전주지방법원 2026타경44. 전주시 완산구 효자동3가 1544-3, 유탑유블레스리버뷰 104동 1층 105호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도는 근린생활시설이며, 감정평가서상 기호 1·2에 해당하는 104호와 105호를 내부 구분 없이 하나의 음식점으로 이용하고 있습니다. 다만 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능한 것으로 기재되어 있습니다.

등기상 현재 소유자는 유한회사씨앤에이치에프입니다. 2024년 3월 29일 소유권이전과 같은 날 주식회사 전북은행의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 333,500,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 전주시와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 부분은 권리 인수보다 현장 점유와 물건의 사용 범위입니다. 임차인 조사상 2명이 확인되고, 한 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 음식점이 104호와 105호를 일체로 사용하고 있어 105호만 낙찰받는 경우 실제 이용 경계와 인도 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준은 2024년 3월 29일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 333,500,000원이며, 경매로 매각되면 이 근저당권은 소멸합니다. 이후 2025년 3월 20일 전주시 압류와 2025년 11월 11일 국의 압류도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

갑구의 과거 신탁등기들은 이후 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소가 이루어진 이력이 있습니다. 현재 소유자는 유한회사씨앤에이치에프이며, 과거 신탁등기를 현재 존속하는 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다. 다만 등기부상 신탁 이력이 존재하므로 최종 입찰 전 등기사항전부증명서와 관련 신탁원부 이력을 함께 대조하는 것이 좋습니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 조사 대상 2명

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2024년 3월 29일 이후로 조사되어 대항력 측면에서는 후순위 구조입니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유 범위가 확인되지 않은 부분은 별도로 살펴야 합니다.

감정평가서에는 104호와 105호가 내부 구분 없이 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 박영규 씨의 점유 범위에는 103호까지 포함되어 있으므로, 임대차 계약서의 목적물 표시와 실제 전용부분의 경계를 확인해야 합니다. 점유자가 2명이라는 사실만으로 두 사람의 보증금을 모두 105호의 부담으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격·배당 분석 — 은행 채권은 일부 미배당

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 247,000,000원 신건입니다. 다만 동일 상권이나 동일 유형의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가가 그대로 최저가라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

배당 측면에서는 채권최고액 333,500,000원의 전북은행 근저당권이 가장 큰 채권입니다. 신건 최저가 247,000,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면 은행에 돌아갈 예상 배당액은 242,742,000원입니다. 따라서 채권최고액 기준으로 90,758,000원의 미배당이 발생합니다.

신건 최저가 247,000,000원 가정. 집행비용 약 1.7% 추정치를 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 전북은행의 채권최고액 기준 미배당은 90,758,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 은행 미배당 변화

위 시나리오에서 중요한 점은 매각가가 내려가면 은행의 미배당액이 늘어나지만, 그 금액이 매수인의 인수금으로 자동 전환되는 것은 아니라는 사실입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 판단과 배당 부족은 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전주시 완산구 효자동3가 소재 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업·업무지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로 연계성을 고려할 때 교통여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남측·동측·북측으로 각각 폭 약 12~35m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 45층 건물 중 1층 104호·105호에 해당합니다. 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설이며, 감정평가상 104호와 105호를 내부 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 중심상업지역에 속합니다. 토지면적은 7,920.6㎡, 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 도로구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 상업·업무지대의 근린생활시설로서 실제 이용 형태와 임대차 범위가 중요합니다. 개별 호실의 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 환금성과 적정 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 104호·105호 내부구분 확인. 현재 음식점이 두 호실을 내부 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 감정평가서의 위치도와 전유부분 경계를 대조해 105호의 실제 면적과 이용 범위를 확인하세요.
• 남장우 임대차 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 및 점유 범위를 확인하고 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 박영규 임대차 범위 확인. 보증금 1,000만원과 월 차임 150만원이 103호·104호·105호 중 어느 범위에 적용되는지 확인하세요. 여러 호실에 걸친 임대차라면 105호에 해당하는 권리관계를 별도로 구분해야 합니다.
• 우선변제 여부 확인. 두 점유자의 확정일자 및 실제 임대차 조건을 확인하고, 상가건물 임대차 관련 대항요건과 우선변제 요건을 원본 서류로 대조하세요. 현재 자료만으로 우선변제 여부를 확정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 계획. 음식점으로 일체 이용 중인 현황과 조사된 점유자 2명의 관계를 확인하세요. 낙찰 대상인 105호의 독립적인 인도 범위와 실제 사용 상태가 핵심입니다.
• 배당과 인수 구분. 전북은행의 미배당 예상액 90,758,000원은 채권최고액 기준입니다. 이를 매수인 인수금으로 오인하지 마세요.
• 시세 검증. 감정가 247,000,000원을 곧바로 적정 매입가격으로 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 상업시설의 개별 호실 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
• 신탁 이력 대조. 과거 신탁등기와 신탁재산 귀속·말소 이력이 있습니다. 현재 등기 상태와 관련 신탁원부를 최종 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건물 도면을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 점유와 가격은 별개다”

전주지방법원 2026타경44는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 압류가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 근린생활시설입니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰이 쉬워지는 것은 아닙니다. 현황조사상 점유자 2명이 있고, 남장우 씨의 보증금·확정일자는 미상입니다. 박영규 씨는 103호·104호·105호에 걸친 점유 범위가 기재되어 있습니다. 감정평가상 104호와 105호 역시 내부 구분 없이 음식점으로 이용 중이므로, 낙찰 대상인 105호의 실제 이용 범위와 명도 가능성을 확인해야 합니다.

배당 측면에서는 신건 매각가 2억 4,700만원을 가정할 때 전북은행에 채권최고액 기준 90,758,000원의 미배당이 예상됩니다. 이는 매수인 인수금과는 구분해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 가격의 저렴 여부도 판단할 수 없습니다.

최종 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유 범위와 임대차 확인이 선행되어야 하는 신건입니다. 입찰 전 104·105호의 구분, 점유자별 계약관계, 105호의 독립적인 이용 가능성, 주변 실거래 및 임대수익을 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.