전주지방법원 2026타경32. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1, 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 165호입니다. 물건의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 판매시설(상가)입니다. 평가시점에는 공실 상태로 확인됐습니다. 소유자는 조춘자 씨이며, 전주가나안신용협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다.

권리관계의 중심은 2021년 9월 3일 설정된 전주가나안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2026년 1월 20일 임의경매가 개시됐고, 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

신청채권자의 청구액은 569,096,846원입니다. 다만 배당 시뮬레이션에 반영된 근저당 채권액은 채권최고액 기준 342,000,000원입니다. 두 금액을 같은 금액으로 보아서는 안 됩니다. 특히 낙찰가가 낮아질 경우 채권자에게 미배당이 발생할 수 있지만, 이는 매각으로 소멸하는 담보권의 회수 부족분이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준, 매각으로 소멸

임차인 없음. 감정평가 당시 해당 상가는 공실 상태였으며, 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 확인됩니다.

등기부에는 2021년 7월 23일 아시아신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었지만, 2021년 9월 3일 신탁등기가 말소되고 조춘자 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 해당 신탁등기는 경매 시점에 존속하는 권리로 보지 않습니다.

② 가격 및 회차 시나리오 — 신건 4억 8,000만원, 시세 검증은 별도

현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 480,000,000원입니다. 그러나 상가의 적정 가격을 판단하려면 동일 건물 또는 유사 입지·규모 상가의 실제 거래가격과 임대료, 공실 기간 등을 함께 살펴야 합니다.

현재 확인된 자료만으로는 비교 가능한 최근 실거래 가격을 제시할 수 없습니다. 따라서 감정가 4억 8,000만원이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않겠습니다. 특히 공실 상가는 매입가격뿐 아니라 향후 임대 가능성과 임대수익 확보 여부가 중요합니다.

회차별 수치는 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 1회 유찰 시 소유자 잔여액과 2회 유찰 시 근저당 미배당액은 각 시나리오의 산정값을 그대로 반영했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)

현재 신건 최저가 480,000,000원 기준의 예상배당입니다. 근저당권 채권최고액 342,000,000원 기준으로 배당을 계산했으며, 신청채권액 569,096,846원 전액의 변제를 의미하지 않습니다. 당해세 등 별도 우선 배당항목과 실제 집행비용에 따라 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 송천동2가 소재 화정중학교 북서측 인근입니다. 가로와 획지가 정비된 택지개발지대로, 공동주택단지를 배후로 상가 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있으며 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 주요 지역 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로 접근. 상가 건물 북동측과 남동측은 왕복 2차선 포장도로, 북서측은 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·철골조로 구성된 지하 4층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 대리석·법랑판넬·강화유리 등으로 마감됐고, 급배수·위생·소방·승강기·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 본건은 판매시설(상가)로 평가됐으며 감정평가 시점에는 공실이었습니다. 낙찰 후 임대수익을 확보하려면 실제 임차수요와 임대조건을 별도로 검증해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함되며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,115,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없으며, 건물 전체에 공동 급배수·위생·소방설비 및 승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 상가는 실제 영업수요와 임대수익이 매수 수요에 영향을 줍니다. 현재 공실이라는 점을 고려해 공실 기간과 임대 가능성을 확인하고, 유사 상가 거래가격을 기준으로 매입가격을 결정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 신건 최저가 480,000,000원이 적정한지 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실제 거래가격을 대조하세요. 감정가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 공실 및 임대수익. 감정평가 당시 공실이므로 현재 점유 상태와 임대차 체결 여부를 다시 확인하세요. 예상 임대료와 공실 기간을 고려해 실질 수익성을 검토해야 합니다.
• 채권액 구분. 신청채권액 569,096,846원과 근저당 채권최고액 342,000,000원을 혼동하지 마세요. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다.
• 유찰별 자금계획. 현재 신건 480,000,000원, 1회 유찰 시 384,000,000원, 2회 유찰 시 307,200,000원으로 시나리오를 구분하세요. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당이 생길 수 있지만 매수인 인수액과는 별개입니다.
• 권리 원본 대조. 2021년 9월 3일 근저당 설정 및 신탁등기 말소, 2026년 1월 20일 임의경매개시결정을 등기부 원본과 대조하세요. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음도 다시 확인해야 합니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등 토지이용계획을 확인하고 실제 영업 용도와 시설 이용에 문제가 없는지 검토하세요.
• 현장 확인. 공실 여부, 건물 내 상가 이용 현황, 공용설비 상태 및 관리비 부담 등을 현장에서 확인한 후 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 상가의 가치는 따로 검증해야 한다”

전주지방법원 2026타경32는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 인수 문제가 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건은 근린시설 중 판매시설인 상가이고 감정평가 당시 공실이었습니다. 현재 최저가 4억 8,000만원의 시세 적정성을 판단할 비교 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임대수익과 주변 상가 거래가격을 먼저 검증해야 합니다.

2회 유찰 시 근저당 미배당액 39,900,800원이 발생하더라도 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인 인수액은 아닙니다. 권리는 단순하지만, 가격과 임대수익은 별도 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리보다 공실 해소 가능성과 상가의 실제 매입가치에 달려 있습니다.