전주지방법원 2026타경79. 전주시 완산구 효자동3가 신원아침도시펜트176 1층 102호로 기재된 근린시설 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,760,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 전주중산신용협동조합이며 청구금액은 2,625,645,299원입니다.

등기상 기준권리는 2024년 3월 29일 설정된 을구 4번 근저당권으로, 채권최고액은 1,690,000,000원입니다. 이후 설정된 강사원 명의 근저당권 720,000,000원과 전주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석의 핵심은 임차인입니다. 102호 전부를 점유하는 것으로 기재된 이재신·정병일 외에도 103호 일부 점유자로 최하윤·최정순·박덕희가 기록되어 있습니다. 이 중 대항력 표시가 있는 사람은 4명이며, 배당 시뮬레이션은 3명의 보증금 210,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 특히 최정순은 보증금이 확인되지 않아 인수 위험의 최종 규모를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 3월 29일

제공된 권리 판정에서 말소기준권리는 을구 4번 근저당권입니다. 2024년 3월 29일 전주중산신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 1,690,000,000원의 근저당권이며 채무자는 허준영입니다.

이후 2024년 4월 22일 설정된 강사원 명의 근저당권 720,000,000원은 말소기준권리 후순위입니다. 2026년 2월 6일의 현재 경매개시결정과 2026년 10월 13일 전주시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.

다만 2016년 6월 8일 설정된 전주대건신용협동조합 근저당권 1,768,000,000원에 관하여 2024년 3월 29일 전주중산신용협동조합으로의 이전 및 채무자 변경 이력이 확인됩니다. 같은 날짜에 별도의 을구 4번 근저당권도 추가 설정되어 있으므로, 기존 담보의 이전·변경과 추가 설정의 관계 및 공동담보 범위는 등기부 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 대항력 표시 4명, 보증금 미상 1명

임차인 자료에는 총 5명이 기재되어 있습니다. 102호 전부 점유로 기록된 2명과 103호 일부 점유로 기록된 3명을 구분해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으며, 아래 5명은 모두 개별 임차인으로 기록되어 있습니다.

확정일자는 위 임차인들에 대해 확인되지 않습니다. 우선변제권 없음은 배당 시뮬레이션에 명시된 이재신·정병일·박덕희에 관한 판단이며, 최정순의 보증금과 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.

배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영된 금액은 이재신 100,000,000원, 정병일 100,000,000원, 박덕희 10,000,000원입니다. 반면 최하윤은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있고, 최정순은 보증금 미상으로 해당 시뮬레이션에 인수액이 반영되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 면적이 달라 직접 비교할 수 없다

신원아침도시펜트176은 176세대이며 준공일은 2015년 5월 22일입니다. 제공된 최근 거래 표본은 2026년 2월부터 9월까지 총 12건으로, 거래 면적은 84.18~84.23㎡입니다.

반면 이번 경매의 비교 대상면적은 263.3246㎡로 기재되어 있고, 면적 일치 여부는 false입니다. 즉 최근 거래 평균 416,583,333원과 이번 최저가 2,760,000,000원을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도·동일 권리 범위의 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 해당 거래 평균을 근거로 저렴하거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.

최근 12개월 평균은 416,583,333원이며 최신 거래는 2026년 9월 440,000,000원입니다. 거래 표본의 최저가는 402,000,000원, 최고가는 448,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,760,000,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션에서 집행비용 30,000,000원, 담보권자 배당 2,410,000,000원, 소유자 잔여금 320,000,000원으로 매각대금 2,760,000,000원이 배분됩니다. 임차인 3명의 보증금 210,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 매수인 인수로 가정된 금액입니다.

또한 최정순의 보증금 미상 금액은 위 배당표에 반영되어 있지 않습니다. 최하윤의 보증금 20,000,000원도 매수인 인수액에 포함되지 않았습니다. 따라서 이 배당표를 임차인 관련 모든 금전관계가 종결된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 2.1억원은 별도

실질취득 가정은 각 회차 매각가에 임차인 인수 가정 210,000,000원을 더한 산술값입니다. 최정순의 보증금 미상 금액은 별도이며 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서는 채권자 배당 합계가 2,410,000,000원으로 전액 충족되고 소유자에게 320,000,000원이 남는 시뮬레이션입니다. 1회 유찰 시 채권 부족액은 226,480,000원, 2회 유찰 시에는 663,664,000원으로 증가합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 전북특별자치도청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합아파트 중심의 주택지대이며 서측으로 각종 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근으로 세내로가 통과하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물이며 외벽은 몰탈 위 화강석 붙임, 내벽은 몰탈 위 타일 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 스프링클러·소화전·화재탐지설비 등 소방설비와 승강기, 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 3,122.4㎡이며 대체로 평지입니다. 현황은 주상용이고 도로에 접한 각지 형태입니다.
• 도로. 단지 서측 약 15m, 남측 약 10m, 동측 약 25m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역과 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 소로1류·중로1류·중로3류에 접하거나 접합합니다.
• 건물 상태. 위반건축물은 아닌 것으로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 별도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 176세대 규모의 신원아침도시펜트176으로, 동일 단지 최근 거래 표본은 확인되지만 대상면적과 일치하지 않아 근린시설의 직접적인 환금성 근거로 사용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확정. 사건 소재지의 102호와 감정평가·담보·임차인 자료에 함께 등장하는 103호의 관계를 확인하세요. 102호 단독인지 복수 호실 일괄 매각인지가 인수액 판단의 출발점입니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 해당사항없음이라는 명세서 기재와 배당 시뮬레이션상 인수액 210,000,000원이 왜 다른지 확인해야 합니다.
• 102호 임대차 중복 확인. 이재신과 정병일이 각각 102호 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 두 계약의 실제 성립관계, 점유 형태, 보증금 반환관계를 확인하세요.
• 최정순 보증금 확인. 대항력 있음으로 판정되어 있지만 보증금이 미상입니다. 배당 시뮬레이션에 포함되지 않은 추가 인수 위험을 확인해야 합니다.
• 박덕희 점유 범위 확인. 103호 일부 점유 면적이 63㎡에서 91.18㎡로 정정신고되어 있습니다. 실제 점유 범위와 103호의 매각 포함 여부를 대조하세요.
• 전입·확정일자·배당요구 확인. 확정일자 확인이 되지 않은 임차인이 있으므로 전입세대 및 임대차계약서, 배당요구 관련 원본 문건을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전관계. 2016년 설정된 근저당권의 이전·채무자 변경과 2024년 을구 4번 추가 설정의 관계, 103호 공동담보 범위를 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 최저가만이 아니라 임차인 인수 가능액을 더한 실질취득액으로 입찰 상한을 정해야 합니다. 현재 2.1억원은 시뮬레이션상 금액이며 최정순 보증금은 미반영입니다.
• 동일 면적 시세 확보. 최근 거래는 84㎡대이고 대상 비교면적은 263.3246㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도에 해당하는 거래자료를 확보하기 전에는 가격 가점을 부여하지 마세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 임대차관계가 여러 명으로 기재되어 있으므로 명도 가능성과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차인과 매각 범위가 먼저”

전주 2026타경79는 감정가와 최저가가 27억 6,000만원인 신건 근린시설입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있지만, 임차인 문제를 무시하고 권리가 단순하다고 평가할 수는 없습니다.

배당 시뮬레이션은 이재신·정병일·박덕희의 보증금 2억 1,000만원을 매수인 인수로 계산합니다. 이에 따라 신건 기준 실질취득은 29억 7,000만원입니다. 여기에 최정순의 보증금 미상 위험이 남아 있습니다. 동시에 공식 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음이라는 기재와 시뮬레이션 결과도 서로 일치하지 않습니다.

더 중요한 문제는 매각 대상 범위입니다. 표제 소재지는 102호인데 임차인 정보와 감정평가 관련 내용에는 103호가 함께 등장합니다. 103호 박덕희의 보증금 1,000만원이 인수 가정에 포함되어 있는 만큼, 호실 범위가 확정되지 않으면 배당표와 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 매각 대상 호실, 임차인별 실제 계약과 점유관계, 최정순 보증금, 매각물건명세서의 인수권리 기재를 원본으로 확인해야 합니다. 동일 면적 시세자료도 확보되지 않았으므로 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 실제 인수할 임차보증금과 매각 대상의 정확한 범위입니다.