창원지방법원 2023타경13157. 경남 밀양시 삼문동 세광아파트 101동 14층 1401호입니다. 전용면적은 129.06㎡이고, 세광맨션으로도 표시되는 이 단지는 294세대, 1993년 10월 26일 준공된 아파트입니다. 소유자는 전형정이며, 1994년 7월 19일 소유권이전등기가 확인됩니다.

이번 경매의 가장 중요한 문제는 권리관계입니다. 2018년 4월 18일 설정된 김효명의 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 임차인의 전입일을 확인하면 이야기가 달라집니다. 전형주(1995.10.06), 이숙희(2015.10.20), 박현미(2017.07.31)는 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금 합계 37,000,000원이 배당 없이 매수인에게 인수되는 것으로 예상됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

2018년 근저당권을 말소기준으로 보면 2019년 김성욱 가압류, 2021년 밀양축산업협동조합과 서정자의 가압류, 2022년 밀양시 압류 및 2023년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

다만 후순위 등기의 말소와 임차인 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 미반환 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 후순위 권리 말소형 경매로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 3명, 인수 예상 3,700만원

확인된 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 전형주, 이숙희, 박현미 등 3명이며, 나머지 2명은 후순위 전입자로 분류됩니다.

대항력 표시는 2018.04.18 말소기준권리와 전입일을 기준으로 한 자료상 분류입니다. 실제 대항력의 성립·유지 여부는 주택 인도, 주민등록, 실제 점유관계 및 계약 내용을 확인해야 확정할 수 있습니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 미확인으로 표시했습니다.

이숙희는 2023년 12월 6일 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 배당되거나 매수인의 인수부담이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 현재 예상배당에서는 이숙희에게도 배당액 0원이 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세와 근접

세광맨션의 전용 129.06㎡ 실거래는 총 9건 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 146,222,222원이지만, 여기에는 2021년과 2022년의 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래가격 147,000,000원을 우선 적용합니다.

전체 거래가격 범위는 100,000,000원부터 175,000,000원까지입니다. 다만 최저 거래와 최고 거래 모두 오래된 사례이므로 현재 물건의 가격 메리트를 판단하는 직접적인 기준으로 삼기는 어렵습니다.

최근 12개월 실거래는 2025년 12월의 147,000,000원 1건이며, 직전 기간과 비교한 거래 추세는 +0.6%로 표시됩니다. 뚜렷한 하락 추세로 분류되지는 않지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 현재 시세의 안정성을 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용과 김효명 근저당권, 김성욱 가압류에 배당이 이루어지고, 후순위 채권자에게 상당한 미배당금이 발생합니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액·청구금액을 이용한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 2014년 근저당권과 2023년 이전등기의 현재 효력 확인 결과에 따라 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 줄어드는 실질취득

현재 예상 인수보증금 37,000,000원이 그대로 유지된다는 조건에서 회차별 실질취득을 비교하면 다음과 같습니다.

현 회차에서 144,520,000원인 실질취득 추정액은 3회 유찰 시 123,016,000원, 4회 유찰 시 105,812,800원으로 감소합니다.

이 사건은 각 회차의 예상 낙찰가가 인수보증금 합계 37,000,000원보다 높기 때문에, 현재 시나리오에서는 낙찰가와 인수보증금을 더한 금액을 실질취득으로 계산합니다. 다만 이는 임차인 3명의 인수액이 확정적으로 유지된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지. 세광맨션은 294세대 규모로, 1993년 10월 26일 준공된 아파트입니다. 대상 호실의 전용면적은 129.06㎡입니다.
• 토지 이용. 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지 이용상황은 아파트, 지목은 대지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 고도지구 저촉·정비구역 접함·지구단위계획구역 접함 등의 토지이용 제한이 표시됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 587,100원/㎡로 표시됩니다.
• 도로. 도로접면은 광대소각으로 표시되며, 대로1류 및 소로3류와 접하는 토지이용 정보가 있습니다.
• 거래활동. 동일면적 실거래 9건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본 부족을 고려해야 합니다.
• 환금성. 과거 거래가격의 편차가 크고 준공 후 상당 기간이 경과한 단지이므로, 대상 호실의 내부 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2018년 김효명 근저당권이 말소기준권리로 확정되는지, 2014년 삼랑진농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2023년 근저당권이전등기의 효력이 어떻게 연결되는지 원본 등기부로 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 3명. 전형주 30,000,000원, 이숙희 5,000,000원, 박현미 2,000,000원의 보증금 반환채무가 실제로 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
• 점유부분 확인. 이숙희의 1층 표시와 대상 14층 호실의 관계를 확인하고, 점유부분 미상 임차인들의 실제 임대차 목적물도 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 선순위 임차인들의 확정일자와 배당순위를 확인해야 합니다. 이숙희의 2023.12.06 배당요구가 실제 배당 및 인수금액에 어떤 영향을 미치는지도 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 107,520,000원에 예상 인수보증금 37,000,000원을 더한 144,520,000원을 기본 비교금액으로 삼고, 별도 취득비용과 명도비용을 추가로 검토해야 합니다.
• 최근 시세 검증. 2025.12 거래가격 147,000,000원은 최근 12개월의 유일한 표본입니다. 동일면적의 과거 거래와 층·향·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 점유자 명도. 임차인별 점유 상태, 임대차계약 종료 여부, 보증금 반환과 인도의 관계를 확인하고 명도 계획을 마련해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서의 대상 물건과 권리관계를 대조해야 합니다.
• 입찰 전 절차 확인. 매각기일 2026.11.16의 실제 진행 여부, 매각조건 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1.07억 낙찰”이 “1.07억 취득”은 아니다

이 물건은 표면적으로 매력적인 할인율을 가지고 있습니다. 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 107,520,000원까지 낮아졌기 때문입니다.

하지만 실제 취득 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 전체 부담입니다. 선순위 임차인 3명의 예상 인수액 37,000,000원을 더하면 실질취득은 144,520,000원입니다. 최근 실거래 147,000,000원과 불과 2,480,000원 차이입니다.

또한 2014년 근저당권의 말소 표시와 2023년 이전등기의 관계, 임차인 점유부분과 실제 대상 호실의 불일치 가능성은 입찰 전 반드시 해소해야 할 문제입니다. 예상 인수액이 달라지거나 권리순위 판단이 변경되면 취득비용과 위험도에 관한 결론도 달라질 수 있습니다.

결론적으로 권리 확인이 선행되지 않은 현재 회차 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다. 이번 물건의 승부처는 단순히 유찰 횟수를 기다리는 것이 아니라, 누가 실제로 점유하고 있고, 어떤 보증금을 얼마까지 인수해야 하는지 확정한 다음 실질취득 기준으로 응찰가를 결정하는 것입니다.