전주지방법원 2025타경520. 군산시 나운동 1539-10, 1층 101-1호에 대한 임의경매입니다. 가장 먼저 확인할 부분은 말소기준권리와 임차인의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2024년 10월 7일 설정된 조경미 명의의 근저당권(채권최고액 65,000,000원)입니다. 그런데 본건 101-1호 임차인 박승희의 전입일은 2024년 8월 20일로 이보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력이 인정되며, 보증금 6,000만원이 매수인에게 인수될 가능성을 무시할 수 없습니다.

더욱 주의할 점은 서류 사이의 불일치입니다. 임차인 조사와 예상배당 산정은 박승희의 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하지만, 매각물건명세서의 명시 인수권리에는 '해당사항없음'이라고 기재되어 있습니다. 또한 경매개시결정 이후 기존 101호가 101-1호로 분할되었습니다. 임차인의 기존 점유·임대차 범위가 현재 매각 대상인 101-1호와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리의 핵심은 2024년 10월 7일 조경미 근저당권입니다. 이 권리보다 앞선 박승희의 전입일은 2024년 8월 20일이므로, 제공된 임차인 조사에서는 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 예상배당 산정에서도 우선변제권이 없는 것으로 처리되었습니다.

② 임차인 현황 — 본건 해당 임차인과 별도 호실 구분

조사된 임차인은 2명입니다. 이 중 본건 매각 대상인 101-1호에 해당하는 임차인은 박승희 1명이며, 최다희는 별도 호실인 101-2호의 임차인으로 기재되어 있습니다. 두 보증금을 본건 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

박승희는 2025년 10월 21일, 최다희는 2025년 10월 29일 각각 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 박승희의 배당요구 사실만으로 대항력 있는 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다. 제공된 예상배당에서는 박승희에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 보증금 인수위험을 더해야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 659,500,000원으로, 유찰이 한 번도 없는 신건입니다. 본건의 가격 판단은 단순히 최저가만 볼 수 없습니다. 박승희 보증금 60,000,000원이 인수되는 경우를 보수적으로 가정하면, 낙찰가 외에 해당 보증금을 추가 부담하는 구조이기 때문입니다.

위 실질취득액은 박승희 보증금 전액이 매수인에게 인수된다는 보수적 가정에 따른 금액입니다. 현재 회차에서는 659,500,000원에 60,000,000원을 더한 719,500,000원입니다. 1회 유찰 시에는 587,600,000원, 2회 유찰 시에는 482,080,000원으로 계산됩니다.

현재 제공된 자료에는 동일 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 소유자가 2023년 2월 8일 취득할 당시의 거래가 830,000,000원은 과거 취득가일 뿐, 현재 시장가격을 대신하는 비교 기준으로 사용할 수 없습니다. 그러므로 659,500,000원 또는 인수위험을 포함한 719,500,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 659,500,000원 가정)

예상배당은 집행비용 8,995,000원, 조경미 근저당권 65,000,000원을 배당하고 소유자에게 585,505,000원이 잔여하는 구조입니다. 박승희의 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수위험으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 이용상태. 감정평가서에는 구분상가 2개호로 기재되어 있으며, 편의점 및 커피숍으로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 다만 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있어 실제 용도와 건축물대장 확인이 필요합니다.
• 입지. 감정평가서에는 군산시립도서관 남서측 인근의 노선상가지대로 기술되어 있습니다. 등기상 소재지는 군산시 나운동 1539-10이므로 소재지와 감정평가서의 위치 설명을 함께 확인해야 합니다.
• 교통. 인근에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있으며, 감정평가서상 접근성 및 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로 접면. 남측 약 30m, 동측 약 15m, 북측 약 8m 폭의 포장도로와 각각 접하는 3면 접도 형태입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(근린생활시설)에 해당합니다. 토지는 527.5㎡이며 지목은 대, 지형은 평지입니다.
• 설비. 감정평가서에는 위생·급배수·도시가스·소방 및 엘리베이터 설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 경매개시 이후 분할된 호실의 현황과 공부상 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 호실의 최근 실거래 자료가 없어 현재 시장가격이나 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 상가 이용상태와 실제 임대차관계, 분할 후 호실의 독립적인 거래 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박승희 임대차 원본 확인. 2024.08.20 전입일, 보증금 60,000,000원, 확정일자 유무, 임대차계약서와 실제 점유 범위를 대조하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리 '해당사항없음'이라는 기재와 대항력 임차인 분석 및 예상배당표의 6,000만원 인수 계산이 왜 다른지 확인해야 합니다.
• 호실 분할 확인. 경매개시 이후 101호(125.53㎡)에서 101-1호(81.87㎡)로 분할된 경위와 분할등기, 건축물대장, 임대차계약의 목적물이 서로 일치하는지 확인하세요.
• 별도 호실 임차인 구분. 최다희는 101-2호 임차인으로 조사되었습니다. 해당 보증금 50,000,000원을 본건 101-1호의 인수액에 합산하지 마세요.
• 실질취득액 산정. 인수위험을 보수적으로 60,000,000원 반영하면 신건 기준 719,500,000원입니다. 낙찰가만으로 투자비를 계산하지 마세요.
• 신청채권 및 배당순위. 신청채권액 787,928,531원과 조경미 근저당권 65,000,000원의 권리관계, 실제 배당요구 및 배당순위를 원본으로 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 101-1호와 101-2호의 실제 영업자, 점유자, 임대차관계, 시설물 및 인도 가능 여부를 각각 확인하세요.
• 관리비·공과금. 상가의 체납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도 등 개별 사용료를 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 호실 또는 유사 면적의 상가 거래가격과 실제 임대료를 별도로 조사해 실질취득 추정액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차계약 자료를 교차 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차인과 호실 분할, 먼저 해결해야 한다”

전주지방법원 2025타경520의 본건 101-1호는 단순히 신건 6억 5,950만원짜리 물건으로 접근할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 박승희의 전입일과 보증금 6,000만원이 확인되며, 제공된 배당 산정은 이를 매수인 인수로 처리합니다. 보수적으로 계산하면 실질취득 추정액은 7억 1,950만원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없다고 적혀 있습니다. 이 차이는 단순한 숫자 차이가 아닙니다. 경매개시결정 이후 기존 101호가 101-1호로 분할된 사실까지 고려하면, 임차인의 대항력과 현재 매각 대상의 동일성, 인수권리 기재의 법적 근거를 확인해야 합니다.

최다희의 101-2호 보증금은 본건과 별도로 취급해야 하며, 동일 호실의 최근 실거래 자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서 가장 합리적인 판단은 인수위험을 0원으로 간주하지 않는 것입니다. 임차인 인수 여부와 분할된 호실의 권리관계를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.

최종 판단: 권리관계 확인 선행, 보수적 인수위험 6,000만원 반영, 시세 검증 전 가격 판단 유보.