전주지방법원 2026타경234. 전주시 덕진구 송천동2가에 소재한 엘시티주건축물제1동 1층 104호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이고 현재 공실로 조사됐습니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있습니다. 따라서 일반적인 나대지 경매나 아파트 경매가 아니라, 건물 내 근린생활시설의 구분소유권과 그에 부속된 토지 권리를 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 김용일입니다. 2021년 8월 23일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 소양신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 286,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 세금 압류가 이어졌으며, 2026년 5월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정상 채권자는 호남제일신용협동조합(변경 전 소양신용협동조합)입니다.

등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 다만 예상 채권 미배당액이 크고, 국세·지방세 압류가 존재하며, 공실 상가의 임대수익과 거래가격을 검증하기 어려운 만큼 권리 소멸 여부와 투자 적정 가격을 구분하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류

핵심은 2021.08.23 설정된 소양신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 말소되는 권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행·소상공인시장진흥공단·신용보증기금의 가압류와 전주시·국의 압류, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2023년 10월 12일의 보전처분과 전북신용보증재단 가압류는 각각 2024년 3월 15일 및 2024년 11월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 권리와 등기부상 말소 완료된 권리를 구분해서 보아야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 공실이지만 임대관계 확인 필요

감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설·공실입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 379,000,000원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 379,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

특히 근린생활시설의 가격은 같은 건물 안에서도 출입 위치, 도로 노출, 임대수익, 공실 기간, 업종 적합성 등에 따라 차이가 날 수 있습니다. 이 물건은 건물 후면에 위치하며 후면에서 출입하는 것으로 조사되어 전면부 점포와 동일한 가격 조건으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)

매각대금 379,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 차감한 후 근저당권과 가압류채권에 배당하는 추정 결과입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 286,000,000원을 기준으로 계산됐습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 표시된 채권액을 기준으로 산출한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 확인되지 않은 우선변제채권은 반영되지 않았습니다. 경매 청구금액 572,000,000원과 근저당 채권최고액 286,000,000원은 서로 다른 금액이므로, 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 인수액은 0원

감정가 기준 신건 및 유찰 시나리오에 따른 매각가격, 채권자 예상배당 및 미배당금액은 다음과 같습니다.

⑥ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 이마트 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 북서측 인근에 왕복 6차선 과학로가 지나며, 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 인조석 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 엘리베이터 및 지하주차장시설이 있습니다.
• 도로 조건. 북서측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 다만 해당 호실은 건물 후면에 위치하며 후면에서 출입합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 502.8㎡이며, 세로장방형 평지로 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 개별 호실 전유면적이나 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로2류와 공공공지에 접하는 것으로 표시됩니다. 공시지가는 2,807,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설로 현황 공실입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 상태와 건물 후면 출입 조건은 임차인 유치 및 재매각 시 확인해야 할 요소입니다. 비교 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 실제 환금성 수준은 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 대상 범위. 주소에는 104호가 표시되지만 감정평가 현황에는 104호·105호가 함께 등장합니다. 매각 대상의 호수·전유면적·대지권을 원본 서류로 확인하세요.
• 말소기준권리. 2021.08.23 소양신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 근저당 채권최고액은 286,000,000원이며, 경매개시결정에는 변경된 신용협동조합 명칭이 기재되어 있습니다.
• 청구금액과 피담보채권. 경매 청구금액 572,000,000원과 근저당 채권최고액 286,000,000원의 관계를 확인하고, 실제 채권 잔액 및 배당순위를 검토하세요.
• 국세·지방세. 전주시 압류와 국 압류의 체납세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당은 우선권 있는 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 임대차·점유관계. 감정 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 확정일자 및 임대차계약 관계를 확인하세요.
• 공실·임대수익. 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공실 해소 가능성 및 관리비 부담을 확인하세요. 임대수익이 검증되지 않은 상태에서 감정가를 적정가로 단정하지 마세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 전기·급배수·소방설비 및 실내 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인하되, 후면 출입 조건과 공실 상태를 반영하여 비교하세요.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하세요. 특히 2026.11.02 발급 등기 이후 변동 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 별도의 인수권리나 법정지상권이 명시되어 있지 않습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 확인된 등기상 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명료합니다.

하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 감정평가상 공실인 근린생활시설이며, 임대관계는 미상입니다. 게다가 점포가 건물 후면에 있어 출입 동선과 상권 조건을 따로 확인해야 합니다.

최저가 379,000,000원이 적정한지는 아직 판단할 근거가 부족합니다. 신건에서 바로 낙찰받거나 유찰 후 가격이 낮아지더라도, 실제 시장가격과 수익성을 검증하지 않으면 투자위험이 남습니다. 특히 매각 대상이 정확히 104호에 한정되는지, 감정평가의 104·105호 기재와 어떤 관계인지 확인하는 것이 우선입니다.