부산지방법원 2026타경5297. 부산광역시 해운대구 재송동 1025-2 소재의 근린시설입니다. 건물 등기상 소유자는 이희우 씨이며, 감정평가서에는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일 1995년 2월 27일로 기재되어 있습니다. 1층에는 약국과 의원, 2~4층은 근린생활시설, 5층은 주택, 지하는 주차장과 창고로 이용되는 혼합형 건물입니다.

등기부에서 확인되는 말소기준권리는 2011년 5월 20일 부산광역시 해운대구 명의의 압류입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 4명 역시 기준일 이후 전입한 것으로 분석되어 대항력은 없습니다.

그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 건물만 매각이라고 명시되어 있고, 토지에 대한 권리취득 여부는 별도 확인을 요구합니다. 게다가 법정지상권 성립 여부도 불분명하다고 기재되어 있습니다. 건물 소유권을 낙찰받는 것과 그 건물이 서 있는 토지를 안정적으로 사용할 권리를 확보하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 압류가 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2011.05.20 부산광역시 해운대구 압류입니다. 그보다 앞선 1995년 소유권보존등기와 전세권 설정은 확인되지만, 전세권은 1999년 3월 30일 해지·말소되어 현재 존속하는 권리가 아닙니다.

2013년 에프아이티컴퍼니의 가압류 16,979,356원, 2025년 신성엽의 근저당권 60,000,000원, 2025년 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사의 가압류 500,000,000원 등은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 2월 27일 현재 사건의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 2013년 에프아이티컴퍼니의 강제경매개시결정은 2016년 3월 7일 취하로 말소되었고, 2014년 신명약품의 강제경매개시결정도 2016년 5월 10일 말소되었습니다. 2016년 국민건강보험공단 압류 역시 2021년 8월 19일 해제되었습니다. 2025년의 건강보험공단 및 국세 관련 압류도 각각 2026년 10월 13일, 2026년 7월 15일 말소된 것으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 총 4명입니다. 법인 2곳과 개인 2명이며, 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 네 명 모두 말소기준권리인 2011년 5월 20일 이후 전입한 것으로 확인되어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

확인 가능한 개인 임차인 2명의 보증금 합계는 100,000,000원입니다. 법인 임차인 2곳의 보증금은 확인되지 않습니다. 개인 임차인 조재호와 구대수는 모두 2026년 5월 8일 배당요구를 신청했습니다.

따라서 등기 및 대항력에 따른 매수인 인수 보증금은 0원으로 추정하지만, 이것이 임차인 4명에 대한 명도 부담까지 없다는 의미는 아닙니다. 실제 점유층과 임대차계약, 보증금 반환관계, 배당 결과를 확인해야 합니다. 특히 5층 주택과 1층 근린생활시설의 점유자를 구분해 인도 계획을 세우는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 실거래보다 먼저 토지 권리와 취득원가를 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 497,373,830원입니다. 유찰 없이 감정가 100%로 진행되는 신건입니다. 다만 동일한 유형의 건물 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

일반적인 근린시설의 시세를 이 물건에 그대로 적용하는 것도 위험합니다. 이 물건은 토지를 함께 취득하는 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아니라 건물만 매각하는 것으로 기재되어 있기 때문입니다. 토지 소유권이나 사용권을 확보할 수 있는지, 법정지상권이 성립하는지에 따라 낙찰 후 실제 경제적 취득원가는 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 매각가와 예상 미배당액

회차별 매각가와 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 미배당 채권이 늘어나는 것은 채권자 회수 부족을 의미하며, 그 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 497,373,830원 가정)

신건 매각가 497,373,830원에서 집행비용 약 7,373,738원을 공제하고, 에프아이티컴퍼니 가압류 16,979,356원과 신성엽 근저당권 60,000,000원을 배당한 뒤 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사 가압류에 413,020,736원이 배당되는 추정 구조입니다.

채권자 총청구액은 1,161,313,885원이고, 채권자 배당액은 490,000,092원입니다. 이에 따라 채권자 미배당 추정액은 671,313,793원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 배당표는 제시된 배당추정 시나리오에 따른 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 임차인들의 확정일자와 우선변제 관련 사항도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 건물 위치. 감정평가서의 기호1 건물 설명은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 신재초등학교 동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 소재지 대조. 감정평가서의 기호2 토지 설명은 부산광역시 남구 우암동 소재 우암초등학교 서측 인근으로 기재되어 있습니다. 사건 소재지인 해운대구 재송동과 서로 다른 지역이므로 기호1 건물과 기호2 토지의 관계 및 평가대상 목록을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지 권리. 감정평가서 기타참고사항에는 이희우 지분 1/3 공유지분 및 토지 지분비율에 따른 면적사정 문구가 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 건물만 매각이라고 명시되어 있습니다. 토지 지분이 이번 매각에 포함되는 것으로 추정해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 및 샷시2중창으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1995.02.27입니다.
• 이용 상태. 1층은 약국(삼화약국)과 의원(굿모닝가정의원), 2~4층은 근린생활시설로 장기간 공실, 5층은 주택, 지하는 주차장 및 창고입니다. 상층부 공실이 길다는 점은 임대수익과 환금성에 불리한 요소입니다.
• 설비. 위생·급배수설비가 있고 주택에는 개별난방설비가 되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지이용계획. 관련 토지 기재에는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다. 다만 토지의 소재지와 매각 범위가 혼재되어 있으므로 해당 규제의 적용 대상을 먼저 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 법정지상권이나 토지 사용권이 확보되었다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 1층 일부 임대공간을 제외한 2~4층이 장기간 공실인 혼합형 근린시설입니다. 토지와 건물의 권리관계가 분리되어 있고 실거래 비교자료도 없어 일반적인 근린시설보다 매수자층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서가 성립 여부 불분명이라고 명시하고 있습니다. 건물과 토지의 소유관계, 권리 설정 당시의 소유관계, 토지 등기부 및 건물 등기부를 함께 검토해야 합니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우의 토지 사용관계도 확인해야 합니다.
• 건물만 매각의 의미. 낙찰 대상에 토지 소유권이나 지분이 포함되는지 매각목록과 매각물건명세서 원본을 대조하세요. 토지 사용권을 별도로 확보해야 하는 상황인지도 확인해야 합니다.
• 기호1·기호2 소재지 대조. 해운대구 재송동 건물과 남구 우암동 토지의 평가 내용이 함께 기재되어 있습니다. 감정평가서 원본, 현황도, 지번 및 매각목록을 대조해 실제 평가대상과 경매대상을 확정해야 합니다.
• 실제 토지 권리관계. 토지 소유자와 지분관계, 건물 소유자와의 관계, 사용승낙이나 임대차 등 토지 사용의 법적 근거를 확인하세요. 토지 사용료나 별도 권리취득 비용이 발생할 수 있는지도 검토해야 합니다.
• 임차인 명도. 임차인 4명 모두 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 법인 2곳의 보증금은 미상입니다. 개인 2명의 보증금은 각각 50,000,000원이고 배당요구일은 2026.05.08입니다. 실제 점유층과 계약관계를 확인한 후 명도비용을 산정하세요.
• 공실 및 임대수익. 2~4층이 장기간 공실 상태입니다. 낙찰 이후 임대 가능성, 시설 개선비, 공실 유지비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 및 현황. 사용승인일 1995.02.27의 건물입니다. 실제 건물 상태, 누수, 설비, 소방시설, 주차장 및 공용부분을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공실 기간이 길었던 층이 있으므로 관리비 및 공과금 체납 여부를 확인하세요. 공용부분 체납분의 부담 범위도 검토해야 합니다.
• 실질취득원가 계산. 낙찰가 외에 토지 사용권 확보 비용, 법정지상권 관련 비용, 임차인 명도비, 수선비, 공실 유지비 및 취득 관련 비용을 포함해 계산해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제는 추정 배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 채권신고와 배당요구, 조세채권, 임차인 확정일자 및 배당순위를 재확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 등기부를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이어도 안전한 경매는 아니다

부산 2026타경5297은 등기부와 임차인만 놓고 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2011년 해운대구 압류가 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당권·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인 4명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 인수금액 0원의 근린시설이라고 평가하면 중요한 위험을 놓칩니다. 매각물건명세서상 건물만 매각이고, 토지 권리취득 여부는 별도 확인 사항이며, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 건물의 소유권을 취득하더라도 토지 사용권까지 당연히 확보되는 것은 아닙니다.

여기에 2~4층 장기 공실, 실거래 비교자료 부재, 감정평가서의 해운대구 재송동 건물과 남구 우암동 토지 소재지 혼재까지 있습니다. 감정가 497,373,830원이 적정한지조차 현재 자료만으로 결론 내리기 어렵습니다. 1회 유찰 시 최저가는 397,899,064원, 2회 유찰 시 318,319,251원이지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수금액보다 토지와 건물의 법률관계가 핵심인 경매입니다. 법정지상권 성립 여부, 토지 사용권, 매각대상 범위, 실제 임차인 점유관계를 명확히 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.