전주지방법원 2026타경10. 전주시 덕진구 금암동 1312-28, 제1동 1층 106호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 소매점입니다. 전북대학교 남서측 인근 대학가 상권에 자리한 1층 점포로, 주변에는 근린생활시설과 다세대·다가구주택, 소형 아파트단지가 혼재합니다.
이 사건의 권리분석 기준은 명확합니다. 2013년 12월 18일 설정된 서전주새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 521,250,000원이며, 이후 2015년 전재창 근저당권, 오상명 가압류, 서울보증보험 및 전북신용보증재단 가압류, 임차권등기 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 근저당 하나만 확인하고 끝낼 수 있는 점포가 아닙니다. 106호에는 양경자와 오상명 관련 점유·임차 내역이 있고, 오상명 명의의 60,000,000원 임차권등기가 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시되어 있지만, 실제 점유 상태와 임차권자의 관계, 보증금 및 명도 상황은 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 1312-28 제1동 제1층 제106호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 명륜3길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 1층 106호 |
| 전유부분 면적 | 35.42㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 6층 중 제1층 |
| 소유자 | 박동진 |
| 취득 내역 | 2013.12.13. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서전주새마을금고 |
| 신청채권 청구액 | 417,007,830원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기사항 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2013.12.18. 을구 4번 서전주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 521,250,000원이며 채무자는 박동진입니다. 공동담보 기재에는 금암동 1312-28 제1동 제1층 107호가 등장하므로 공동담보 관계도 원본 목록으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 106호 조사대상 2명, 107호 별도 1명
본건은 1층 106호입니다. 조사된 임차·점유 내역 중 양경자와 오상명은 106호 관련 사항이며, 임정연은 107호에 관한 별도 내역입니다. 107호 임차내역을 본건 106호의 보증금이나 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양경자 | 106호 · 35.42㎡ | 2021.08.23. | 미상 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
| 오상명 | 106호 전유부분 전체 | 미상 · 임차권등기 2018.08.06. | 60,000,000원 | 판정 불가 | 확인 불가 | 없음 |
| 임정연 | 107호 · 35.42㎡ (본건 외) | 2016.09.26. | 5,000 (기재값) | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
양경자. 106호 관련 점유자로 전입신고일은 2021.08.23.입니다. 말소기준권리인 2013.12.18. 근저당권보다 늦은 전입이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액을 임의로 추정할 수 없습니다. 실제 점유 여부와 보증금·임대차계약 내용은 현장에서 확인해야 합니다.
오상명. 106호 전체에 관하여 임차권등기가 존재하며 임차보증금은 60,000,000원, 임대차계약일은 2017.07.06., 확정일자는 2017.07.06., 임차권등기일은 2018.08.06.입니다. 배당요구도 2018.08.06.에 이루어진 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 확정할 수 없습니다.
배당자료에는 오상명 관련 60,000,000원이 갑구 3번 가압류 항목으로 기재되어 있고, 임차권 보증금 60,000,000원의 별도 배당액은 산정표에 따로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 동일 금액을 중복 채권으로 합산하지 않는 것이 중요합니다.
③ 시세·가격 분석 — 실거래 검증 없이 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 357,000,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건이며, 감정평가서상 본건 106호의 이용상태는 소매점입니다.
다만 동일 건물·동일 호실 유형의 최근 실거래 평균, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격을 확인할 수 있는 비교 수치가 없습니다. 따라서 감정가 357,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
| 입찰 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 배당 후 미배당채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 357,000,000원 | 361,519,460원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 285,600,000원 | 431,919,860원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 228,480,000원 | 488,240,180원 |
유찰 시나리오는 제시된 감정가 대비 가격과 배당 추정치입니다. 미배당채권은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
신건 매각가 357,000,000원을 기준으로 집행비용 약 5,798,000원을 제외하면 배당재원은 351,202,000원입니다. 말소기준권리자인 서전주새마을금고 근저당권에 배당재원이 전액 배분되고, 후순위 채권자에게는 배당되지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 예상배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 5,798,000원 | - |
| 1. 서전주새마을금고 근저당 | 521,250,000원 | 351,202,000원 | 170,048,000원 |
| 2. 전재창 근저당 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 3. 오상명 가압류 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 6,116,460원 | 0원 | 6,116,460원 |
| 5. 전북신용보증재단 가압류 | 5,355,000원 | 0원 | 5,355,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 712,721,460원 | 351,202,000원 | 361,519,460원 |
서전주새마을금고의 미배당액은 채권최고액 기준으로 계산한 차액입니다. 실제 배당액과 최종 채권액은 배당절차 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 전북대학교 남서측 인근에 위치합니다. 대학가 주변으로 근린생활시설과 다세대·다가구주택, 소형 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 106호와 107호 모두 소매점으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 본건은 106호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 6층 건물의 1층 점포입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지는 평지이며 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 규제. 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 소로3류 접합 사항이 기재되어 있습니다. 교육환경 관련 사항과 제한 내용은 관계 부서에 확인해야 합니다.
- 물건 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 대학가 인근 1층 근린시설이라는 입지 특성은 있으나, 동일 유형의 실거래 자료가 없어 거래 유동성이나 시장가격을 수치로 판단할 수 없습니다. 임대수요와 실제 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 임차권등기 관련 내용을 원본으로 재확인하세요. 특히 매각기일 직전 변경사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 오상명 임차권. 임대차계약서, 사업자등록 신청 내역, 실제 점유개시일, 확정일자 및 임차권등기명령 내용을 서로 대조하세요. 가장임차인 의심 메모는 확정된 사실이 아니므로 관계를 확인해야 합니다.
- 양경자 점유. 2021.08.23. 전입으로 확인되는 점유 내역의 실제 거주·영업 여부, 임대차계약 및 보증금 미상 부분을 현장에서 확인하세요.
- 106호와 107호 구분. 임정연은 107호 관련 내역입니다. 본건 106호의 점유·임대차와 혼동하지 말고, 등기부의 공동담보 기재 및 관련 목록도 대조하세요.
- 실거래 검증. 감정가 357,000,000원을 시장가격으로 간주하지 마세요. 동일 건물·인근 근린시설의 거래사례와 실제 임대수익을 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 현장 확인. 현재 영업 여부, 공실 여부, 점포 내부 상태, 출입구 및 실제 사용범위를 확인하세요.
- 배당 및 채권. 미배당채권 361,519,460원은 채권자의 미회수 추정액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등 배당 변동요인도 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구 및 상대보호구역 관련 규제의 실제 적용 내용을 확인하고 점포의 영업 목적과 적합성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 자료 및 배당요구 내역을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 위험 0”은 다르다
전주지방법원 2026타경10은 권리의 말소 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2013년 12월 18일 서전주새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 106호에는 보증금 미상인 양경자와 임차보증금 60,000,000원의 임차권등기권자 오상명이 존재합니다. 오상명 관련 가장임차인 의심 메모와 대항력 판정 불가 문제는 반드시 확인해야 합니다. 107호 임정연의 임차내역을 본건과 혼합해서도 안 됩니다.
가격 역시 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가와 최저가는 357,000,000원으로 동일하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 또한 신건에서 매각대금으로 채권 전액을 변제하지 못해 361,519,460원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 이 금액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 기존 채권자의 미회수 추정액입니다.
최종 판단은 권리 인수액 0원이라는 장점보다 실제 점유·임차권 확인을 먼저 해야 하는 물건입니다. 원본 서류와 현장 확인을 마치고, 인근 근린시설의 실거래 및 임대수익을 검증한 다음 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
