전주지방법원 2025타경520. 전북특별자치도 군산시 나운동 1539-10 소재 1층 101-2호가 경매 대상입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 339,100,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정란이며, 2023년 2월 8일 거래가액 830,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 전주성가신용협동조합의 채권최고액 876,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 조경미의 65,000,000원 근저당권과 그 근저당권부 채권에 대한 압류가 추가됐습니다.
권리순위만 보면 2023년 2월 8일 설정된 전주성가신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 2명의 전입일도 모두 말소기준권리 설정일 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
그런데 반드시 짚어야 할 특이사항이 있습니다. 매각물건명세서에는 경매개시결정 이후 기존 1층 101호(125.53㎡)가 1층 101-2호(41.66㎡)로 분할됐다고 기재되어 있습니다. 등기부에는 공동담보 및 분할에 따른 등기 전사 내용도 확인됩니다. 따라서 기존 권리의 분할 후 귀속 범위와 현재 매각 대상의 정확한 동일성을 원본 등기부 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 1539-10 1층 101-2호 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 수송로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(사건 분류) · 감정평가상 구분상가 · 1층 101-2호 41.66㎡ |
| 감정평가상 이용상태 | 상가 2개호(편의점 및 커피숍)로 이용 중인 것으로 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김정란 (2023.02.08. 거래가액 830,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 339,100,000원 / 339,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전주성가신용협동조합 / 787,928,531원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.08. 전주성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 전주성가신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이며, 등기상 공동담보에는 군산시 나운동 1539-10 제1층 제101-1호가 기재되어 있습니다.
이후 2024년 10월 7일 조경미 명의의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 9월 17일에는 해당 근저당권부 채권에 서천군의 압류가 등기됐습니다. 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 2024.10.07. 조경미 근저당권: 매각으로 소멸
- 2025.09.17. 서천군 압류: 매각으로 소멸
- 2025.08.18. 임의경매개시결정: 매각으로 소멸
매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없으나 점유·임대차 확인 필요
조사된 점유자는 2명입니다. 다만 두 사람은 서로 다른 호실에 기재되어 있습니다. 본건 매각 대상인 101-2호에는 최다희, 별도 호실인 101-1호에는 박승희가 기재되어 있습니다. 두 사람의 보증금을 합산해 본건 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최다희 | 1층 101-2호 본건 대상 |
2025.07.30 | 50,000,000원 1,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.10.29. 요구 신청 |
| 박승희 | 1층 101-1호 별도 호실 |
2024.08.20 | 60,000,000원 2,500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.10.21. 요구 신청 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023년 2월 8일 이후입니다. 조사된 권리판정에도 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
다만 두 사람 모두 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권을 확정적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 자동으로 성립하는 것도 아닙니다.
- 101-2호 최다희의 실제 점유 부분과 사업자등록 현황 확인
- 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 관련 서류 확인
- 상가건물 임대차보호법상 대항요건과 우선변제 요건 별도 검토
- 101-1호 박승희의 점유·임대차 관계를 본건 101-2호와 분리하여 확인
- 분할 전후 임대차계약의 목적물 표시와 현재 호실의 동일성 확인
③ 가격·유찰 시나리오 — 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 339,100,000원으로 동일합니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 진행됩니다.
다만 현재 확인된 자료에는 동일 건물 또는 동일 상권의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 없습니다. 감정가가 339,100,000원이라는 사실만으로 실제 시장가격도 같은 수준이라고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당액 | 미배당 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 339,100,000원 | 333,552,600원 | 607,447,400원 |
| 1회 유찰 · 80% | 271,280,000원 | 266,682,080원 | 674,317,920원 |
| 2회 유찰 · 64% | 217,024,000원 | 213,185,664원 | 727,814,336원 |
위 미배당액은 등록된 채권최고액 합계 941,000,000원과 각 회차의 예상 배당액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채무잔액과 확정 채권액은 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당은 채권자의 회수 부족을 의미하며, 그 자체로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 1.6% 추정) | - | 5,547,400원 |
| 1. 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 876,000,000원 | 333,552,600원 |
| 2. 근저당권 · 조경미 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 339,100,000원을 가정하면 집행비용 약 5,547,400원을 제외한 333,552,600원이 전주성가신용협동조합에 배당됩니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 876,000,000원이므로 이 기준으로는 상당한 미배당이 발생합니다. 후순위 조경미 근저당권에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
신청채권자의 청구액은 787,928,531원입니다. 이는 등기상 근저당권의 채권최고액 876,000,000원과 구분해서 보아야 합니다. 위 배당표는 등록된 채권최고액과 제시된 배당 추정액을 기준으로 한 계산이며, 실제 배당은 채권계산서 및 집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 군산시립도서관 남서측 인근에 위치하는 구분상가 2개호로, 주변은 가로와 획지가 정비된 노선상가지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 인근지역은 간선도로와 지선 도로망이 정비되어 있어 지역 내 접근성과 대중교통 여건이 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 상가 2개호가 편의점 및 커피숍으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 본건은 그중 101-2호로, 실제 영업 여부와 임차인의 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 구분상가입니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·도시가스·소방 및 엘리베이터 설비가 있는 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세로장방형에 가까운 평탄한 형태이며, 남측 약 30m, 동측 약 15m, 북측 약 8m 폭의 포장도로와 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(근린생활시설)에 해당합니다. 대로2류·중로2류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매매가격과 거래 회전율을 판단하기 어렵습니다. 상가의 실제 임대료, 공실 여부, 영업 지속성 및 주변 유사 상가의 매매사례를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분할 후 권리범위. 경매개시결정 이후 101호가 101-2호 등으로 분할된 사실이 핵심입니다. 기존 근저당권·공동담보·경매개시결정의 효력이 현재 매각 대상에 어떻게 연결되는지 분할 전후 등기부와 원본 매각물건명세서를 대조하세요.
- 호실 구분. 본건은 101-2호입니다. 101-1호의 임차인 박승희와 본건 101-2호의 임차인 최다희를 구분하고, 별도 호실의 보증금을 본건 인수액에 합산하지 마세요.
- 상가 임대차. 최다희의 보증금 50,000,000원·월세 1,000,000원 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 사업자등록, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 서류를 함께 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서에는 편의점 및 커피숍으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 영업 여부, 실제 점유자, 내부 구조 및 101-2호의 출입구·전용 사용 범위를 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 339,100,000원은 확인되지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 상가 매매사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 곧바로 적정 시장가격으로 간주하지 마세요.
- 관리비 및 공과금. 상가의 관리비 체납, 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 요금 및 시설 유지비를 관리주체와 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 것으로 조사된 임차인이라도 실제 점유와 계약관계에 따라 인도 협의 및 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 점유자와 영업시설 인수 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권액, 배당요구 내역, 당해세 및 집행비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 분할 관련 공부를 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정해서는 안 된다
전주지방법원 2025타경520은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인들의 전입일도 말소기준권리보다 늦고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 이 사건의 핵심 위험은 일반적인 근저당권 순위에만 있지 않습니다. 경매개시결정 이후 기존 101호가 101-2호 등으로 분할됐다는 사실, 등기상 공동담보 및 전사 기재, 감정평가서상 상가 이용상태, 서로 다른 호실에 점유하는 임차인 2명의 임대차 관계를 함께 검토해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 3.391억은 확인되지만 실제 상가 거래가격이나 임대수익 자료가 없어 신건의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 채권 미배당액이 6억 원을 넘는다는 사실은 매수인의 인수 부담이 아니라 채권자의 회수 부족을 뜻합니다.
권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 분할 이후 권리범위와 상가 임대차 확인이 선행되어야 합니다. 분할 전후 등기와 경매 대상의 동일성이 확인되고, 실제 임대차·점유 및 상가 가치까지 검증된 뒤에야 입찰 여부와 적정 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
