전주지방법원 2026타경10. 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동, 전북대학교 남서측 인근에 자리한 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 1층 107호가 분석 대상입니다.

소유자로 기재된 박동진은 2013년 12월 18일 소유권이전 등기를 마쳤으며, 당시 등기상 거래가액은 280,000,000원입니다. 같은 날 서전주새마을금고가 채권최고액 521,250,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 박명천의 근저당권, 서울보증보험 주식회사와 전북신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 서전주새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 등기상 후순위 담보권은 매각으로 소멸한다는 점. 둘째, 임차인으로 조사된 사람들과 과거 전세권 기록의 관계를 확인해야 한다는 점. 셋째, 비교할 실거래가격이 없어 신건의 가격 적정성이 검증되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 점유관계는 확인

이 사건의 말소기준권리는 2013년 12월 18일 설정된 서전주새마을금고 근저당권입니다. 이전에 설정된 군산시수산업협동조합 및 부안수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 박명천 근저당권과 가압류들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 분류되지만 확인 필요

현황조사에는 양경자와 임정연이 등장합니다. 다만 양경자의 조사 대상은 106호이며, 본건인 107호의 점유자로 조사된 사람은 임정연입니다. 두 사람 모두 전입일이 2013년 12월 18일 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

조사된 점유자 중 106호 관련 인물은 본건 107호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 임정연의 보증금 기재치 5,000은 원본의 금액 단위를 확인해야 하므로 별도 환산 없이 표시했습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 357,000,000원의 적정성은 미확인

이번 경매의 감정가는 357,000,000원이고, 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 357,000,000원입니다.

해당 근린시설의 실거래 비교가격을 확인할 수 없으므로 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아닌 소매점 용도의 근린시설이므로 인근 주거용 부동산의 가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)

매각가격을 현재 최저가인 357,000,000원으로 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 351,202,000원이 서전주새마을금고에 배당됩니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 예상 배당은 없습니다.

집행비용 5,798,000원은 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 하며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰에 따른 최저매각가격의 변동은 채권자 배당과 미배당액에 영향을 줍니다. 아래는 각 회차의 최저가로 매각되는 경우를 가정한 계산입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북대학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대·다가구주택 및 소형 아파트단지 등이 자리한 대학가 인근 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 등, 내벽은 타일 및 인테리어 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 엘리베이터, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 특정용도제한지구, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한이 있습니다. 영업하려는 업종의 허용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,337,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적은 2,026.0㎡이며, 이는 개별 점포의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가상 소매점입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대학가 인근 상권이라는 입지 특성은 있으나, 실제 매매·임대 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 107호 점유자 확인. 임정연의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 임대차 기간 및 점포 사용현황을 확인하세요.
• 과거 전세권 검토. 임환석 명의 전세권의 임정연 이전 기록과 말소 경위를 확인하고 현재 임대차관계와 구분하세요.
• 106호와 107호 구분. 양경자는 106호 점유자로 조사됐습니다. 공동담보에 106호가 포함되어 있으므로 물리적인 사용 범위와 별도 호실의 권리관계를 혼동하지 마세요.
• 명세서 원본 확인. 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 최종 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
• 실거래·임대가격 조사. 유사 상가의 최근 실거래 및 실제 임대수익을 검토해야 신건 357,000,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
• 명도 가능성. 임차인에게 대항력이 없는 것으로 분류되어도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관련 금액과 체납 공과금, 영업시설 상태를 확인하세요.
• 영업 가능 업종. 특정용도제한지구 및 상대보호구역 관련 제한과 건축물대장상 용도를 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
• 원본 대조. 최종 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”

전주지방법원 2026타경10은 등기상 후순위 권리의 말소 구조가 비교적 명확한 근린시설 경매입니다. 서전주새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석을 마쳤다는 것과 입찰 준비가 끝났다는 것은 다릅니다. 본건 107호의 점유자인 임정연과 과거 전세권 이전 권리자의 관계를 확인해야 하며, 106호의 점유 및 공동담보 관련 사항도 구분해야 합니다.

가격 판단 역시 보류해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 357,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이 금액을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 낮아져도 실제 시장가치와 비교하기 전에는 매수 매력을 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 점유관계 확인 필요, 가격 적정성은 미확인입니다. 우선 임차관계와 점유 범위를 검증하고, 소매점의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 후 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.