전주지방법원 2026타경234. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1330-2, 엘시티주건축물제1동 1층 105호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김용일 씨이며, 2021년 8월 23일 소양신용협동조합이 설정한 채권최고액 286,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 신용보증기금 가압류와 전주시·국의 압류 등이 이어졌습니다.
먼저 긍정적인 부분은 분명합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 제1종근린생활시설입니다. 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 더구나 사건 분류는 대지로 제시되어 있는 반면 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가서에는 1층 104호와 105호가 함께 언급됩니다. 따라서 가격 판단에 앞서 실제 매각 대상과 평가 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1330-2 엘시티주건축물제1동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정평가상 제1종근린생활시설(현황 공실) |
| 전유면적 | 47.282㎡ (감정평가서상 104호·105호 각각의 전유부분 면적) |
| 소유자 | 김용일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 368,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 호남제일신용협동조합(변경 전 소양신용협동조합) / 572,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.23. 소양신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2021년 8월 23일 설정된 소양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매 신청채권자는 호남제일신용협동조합으로 표시되어 있고, 등기상 근저당권자는 소양신용협동조합입니다.
이후 2023년 5월 중소기업은행 가압류, 2023년 6월 전주시 압류, 2023년 8월 소상공인시장진흥공단 가압류, 2024년 4월 신용보증기금 가압류, 2025년 4월 전주시 압류가 설정되었습니다. 2026년 5월에는 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 6월에는 국의 압류가 추가되었습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
별도로 2023년 10월 설정된 임원재산보전처분은 2024년 2월 기각되어 2024년 3월 말소되었고, 같은 시기 설정된 전북신용보증재단 가압류도 2024년 11월 해제·말소되었습니다. 이 두 권리는 현재 유효한 인수권리로 볼 사항이 아닙니다.
임차인 조사상 별도 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고 현황은 공실입니다. 따라서 임차인 인수액 0원이라는 판단과 실제 임대차관계가 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다. 현장 점유 및 임대차계약 여부를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 3억 6,800만원, 시세 검증이 우선
현재 감정가와 최저매각가는 모두 368,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최저가가 감정가의 100%입니다. 따라서 현 단계의 가격은 감정평가액 그대로입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 368,000,000원 | 평가 기준액 |
| 최저매각가 | 368,000,000원 | 감정가의 100% |
| 유찰 횟수 | 0회 | 신건 |
| 예상 인수액 | 0원 | 매각물건명세서상 인수권리 없음 |
| 현재가 기준 실질취득 | 368,000,000원 | 인수액 0원 가정 |
중요한 것은 인수권리가 없다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되는 것은 아니라는 점입니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 제1종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 비교 가능한 실거래 표본이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 3억 6,800만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다.
특히 상가의 가격은 단순히 감정가만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 임대 가능성, 임대료 수준, 공실 기간, 상권 내 유사 물건의 거래가격 등이 중요합니다. 현재 공실이라는 사실은 확인되지만, 임대수익이나 매매가격을 뒷받침할 수치는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
신건 최저매각가인 368,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 약 1.6%를 먼저 차감한 뒤 말소기준 근저당권에 배당하고 후순위 가압류권자에게 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.6%) | - | 5,952,000원 |
| 2. 근저당 · 소양신용협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 159,935,453원 | 76,048,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,162,599원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 17,239,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차(신건 100%) | 368,000,000원 | 111,289,793원 |
| 1회 유찰(80%) | 294,400,000원 | 183,859,393원 |
| 2회 유찰(64%) | 235,520,000원 | 241,915,073원 |
위 미배당액은 각 매각가격별 채권자 청구액과 배당액의 차이입니다. 매각가가 낮아질수록 후순위 미배당액이 커지는 구조입니다. 조세압류 3건의 세액 및 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
한 가지 구분할 부분이 있습니다. 경매신청 청구액은 572,000,000원이지만, 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 286,000,000원입니다. 신청채권 청구액과 근저당권 채권최고액은 서로 다른 기준이므로 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다. 위 예상배당은 제시된 채권별 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 것입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, 이마트 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 북서측 인근으로 왕복 6차선 과학로가 지나며, 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 승강장이 위치해 일반적인 교통조건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상이고, 건물 후면에 위치하여 후면에서 진출입하는 구조입니다. 전면 상가와 접근 동선 및 가시성에 차이가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 강화유리와 인조석 돌붙임 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전 설비와 엘리베이터, 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 502.8㎡이며 상업용으로 이용됩니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방형이고 공시지가는 2,807,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공공공지에도 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로 및 접근. 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 다만 본건 자체는 건물 후면에 위치하고 후면에서 출입하는 것으로 기재되어 있어 실제 출입구와 상가 이용 동선을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 해당 사항만으로 내부 시설이나 개별 호실의 실제 유지관리 상태까지 보장되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설 공실 물건으로 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 특히 후면 진출입 구조와 공실 상태를 고려해 실제 영업 적합성 및 임대수요를 확인해야 합니다. 비교 실거래 근거 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상과 호수 확인. 주소상 대상은 1층 105호입니다. 그러나 감정평가서에는 104호와 105호가 함께 기재되어 있습니다. 105호 단독 매각인지, 평가 대상 및 전유면적이 어떻게 구분되는지 등기부·매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 대지, 등기 문서 종류는 집합건물, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 실제 입찰 대상의 법적 성격과 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 공실 및 임대차. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유 여부, 열쇠 및 출입 상황, 미확인 임대차계약이나 보증금 관련 사항을 확인하세요.
- 후면 출입구. 감정평가서에는 건물 후면에 위치하고 후면에서 진출입한다고 기재되어 있습니다. 방문 고객의 접근성, 간판 노출, 상가 전면성 등을 직접 확인해야 합니다.
- 조세압류. 전주시 2건과 국 1건의 압류가 존재합니다. 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당표에 미치는 영향을 검토하세요.
- 근저당과 신청채권. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 286,000,000원이며 신청채권 청구액은 572,000,000원입니다. 채권자 변경 관계와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 368,000,000원은 감정가와 동일합니다. 주변 제1종근린생활시설의 실거래가격과 임대료, 공실 기간 등을 비교하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리 및 시설. 공실 상태의 상가이므로 관리비와 공용부분 체납 여부, 내부 시설 상태, 급배수 및 전기설비 등 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 공부를 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리관계입니다. 2021년 8월 23일 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 예상 인수액 0원이라는 점은 분명 긍정적입니다.
그러나 배당 측면에서는 신건 3억 6,800만원을 가정해도 후순위 채권자에게 111,289,793원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 가능성도 있습니다. 채권자가 돈을 회수하지 못하는 구조와 매수인이 권리를 인수하는 문제는 구분해야 합니다.
투자 판단에서 더 중요한 변수는 물건 자체입니다. 제1종근린생활시설 공실이고 임대관계가 미상이며, 건물 후면에서 출입하는 구조입니다. 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이, 104호·105호가 함께 기재된 평가 범위도 반드시 확인해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 100%인 368,000,000원입니다. 비교 실거래 근거가 없으므로 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 공실 상가의 임대 가능성과 실제 매매가격, 대상 호실의 평가 범위를 확인하기 전까지는 신건 가격에 대한 적극적인 평가를 유보하는 것이 합리적입니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 공실·조세압류·배당 부족·가격 검증이 남아 있는 물건입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요합니다.
