 121호 임차인 채재웅의 보증금과 임대차 권리관계가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 신고일은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 하며, 별도 120호의 임차인과 공동담보 관계도 구분해서 검토해야 합니다.
또한 306,000,000원이라는 신건 가격을 뒷받침할 실거래 비교 근거가 없습니다. 권리 소멸이 예상된다는 이유로 곧바로 매력적인 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 권리는 조건부 검토 가능, 임차인·가격은 추가 확인이 필요합니다. 이 물건의 판단 기준은 채권자의 미배당액이 아니라, 실제 인수 위험을 검증한 뒤 확정되는 총취득비용과 상가의 시장가치입니다.
