창원지방법원 2023타경13157. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 송지리 156-51에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 물건입니다. 삼랑진역 북동측 인근으로 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 점포와 주택이 함께 존재합니다. 현재 최저매각가는 918,726,000원으로 감정가 1,435,508,300원의 약 64% 수준입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 2019년 10월 11일 가압류를 기준으로 그보다 먼저 전입한 임차인 4명에게 대항력이 인정되는 구조입니다. 이들의 보증금은 합계 40,000,000원이며, 우선변제권이 없는 것으로 산출되어 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

따라서 현재 최저가에 낙찰받더라도 실질적인 취득원가는 약 9억 5,873만원입니다. 특히 전형주 씨는 등기부상 과거 소유자와 동일한 인물이라는 점에서 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이 부분은 실제 임대차관계와 점유 실태를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 가압류가 기준, 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 권리분석 기준은 2019년 10월 11일 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 김성욱이며 청구금액은 75,000,000원입니다. 이 날짜보다 앞선 전입신고를 한 임차인에게는 대항력이 인정될 가능성이 있어, 임차인의 보증금 인수 여부가 중요합니다.

기준권리 이후 설정된 밀양축산업협동조합의 가압류 224,041,000원, 서정자의 가압류 198,000,000원, 밀양시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 따라서 이 권리들을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 4명, 보증금 4천만원 인수

임차인으로 신고된 사람은 총 5명입니다. 이 중 4명은 2019년 10월 11일 기준권리보다 먼저 전입하여 대항력이 인정되는 것으로 분석되어 있습니다. 이들의 보증금 합계는 40,000,000원이며 배당표에서는 전액 매수인 인수로 처리됩니다.

네 명의 보증금은 다음과 같습니다.

핵심은 임차인 신고 보증금 42,000,000원과 매수인 인수액 40,000,000원을 구분하는 것입니다. 회사 임차인의 2,000,000원은 대항력이 없는 것으로 분류되어 인수액에 포함하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 실질취득액으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 918,726,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰된 결과이지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.

현재 회차에서 대항력 임차인 보증금 40,000,000원을 인수하는 것으로 계산되어 있으므로 실질취득액은 다음과 같습니다.

중요한 것은 경매가격이 낮아져도 인수해야 할 임차인 보증금이 별도로 남는다는 점입니다. 따라서 최저가만을 기준으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

동일 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않아 현재 실질취득액 958,726,000원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 66.8% 수준이라는 계산은 가능하지만, 이를 곧바로 시세 대비 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오의 매각가격과 임차인 인수액을 합산한 단순 비교입니다. 임차인 지위 및 보증금 인수액이 실제로 확정되는지에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 매각가 918,726,000원 가정)

매수인 인수 임차보증금 40,000,000원은 매각대금 배당액에 포함하지 않았습니다. 주식회사 엘에이레드코의 보증금 2,000,000원도 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수액에서 제외했습니다.

⑤ 입지·이용현황·환금성 메모

• 입지. 밀양시 삼랑진읍 송지리 소재 삼랑진역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 삼랑진역 등이 혼재합니다. 역 주변의 상업·주거 혼합지역이라는 특징이 있습니다.
• 교통. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 남동측·남서측·북측에 도로가 소재하는 것으로 기재되어 있으며, 토지정보에는 소로1류(폭 10m~12m) 접함으로 표시되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 목록 3은 돼지국밥 점포이나 현재 영업하지 않는 상태, 목록 4는 1·2층 모두 주택, 목록 5는 노래방으로 이용되었으나 영업하지 않는 상태입니다. 목록 6은 삼성공인중개사, 역전가마솥돼지국밥, 떡마당, 조은건강원 등 점포로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 427.2㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 개별공시지가는 1,144,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 일반상업지역이 주된 용도지역이며 자연녹지지역에 속하는 부분은 미미한 것으로 평가되었습니다.
• 규제. 철도보호지구 및 고속철도 관련 저촉사항이 있습니다. 이외에도 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있어 실제 이용 및 향후 개발 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 삼랑진역 인근의 근린생활시설과 주택이 혼재한 물건으로, 일반적인 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 영업 중인 점포와 영업하지 않는 점포가 혼재하므로 임대수익이나 영업가치를 일률적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 일괄매각 범위·건물 현황 — 입찰 전 반드시 확인

• 토지수용. 부지의 일부가 토지수용된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 토지의 실제 경계와 사용 가능한 면적, 수용된 부분을 확인해야 합니다.
• 경계측량. 목록 1·7은 일반상업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 정확한 위치와 경계는 지적측량을 요하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 목록 3·4 지붕. 공부상 기와지붕이나 현황은 슬래브지붕으로 기재되어 있습니다.
• 목록 5 면적. 공부상 면적은 72.73㎡이나 개략적인 실측면적은 111.7㎡로 평가되어 있습니다. 공부와 현황 면적의 차이를 확인해야 합니다.
• 목록 6 면적. 공부상 면적은 267.77㎡이나 개략적인 실측면적은 182.2㎡로 평가되어 있습니다. 실측면적이 공부상 면적보다 작으므로 실제 건물 범위와 사용 현황을 대조해야 합니다.
• 목록 5·6 지붕. 공부상 기와지붕이나 현황은 스레트지붕으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인되지만, 지붕·면적 등 공부와 현황의 차이가 있어 건축물대장과 현장을 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 4천만원. 대항력 임차인 4명의 보증금이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 각 임차인의 실제 계약서, 보증금 지급내역, 점유 현황을 확인하고 입찰가에 반영하세요.
• 전형주 3천만원. 과거 소유자와 임차인 신고자가 동일하므로 관계인 여부와 실제 임대차 성립 여부를 집중적으로 확인하세요. 가장임차인으로 단정해서 인수액을 제외해서는 안 됩니다.
• 신청채권자 권리. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기와 신청채권자 청구액 645,356,950원의 배당참가 여부를 원본 등기부 및 배당 관련 서류로 확인하세요.
• 말소기준권리. 2019년 10월 11일 김성욱 가압류를 기준으로 분석되어 있습니다. 기존 근저당권의 말소 여부와 이전등기 효력을 다시 확인하세요.
• 매각 범위. 제시외 건물 3-1·6-1은 매각 제외, 나머지 일부는 매각 포함입니다. 입찰 대상과 제외 부분의 경계를 지적도·감정평가도면으로 대조하세요.
• 토지수용 및 측량. 수용된 부분과 현재 유효한 토지 경계, 도로 접면, 실제 이용면적을 확인하세요.
• 건물 면적 차이. 목록 5·6의 공부상 면적과 실측면적 차이가 크므로 건축물대장, 현황도면, 실제 점유범위를 확인하세요.
• 명도. 점포 및 주택이 혼재하고 일부 점포는 영업하지 않는 상태입니다. 실제 점유자, 영업 여부, 임대차관계와 인도 가능성을 조사하세요.
• 규제 확인. 철도보호지구 및 고속철도 저촉, 자연녹지지역 일부 포함 등 토지이용 제한사항을 관할 기관에 확인하세요.
• 배당·세금. 예상배당표에는 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 실제 현장을 함께 확인하세요.

맺으며 — “감정가 64% ≠ 실질취득가 64%”

이 물건은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려온 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 하지만 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있으며, 현재 회차의 실질취득액은 958,726,000원입니다.

특히 전형주 씨의 임대차관계는 과거 소유자와의 동일인 문제 때문에 반드시 확인해야 합니다. 신청채권자의 근저당권 이전등기와 배당액 0원으로 계산된 시나리오도 원본 서류와 대조해야 할 핵심 사항입니다.

여기에 제시외 건물 일부 매각 제외, 토지수용, 지적측량 필요, 건물 면적 및 지붕의 공부와 현황 차이까지 존재합니다. 단순히 64%라는 가격만 보고 응찰하기에는 물건의 구조가 복잡합니다.

결론은 권리·물건 범위 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인 인수 4천만원을 실질취득액에 반영하고, 전형주 씨의 임대차 진위, 신청채권자 권리의 순위, 매각 제외 부분과 토지 경계를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.