전주지방법원 2026타경79. 전주시 완산구 효자동3가 1540-2, 신원아침도시펜트176 1층 103호 근린시설입니다. 소유자는 최병준 씨이며, 2026년 2월 6일 전주중산신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권 청구금액은 2,625,645,299원입니다.

등기상 제시된 말소기준권리는 2024년 3월 29일 전주중산신용협동조합의 근저당권(채권최고액 17억 6,800만원)입니다. 이후 설정된 강사원 씨의 근저당권 7억 2,000만원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건에는 103호 일부를 점유하는 임차인 중 기준일 이전 전입으로 대항력 있음 판정을 받은 사람이 있습니다. 여기에 과거 근저당권의 이전·변경 등기 흐름까지 겹쳐 권리순위와 임차인 대항력 판단을 원본으로 재확인해야 하는 사건입니다.

특히 배당 산정에 기재된 매수인 인수액 2억 1,000만원을 그대로 본건 103호의 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 해당 금액에는 102호 전부를 점유하는 임차인 두 명의 보증금이 합산되어 있기 때문입니다. 본건 103호의 임차관계와 102호의 임차관계를 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리와 임차인 판단부터 재확인

등기상 기준권리는 2024년 3월 29일 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 17억 6,800만원이고, 채권자는 전주중산신용협동조합입니다. 채무자는 허준영으로 기재되어 있어 현재 소유자 최병준과 다릅니다. 제3자 담보제공 관계일 수 있으므로 채무자와 소유자의 관계 및 담보 설정 경위를 확인할 필요가 있습니다.

이후 2024년 4월 22일 설정된 강사원 씨의 근저당권은 채권최고액 720,000,000원입니다. 제시된 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2026년 2월 6일의 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 압류 기록도 있습니다. 전주시 압류는 2021년 11월 29일 등록 후 2022년 4월 29일 말소됐고, 2023년 9월 25일 등록된 압류도 2023년 11월 23일 해제됐습니다. 현재 등기상 압류가 존속하는 구조는 아닙니다. 2025년 9월 25일 시작된 종전 임의경매(2025타경959)는 2025년 10월 20일 취하로 말소됐으며, 현재 사건은 별도로 진행되는 2026타경79입니다.

② 임차인 분석 — 103호와 102호를 분리해야 한다

확인되는 임차인은 총 5명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 점유 범위가 동일하지 않습니다. 이재신·정병일 씨는 102호 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있고, 최하윤·최정순·박덕희 씨는 본건 103호 일부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다.

박덕희 씨 역시 2023년 10월 5일 전입으로 제시된 기준일보다 앞서며, 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 보증금은 10,000,000원입니다. 배당 산정에서는 이 보증금이 매수인 인수 대상으로 반영되어 있고 배당액은 0원입니다. 반면 최하윤 씨는 기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되어 있어, 보증금 20,000,000원을 대항력에 따른 인수액에 포함하지 않습니다.

102호의 이재신·정병일 씨는 각각 보증금 100,000,000원으로 기재되어 있으나 본건은 103호입니다. 두 사람의 보증금을 본건 103호의 인수액에 자동 합산해서는 안 됩니다. 공동담보 관계와 각 호실의 매각 범위, 임차목적물을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 거래자료로는 가격 메리트 판단 불가

신원아침도시펜트176의 최근 거래는 총 12건이며, 거래금액은 402,000,000원부터 448,000,000원까지입니다. 최근 12개월 평균은 416,583,333원이고 최신 거래는 2026년 9월 440,000,000원입니다.

그러나 이 거래들은 전용 84.18~84.23㎡대의 주거형 거래입니다. 본건은 평가 기준 면적 299.2861㎡의 1층 근린시설입니다. 용도와 면적이 일치하지 않으므로 416,583,333원을 본건의 시세로 사용할 수 없습니다. 단순 계산된 최저가 대비 최근 거래 평균 비율 583.3% 역시 비교대상 불일치 때문에 유효한 가격평가 지표가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,430,000,000원 가정)

현재 회차인 24억 3,000만원으로 매각된다는 가정에서 집행비용 약 2,670만원을 제외한 뒤 전주중산신용협동조합 근저당에 17억 6,800만원이 배당됩니다. 후순위 강사원 씨 근저당에는 6억 3,530만원이 배당되어 채권최고액 기준 8,470만원의 미배당이 발생합니다. 채권자 전체 청구액 24억 8,800만원 중 예상 배당액은 24억 330만원입니다.

본건 103호만 기준으로 한 잠정 인수위험은 대항력 있음으로 분류된 박덕희 씨의 보증금 10,000,000원과 최정순 씨의 미상 보증금입니다. 따라서 자료상 잠정 실질취득 산식은 다음과 같습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당이 빠르게 확대된다

모형상 인수액은 각 회차에 동일하게 210,000,000원으로 산정되어 있으나, 102호 임차인 두 명의 보증금이 포함된 금액입니다. 본건 103호의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 최정순 씨의 미상 보증금도 별도 위험입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 전북특별자치도청 남동측 인근입니다. 주변은 주상복합아파트 중심의 주택지대이며, 서측으로 각종 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근으로 세내로가 통과하며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 스프링클러·소화전·화재탐지설비, 승강기, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 현재 이용. 매각물건명세서 비고에는 103호 일부를 휴게음식점으로, 일부를 치킨집으로 구분해 운영 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 점유 구획과 각 임차인의 영업 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 대지면적 3,122.4㎡, 공시지가 2,459,000원/㎡이며 평지·세로장방형으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 서측 폭 약 15m, 남측 약 10m, 동측 약 25m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐고, 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 내 최근 거래자료는 주거형 84㎡대 중심입니다. 본건 근린시설과 직접 비교할 수 있는 거래사례로 보기 어려우므로, 별도의 근린상가 거래사례 및 임대수익 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 이 사건은 확인 순서가 중요하다

• 매각물건명세서 원본. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재가 103호의 최정순·박덕희 임차인 정보와 왜 다른지 확인하세요. 임차인별 보증금, 전입, 점유, 확정일자에 관한 판단 근거를 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재검증. 2016년 6월 8일 을구 3번 근저당과 2024년 3월 29일 3-2 이전·3-3 채무자 변경 및 4번 근저당의 순위를 등기원본으로 확인하세요. 기준일이 바뀌면 임차인의 대항력 판단도 달라질 수 있습니다.
• 103호 점유 확인. 최하윤·최정순·박덕희 씨가 실제로 점유하는 구획과 면적, 영업 형태를 현장에서 확인하세요. 휴게음식점과 치킨집의 점유 구획도 구분해야 합니다.
• 최정순 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수부담을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 102호 임차인 분리. 이재신·정병일 씨의 각 1억원은 102호 전부에 관한 임차관계입니다. 본건 103호의 매각범위와 공동담보 관계를 확인하지 않고 2억원을 합산하지 마세요.
• 배당 검토. 신건 가정에서 강사원 근저당은 84,700,000원 미배당입니다. 매각가가 내려가면 채권 미배당이 더 커지므로 배당표와 담보권의 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 84㎡대 주거형 거래를 본건의 시세로 사용하지 마세요. 본건과 용도·면적·층이 유사한 근린시설 거래 및 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 영업 및 명도. 영업 중인 점포의 임대차 종료, 사업자등록, 시설물 소유관계, 인도 가능 시점을 확인하세요. 임차인별 보증금과 실제 점유관계를 분리해 정리해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “신건 24.3억, 지금은 가격보다 권리 확인이 먼저”

전주 2026타경79는 단순히 근저당권 하나만 정리하면 끝나는 사건이 아닙니다. 1층 103호 근린시설에 여러 임차인이 점유하고 있고, 그중 최정순 씨는 대항력 있음으로 분류되지만 보증금이 미상입니다. 박덕희 씨 역시 기준일 이전 전입으로 대항력 있음 판정을 받았고 보증금은 1,000만원입니다.

배당 산정의 매수인 인수액 2억 1,000만원은 102호 임차인 두 명의 보증금 2억원까지 포함한 숫자입니다. 이를 본건 103호에 그대로 적용하면 안 됩니다. 반대로 103호의 미상 보증금 위험을 무시해서도 안 됩니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 임차인별 대항력 판정이 충돌하는 점도 반드시 해소해야 합니다.

시세 역시 현재 자료로는 판단이 어렵습니다. 최근 거래는 84㎡대 주거형 거래인 반면 본건은 평가 기준 면적 299.2861㎡의 근린시설입니다. 따라서 감정가 24억 3,000만원이 저렴하다는 결론도, 비싸다는 결론도 이 거래표본만으로 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 2016년 근저당권의 이전·변경 관계, 2024년 말소기준권리의 정확한 순위, 103호 임차인의 보증금과 매각물건명세서의 상충을 먼저 해결해야 합니다. 특히 최정순 씨의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액과 안전한 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.

이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 인수 여부를 확정하는 것입니다. 권리와 점유를 먼저 정리하고, 그다음 근린시설에 맞는 시세와 임대수익을 검토하는 순서가 맞습니다.