전주지방법원 2026타경32. 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 164호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 판매시설(상가)입니다. 감정가와 최초 최저매각가격은 모두 482,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 조춘자이며, 전주가나안신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.

등기상 핵심은 2021년 9월 3일 설정된 전주가나안신용협동조합의 채권최고액 342,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 사실과 적정 낙찰가격은 별개입니다. 대상은 감정평가 당시 공실인 상가입니다. 따라서 실제 임대수요, 예상 임대료, 공실 해소 가능성 및 주변 상가 매매가격을 확인해야 최저매각가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리가 명확하다

등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2021년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 이후 소유권이 조춘자에게 이전되면서 해당 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 전주가나안신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

2026년 1월 20일에는 전주가나안신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리인 근저당권과 경매개시결정은 정상적인 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 조사된 임차인 없음

감정평가서에서는 판매시설이 공실 상태인 것으로 확인됩니다. 별도로 조사된 임차인도 없어, 현재 확인되는 범위에서는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 위험이 나타나지 않습니다.

다만 감정 당시 공실이라는 사실만으로 매각기일까지 계속 공실이라고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 방문과 최신 매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유 상태를 재확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 482,000,000원은 적정한가?

이번 물건은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 482,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 상가 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

상가는 공동주택과 달리 같은 건물에서도 층, 출입 동선, 가시성, 호실 위치, 유동인구 및 임대 가능성에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 감정 당시 공실 상태였으므로, 임대수익을 전제로 낙찰가격을 산정한다면 실제 임대료와 임차수요 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

현재 최저매각가를 기준으로 1회 또는 2회 유찰되는 경우의 매각가격과 배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 회차별 가정가격이며, 실제 향후 매각조건이나 낙찰가격을 확정하는 것은 아닙니다.

채권최고액 342,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 신건과 1회 유찰 시 채권자 배당액이 전액 충족됩니다. 그러나 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 303,361,280원으로 줄어 38,638,720원의 미배당이 발생합니다.

다만 신청채권자의 청구금액은 569,096,846원으로, 배당 시뮬레이션에서 사용된 근저당권 채권최고액 342,000,000원보다 큽니다. 따라서 신건에서 채권최고액 기준 배당이 전액 이루어지더라도 신청채권자의 전체 청구금액이 모두 변제되는 것은 아닙니다. 실제 배당액과 채권 만족 여부는 최종 채권계산서 및 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.5%를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 569,096,846원 전체가 변제된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 전주시 덕진구 송천동2가 소재 화정중학교 북서측 인근입니다. 가로와 획지가 정비된 택지개발지대로, 주변 공동주택단지를 배후로 하는 상가 및 근린생활시설지대입니다. 배후 주거수요가 존재하는 입지이지만 실제 해당 점포의 매출이나 임대수요를 보장하지는 않습니다.
• 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비되어 있으며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 지역 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 등의 구조로 이루어진 지하 4층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 대리석·법랑판넬·강화유리 등으로 마감되어 있으며 급배수·위생·소방·승강기 및 에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 도로 접근. 건물 북동측과 남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 다만 실제 점포의 노출도와 보행자 동선은 호실별로 확인해야 합니다.
• 토지 및 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지는 비교적 정방형에 가까운 평탄한 형태로 상업용 건물부지로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 3,115,000원/㎡입니다. 이 금액은 토지의 공시지가로, 본건 개별 상가의 매매 시세를 나타내는 값은 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인됩니다. 다만 내부 마감, 설비 작동 상태 및 실제 이용 가능 여부는 별도로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공동주택 배후의 상업시설이라는 입지적 특성이 있으나, 해당 호실의 거래사례·임대료·공실 기간을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 매각 가능 기간이나 적정 매도가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 사건상 매각 대상은 1층 164호입니다. 감정평가서에 함께 기재된 165호와의 경계, 평가 범위, 공부상 면적 및 실제 점유 구역을 확인해야 합니다.
• 최근 상가 실거래 확인. 같은 건물 및 인근 상가의 실제 거래가격을 확인하여 482,000,000원이라는 최저매각가격이 시장에서 합리적인 수준인지 검증해야 합니다.
• 임대수익 검증. 감정 당시 공실이므로 임대 가능 보증금·월세, 실제 임차수요, 공실 지속 가능성 및 운영비용을 조사해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 낙찰가 산정에 반영해서는 안 됩니다.
• 점유 상태 확인. 감정 당시 공실과 현재 공실은 다를 수 있습니다. 실제 점유자, 사용 현황 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 건물 운영비 확인. 상업시설의 공용관리비, 미납 관리비, 시설 유지비 및 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 근저당 및 청구금액 대조. 근저당 채권최고액 342,000,000원과 경매 청구금액 569,096,846원의 차이를 확인하고, 실제 배당관계 및 매수인 인수 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격 385,600,000원, 2회 유찰 가정가격 308,480,000원을 비교하되 주변 실거래 및 임대수익 검증 없이 특정 회차 가격을 적정가로 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 대상 호실의 공부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 안전과 투자수익은 별개다”

전주지방법원 2026타경32는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 근린시설·판매시설 경매입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 전주가나안신용협동조합의 근저당권이며, 조사된 임차인과 매수인 인수권리는 없습니다. 제시된 조건에 따르면 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 가격과 수익성에 대해서는 별도 검증이 필요합니다. 감정평가 당시 공실 상태였고, 주변 실거래 시세나 임대수익을 확인하지 못했습니다. 신건 최저매각가 482,000,000원이 적정한 가격인지 판단하기 위한 객관적 비교 근거가 부족합니다.

유찰 시 최저매각가격은 낮아지지만, 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 결론 내릴 수는 없습니다. 상가의 실제 임대 가능성과 시장에서의 매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.

종합 판단은 ‘권리관계 양호, 가격·수익성 검증 필요’입니다. 인수위험이 낮은 점은 긍정적이지만, 공실 상가라는 특성과 실거래 비교자료의 부재를 고려하면 신건에서 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 현재 단계에서는 주변 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 보수적인 접근이 적절합니다.