서울동부지방법원 2025타경52607. 서울 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 지하층 1101호입니다. 사건상 용도는 기타이며, 감정평가서에는 공부상 판매·영업시설로 등재되어 있고 현장 조사 당시 공실로 확인된 물건입니다. 주거용 부동산이 아니라 지하 상업시설이라는 점부터 구분해야 합니다.

등기상 현재 소유자는 김동현·이은경 공동소유로 각 2분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 30일 설정된 주식회사우리은행 근저당권(채권최고액 170,400,000원)입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류와 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리관계만 보고 입찰을 결정하기에는 확인할 부분이 있습니다. 첫째, 근저당권의 공동담보로 같은 건물 지하 1100호가 함께 기재되어 있습니다. 둘째, 임차인 임현수의 점유 호수 역시 1100호입니다. 본건은 1101호이므로 두 호수를 혼동해서는 안 됩니다. 셋째, 사건의 신청채권액 1억 4,000만원과 등기상 우리은행 근저당권의 권리자 및 경매개시결정 채권자 사이의 채권양도·승계관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2021년 7월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 170,400,000원이며, 등기 원문에는 같은 건물 지하층 1100호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 2024년 12월 6일 이은경 지분에 서울신용보증재단 가압류(37,476,000원)가 설정되었고, 2025년 4월 1일 김동현 지분에 강동구 압류가 설정되었습니다. 2026년 1월 6일에는 본건 임의경매개시결정이 등기되었으며, 이후 국민건강보험공단 압류와 강동구 압류가 추가되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 확인 — 1100호와 본건 1101호를 구분해야 한다

확인되는 임차인 임현수의 점유 호수는 지하 1100호입니다. 본건 매각 대상은 지하 1101호이므로, 1100호 임차인의 보증금이나 점유를 본건 1101호의 임차인 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.

임현수는 말소기준권리인 2021.07.30 근저당권보다 늦은 2022.10.07 전입으로 대항력이 없습니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않으며, 보증기관 대위·승계 임차인도 아닙니다.

③ 가격·시장성 — 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없다

본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 224,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건 상태입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없으므로, 감정가 2억 2,400만원이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다.

시장성 측면에서 확인할 사항

• 용도. 공부상 판매·영업시설이며 현장 조사 당시 공실로 확인되었습니다. 현재 임대수익이 발생하는 상태로 전제해서는 안 됩니다.
• 비교가격. 동일 빌딩의 1100호와 1101호는 별개 호수입니다. 공동담보 관계가 있다고 해서 거래가격이나 임대조건을 동일하게 적용할 수 없습니다.
• 가격 기준. 현재 감정가 224,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 시세 검증 없이 감정가를 적정 매입가격으로 간주하지 않는 것이 중요합니다.
• 공실 위험. 낙찰 이후 임차인 모집, 내부 상태 확인, 업종 적합성 및 관리비 부담을 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용과 근저당·가압류 채권액을 모두 배당하고 12,188,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 채권자 합계는 207,876,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세 및 세금의 우선순위에 따라 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 채권 미배당이 커진다

위 수치는 각 매각가 시나리오에 따른 채권자 미배당 추정치입니다. 가격이 하락할수록 후순위 채권의 회수 가능성이 낮아집니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수금은 서로 다른 개념이므로 혼동하면 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재, 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 점포·상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근 여건도 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조로 지하 4층·지상 14층이며, 2003년 12월 31일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·난방·승강기·에스컬레이터 및 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 천호성내 재정비촉진지구 관련 지정사항이 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용 제한도 함께 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 천호역 인근 상업지역이라는 입지 장점은 있지만, 지하 판매·영업시설이고 현장 조사 당시 공실이었습니다. 실제 임차 수요와 매수층, 관리비 부담 및 임대 가능 업종을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2021.07.30 우리은행 근저당권의 채권최고액 170,400,000원과 본건 1101호의 등기상 설정 내용을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 을구 10번 근저당 원문에 같은 건물 지하 1100호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위, 각 호실의 담보 설정 및 채권 관계를 확인하세요.
• 임차인 호수 확인. 임현수는 1100호 임차인입니다. 본건 1101호와 구분하고 보증금 5,000,000원을 본건 인수액에 포함하지 마세요.
• 채권양도·승계 확인. 신청채권자 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 우리은행의 관계, 채권양도 및 경매신청 근거를 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 강동구 압류, 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등 후순위 권리의 소멸 여부와 당해세 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 공실 및 시설 확인. 현장 방문을 통해 출입구, 전용 사용 범위, 내부 상태, 냉난방·전기·급배수 시설과 실제 영업 가능 여부를 점검하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 장기 체납 관리비, 공용부분 부담액 및 향후 관리비 수준을 확인하세요.
• 수익성 검증. 동일 건물과 인근 지하 상업시설의 실제 거래가격 및 임대료를 비교한 뒤 입찰 상한을 결정하세요. 감정가만으로 적정 매입가격을 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격과 공실은 따로 봐야 한다”

서울동부지방법원 2025타경52607 나비빌딩 지하 1101호는 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 현재 회차의 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 물건입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 권리상 인수 부담은 크지 않습니다.

그러나 권리상 안전하다는 사실이 곧 투자 적정성을 뜻하지는 않습니다. 본건은 공실인 지하 판매·영업시설이며, 동일 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 2억 2,400만원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 1회 유찰 시 채권 미배당은 31,984,800원, 2회 유찰 시에는 67,323,040원으로 증가합니다.

특히 지하 1100호의 공동담보 및 별도 임차인 관계, 신청채권자와 우리은행 근저당권의 채권 승계관계, 세금 압류의 배당 순위는 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 보류, 환금성은 신중 접근입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라, 공실 상업시설의 실제 임대·매각 가능성과 2억 2,400만원이라는 매입가격의 적정성을 확인하는 데 있습니다.