수원지방법원 2025타경1624. 경기도 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 2층 229호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 내용에서는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 설명하고 있습니다. 일반 주거용 아파트와는 용도와 수요 구조가 다른 물건입니다.
등기부상 소유자는 신우진입니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2020.12.23 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 94,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 국민은행은 2025.08.27 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가 당시 현장은 공실로 조사됐으나 임대관계가 미상이라는 점이 중요합니다. 신고 임차인이 없다는 사실과 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다는 사실은 같지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 457 이너매스허브시티 2층 229호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 31 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 · 대상 호수 2층 229호 |
| 사용승인일 | 2020.04.01 |
| 현재 이용상태 | 감정평가 당시 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 신우진 (단독소유) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구금액 | 164,277,170원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.23 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 94,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당권
권리분석의 중심은 2020.12.23 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 94,400,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 소유권은 2020.12.23 신우진에게 이전됐으며, 이 소유권이전은 후순위 부담권리와 구분해야 합니다. 매수인은 매각을 통해 소유권을 취득하게 되고, 기존 소유자의 소유권을 채무처럼 인수하는 구조가 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 공실 조사, 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 결과 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고된 임차보증금 인수액 없음 |
| 감정평가 당시 이용 | 공실 상태 | 실제 현황 재확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 미확인 임대차 존재 여부 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 점유 및 대항요건 조사 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 | 현재 배당 추정 기준 · 미확인 임차인 제외 |
감정평가에서 공실로 조사됐다는 사실은 긍정적인 참고자료이지만, 그 자체로 명도 완료나 대항력 임차인의 부재를 보장하지는 않습니다. 특히 내부에 직접 진입하지 못한 상태에서 조사한 만큼 현장 재방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
만약 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 보증금 및 배당 여부에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 현재는 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력 유무를 확정하지 않으며, 미확인 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
③ 가격 분석 — 최저가 100,000,000원, 시세 판단은 보류
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 100,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최저매각가는 감정가의 100%입니다.
문제는 실거래 비교 가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 동일 건물의 유사 호실 거래 수준이나 최근 가격 흐름을 확인하지 못했기 때문에 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 지식산업센터는 실제 이용 용도와 공실 여부가 가격과 환금성에 영향을 줄 수 있으므로 감정가만 보고 저평가됐다고 판단해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 80,000,000원 | 16,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 64,000,000원 | 31,952,000원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 94,400,000원 | 94,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,400,000원 |
현재 최저매각가인 100,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,200,000원을 공제한 뒤, 국민은행 근저당권에 94,400,000원이 배당되고 소유자에게 3,400,000원이 남는 구조입니다.
다만 국민은행의 경매 신청 청구액은 164,277,170원으로, 예상배당표에서 적용한 근저당 채권최고액 94,400,000원보다 큽니다. 따라서 근저당권 배당액이 전액 지급된다는 계산을 두고 신청채권자의 전체 청구액까지 모두 변제된다고 해석해서는 안 됩니다. 이 예상배당은 근저당 채권최고액 기준이며 실제 채권 확정액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장 및 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 규모이며 사용승인일은 2020.04.01입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 소방설비, 주차장 및 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있으며 감정평가 당시 공실 상태였습니다. 실제 이용 가능 업종과 시설의 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 도로. 본건 북서측으로 포장된 중로에 접하고 있습니다. 토지의 형상은 대체로 사다리형이며 지식산업센터 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 성장관리권역 및 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 확인됩니다. 기재된 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25이고, 지정 대상과 용도가 별도로 명시돼 있으므로 본 물건에 대한 실제 적용 여부 및 현행 지정 상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 확인이 제한돼 실제 내부구조 및 이용상태가 조사 내용과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 다른 실수요·임대수요를 가질 수 있습니다. 동일 건물의 실거래가와 임대료 및 공실 현황을 확보하지 못한 상태이므로 환금성 수준을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 매각물건명세서와 건축물대장, 등기부를 대조해 2층 229호의 정확한 전유부분 및 대지권 범위를 확인하세요. 감정평가서에 함께 언급된 230호와의 구분도 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 사건상 근린시설 표기와 건축물대장상 공장(지식산업센터) 기재를 대조하고, 실제 사용 가능한 업종과 시설 조건을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 공실 조사 내용만 믿지 말고 현장 재방문을 통해 실제 점유 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 미확인 대항력 임차인 존재 가능성도 살펴야 합니다.
- 실거래 시세. 같은 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 유사 호실 거래가와 실제 임대 조건을 조사해 최저가 100,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 공실·수익성. 공실 유지비용, 실제 임대 가능 여부와 예상 임대수익을 확인하세요. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 기대 수익률을 가정해서는 안 됩니다.
- 체납 관리비. 건물 관리주체를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성 및 기타 관리비용을 확인하세요.
- 배당 계산. 국민은행 채권최고액 94,400,000원과 경매 청구액 164,277,170원을 구분하세요. 실제 채권액과 집행비용 및 배당순위가 추정과 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 80,000,000원 및 64,000,000원은 가정된 회차별 가격입니다. 실제 시세보다 저렴한지 별도로 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 등을 입찰 전 최신 자료와 대조하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성을 법원 경매 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 검증이 끝난 물건”
이너매스허브시티 2층 229호는 등기부 권리구조가 비교적 단순한 임의경매 물건입니다. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석에서 긍정적인 부분만 보고 낙찰을 결정하기에는 아직 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상이고, 폐문 상태로 내부 확인도 제한됐습니다. 또한 실거래 비교 가격이 없어 감정가 100,000,000원이 실제 시장가치보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아닌 지식산업센터 용도가 기재된 집합건물입니다. 실사용 가능 업종과 임대수요, 호실별 이용상태, 관리비 부담에 따라 실질적인 매수 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 인하만을 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 “권리구조는 긍정적, 가격과 점유는 검증 필요”입니다. 매수인 인수액 0원이라는 추정은 장점이지만, 실제 점유관계와 시세가 확인되기 전에는 입찰가격의 적정성을 확정할 수 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 말소되는 채권액보다 실제 사용 가능성과 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
