전주지방법원 2026타경44. 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 유탑유블레스리버뷰 104동 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로, 인접한 105호와 내부 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유한회사씨앤에이치에프이며, 2024년 3월 29일 거래가액 258,690,000원으로 소유권을 취득했습니다.
같은 날 주식회사전북은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 333,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국의 압류와 전북은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후에 설정된 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 이 사건은 임차인이 없는 공실 경매가 아닙니다. 남장우와 박영규, 실제 임차인 2명이 조사됐습니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류돼 있으나, 음식점 영업시설의 점유 및 명도 문제는 낙찰 전 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경44 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 제104동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서원로 145 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 45층 중 1층 |
| 이용상태 | 104호와 105호를 내부 구분 없이 일체로 음식점 이용 |
| 소유자 | 유한회사씨앤에이치에프 (2024.03.29. 소유권이전 · 거래가액 258,690,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사전북은행 |
| 청구금액 | 296,589,198원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 333,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
등기부상 2024년 3월 29일 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 333,500,000원이고, 같은 건물 104동 1층 105호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
이후 설정된 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 코리아신탁 및 대신자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이므로, 현재 유효한 선순위 신탁권리로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사와 매각물건명세서에 남장우, 박영규가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2024년 3월 29일 말소기준권리보다 늦으며, 조사된 권리관계상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남장우 | 미상 | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박영규 | 104동 103호·104호·105호 (135㎡) |
2025.08.20 | 10,000,000원 월 1,500,000원 |
없음 | 미확인 | 없음 |
대항력 없음은 확인된 말소기준권리와 전입일 및 권리분석 결과에 따른 판단입니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 관련 사항이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다.
매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 이는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하지 않는다는 의미입니다. 영업 중인 근린시설의 인도 절차와 원상회복, 시설물 처리 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 244,000,000원의 판단
이번 경매는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 244,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 244,000,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용이나 점유 해소 비용은 별도로 고려해야 합니다.
현재 확인되는 거래가격은 소유자인 유한회사씨앤에이치에프가 2024년 3월 29일 소유권을 취득할 당시의 258,690,000원입니다. 이는 과거 취득가액일 뿐 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래 평균은 아닙니다. 특히 근린시설은 위치와 전면성, 접근성, 임차 조건과 영업 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 과거 취득가와 감정가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
회차별 매각가격 및 미배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 93,716,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 141,832,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 156,160,000원 | 153,173,760원 | 180,326,240원 | 0원 |
회차가 진행될수록 예상 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당 금액이 늘어난다는 이유만으로 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,216,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 333,500,000원 | 239,784,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 244,000,000원에서 집행비용 4,216,000원을 공제하면 전북은행 근저당에 239,784,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액 333,500,000원을 기준으로 93,716,000원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
배당계산은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 전북은행의 경매 청구금액은 296,589,198원으로 채권최고액과 구분해야 합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 105호 공동담보 관계와 실제 배당요구에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 효자동3가 소재 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발지 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통시설 접근성과 간선도로 연계성 등을 고려할 때 교통여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 노폭 약 12~35m 내외의 포장도로에 접합니다. 근린시설 특성상 도로 접근성과 상가 전면성, 실제 출입구 위치의 확인이 중요합니다.
- 이용상태. 지상 45층 건물의 1층 근린생활시설이며, 104호와 105호를 내부 구분 없이 음식점으로 이용하고 있습니다. 도면상 전유부분의 위치와 면적은 특정할 수 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 외벽은 화강석판재붙임 등으로 마감됐습니다. 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며, 토지면적은 7,920.6㎡입니다. 토지 이용은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 확인됩니다.
- 용도지역·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)· 서부신시가지 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 2,765,000원입니다.
- 공부 및 건축상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 상업·업무지대의 1층 근린시설이라는 입지적 특성은 확인되지만, 실제 환금성은 영업수요와 임대료 수준, 공실 가능성, 점포의 독립적 사용 가능성 등을 추가 검토해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호·105호 매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 두 전유부분을 일체로 음식점으로 이용한다고 기재돼 있습니다. 실제 매각목록과 등기부, 건축물대장 및 도면을 대조해 어느 호실이 매각 대상인지 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 남장우와 박영규의 점유 부분을 현장에서 확인하고, 남장우의 보증금 및 임차 범위를 보완해야 합니다.
- 상가임대차 대항요건 확인. 근린시설은 주거용 건물과 대항요건이 다를 수 있습니다. 사업자등록 신청일과 실제 인도일 등 상가임대차 관련 자료를 원본 서류와 대조해 대항력 판단을 최종 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구 확인. 임차인의 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원이라는 추정과 실제 배당 결과는 구분할 필요가 있습니다.
- 통합 영업시설 인도 가능성. 내부 구분 없이 운영되는 음식점이므로 출입구·주방·설비·공용시설 사용관계와 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 전북은행 근저당에는 105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보물의 매각 진행과 배당 관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 전주세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 실제 체납세액 및 법정기일, 당해세와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 근린시설 수익성 검토. 확인된 월세 1,500,000원만으로 전체 물건의 적정 임대수익을 단정할 수 없습니다. 박영규의 임차 범위가 여러 호실에 걸쳐 있으므로 호실별 임대차 조건을 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 244,000,000원을 기준으로 입찰하기 전에 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래가격과 임대수익을 검증해야 합니다. 과거 소유권 취득가액만으로 현재 시세를 대체해서는 안 됩니다.
- 관리비·시설물 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 영업시설의 소유관계 및 인도 후 시설 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 경매서류 재확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록의 최신 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
전주지방법원 2026타경44의 핵심은 권리의 소멸과 실제 점유·가격 위험을 분리해서 판단하는 것입니다.
말소기준권리는 2024년 3월 29일 전북은행 근저당권이며, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 실제 임차인 2명이 조사됐고, 특히 104호와 105호가 내부 구분 없이 음식점으로 이용되고 있습니다. 남장우의 보증금과 점유 부분도 확인이 필요합니다. 두 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 상가임대차의 실제 대항요건과 인도 범위를 최종 확인해야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저매각가 244,000,000원이 현재 시장에서 적정한 금액인지 검증할 최근 실거래 비교가 확정되지 않았습니다. 채권최고액 기준 예상 미배당 93,716,000원은 매수인의 승계채무가 아니지만, 그렇다고 낙찰가의 저렴함을 증명하는 것도 아닙니다.
종합 판단은 C등급(52점). 매수인에게 승계되는 권리는 없는 것으로 분석되지만, 상가 점유 관계와 통합 영업시설의 인도 문제, 현재 시세 검증의 불확실성이 남습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 명도 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
