서울동부지방법원 2025타경52607. 서울특별시 강동구 천호동 453-19, 나비빌딩 지하층 1100호가 경매에 나왔습니다. 천호역 동측 인근에 위치한 건물로, 주택이 아닌 판매·영업시설입니다. 공부상 상업용 공간이며 감정평가 당시 현장에서는 공실 상태로 조사되었습니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 오피스텔의 거래가격·임대수익률을 기준으로 판단해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 김동현·이소영으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021년 주식회사우리은행 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 김동현 지분에 대한 압류와 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2021.07.30. 우리은행 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 실제 투자 판단에서는 권리관계보다 공실 여부·영업 가능성·임대수요·낙찰가격이 중요합니다. 감정가 224,000,000원이 그대로 최저가인 신건이지만, 이를 주변 시세보다 낮은 가격이라고 판단할 실거래 근거는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

등기상 오래된 신탁 및 가처분, 과거 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2021.07.30. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 170,400,000원이고 채무자는 김동현입니다.

그 이후 등기된 2025.04.01. 김동현 지분 압류와 2026.01.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 매각물건명세서에서도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서에는 임현수가 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 700,000원입니다. 전입신고일은 2022.10.07.로 말소기준권리인 2021.07.30.보다 늦습니다.

실제 임차인 1명. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 가격과 회차별 시나리오 — 감정가가 곧 시세는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 224,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았으며, 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 224,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

핵심은 이 가격이 적정한가입니다. 인근 유사 지하 상가의 확인된 실거래가격이나 임대수익 비교수치가 없어 현재 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 주거용 부동산과 달리 지하 상업시설은 접근 동선, 가시성, 업종 제한, 공실 기간 및 임대수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

1회 유찰하면 최저매각가는 179,200,000원, 2회 유찰하면 143,360,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 2회 유찰 구간에서는 근저당 채권최고액 기준 29,847,040원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용 3,936,000원과 근저당 채권최고액 170,400,000원을 반영하면 소유자 잔여는 49,664,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무시설과 점포·상가, 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 원활하고, 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 지하 4층·지상 14층의 철골철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 현재 이용상태. 공부상 판매·영업시설이며, 감정평가 당시 현장에서는 공실로 조사되었습니다. 실제 운영 여부와 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지와 도로. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 토지면적은 2,024.0㎡이고 지목은 대입니다.
• 도시계획. 일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 천호성내 재정비촉진 관련 계획이 적용되는 지역입니다.
• 토지거래허가 관련. 해당 토지는 토지거래계약허가구역에 포함됩니다. 다만 기재된 허가 대상에 아파트 및 특정 주택 유형이 구분되어 있으므로 본 판매·영업시설에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 천호역 인근 상업지역이라는 입지 장점이 있지만 본건은 지하 판매·영업시설입니다. 지하 상가는 지상 점포와 이용 동선 및 수요가 달라질 수 있어 임대 가능성과 재매각 수요를 별도로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 주소상 1100호와 공동담보로 표시된 1101호를 구분하고, 감정평가서의 다른 호실 언급이 이번 매각목록에 해당하는지 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 임현수의 실제 점유·퇴거 여부와 임대차계약 상태를 확인하세요. 감정 당시 공실 조사만으로 현재 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 상가 대항력 확인. 전입신고일뿐 아니라 상가의 실제 인도·사업자등록 등 관련 요건을 확인해 보증금 인수 위험을 재점검하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 가능성 등을 매각기록에서 점검하세요.
• 채권 승계관계 확인. 신청채권자와 등기상 우리은행 근저당권자의 관계, 채권최고액 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 지하 상가의 실제 거래가격, 공실률과 임대조건을 조사해 224,000,000원의 가격 적정성을 검토하세요.
• 지하층 현장 확인. 출입 동선·에스컬레이터 운영·지하층 유동인구·누수·환기·실제 사용 가능한 용도 등을 점검하세요.
• 관리비·미납금 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비 및 관련 부담을 확인하세요.
• 도시계획 확인. 재정비촉진지구 및 관련 도시계획이 본건 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 최신 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 김동현 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 임현수의 전입신고도 말소기준보다 늦으며, 현재 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없습니다.

하지만 그렇다고 224,000,000원이 좋은 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 본건은 지하 판매·영업시설입니다. 감정평가 당시 공실로 조사되었고 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아, 신건 최저가가 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 임차인의 실제 점유 여부, 공동담보 관계 및 정확한 매각범위도 확인해야 합니다.

회차별 최저가는 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원으로 낮아지는 시나리오지만, 낮아진 가격만으로 저평가라고 볼 수는 없습니다. 먼저 해당 지하 상가가 실제로 얼마에 거래되고 얼마에 임대될 수 있는지 확인해야 합니다.

결론은 ‘인수권리는 낮은 위험, 점유·매각범위는 재확인, 가격 판단은 보류’입니다. 권리분석상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 지하 상가의 환금성과 가격 검증 부족을 감안해 종합적으로는 신중한 접근이 필요한 C등급으로 평가합니다. 입찰 여부를 결정하기 전 실제 임대수익과 매각대상 범위를 확인하는 것이 우선입니다.