* 실질취득 기준액은 최저가에 배당 시뮬레이션상 예상 인수액을 더한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외했습니다. 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 것이며, 미확인 점유·임대차 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.

수원지방법원 2025타경1624. 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 2층 230호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 신우진, 신청채권자는 주식회사국민은행입니다. 2020년 12월 23일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025년 8월 27일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건의 핵심은 등기 권리의 단순함과 물건 자체의 불확실성을 구분하는 것입니다. 근저당권의 매각 소멸이 예정돼 있다는 점은 긍정적입니다. 반면 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 감정평가에서는 공실로 파악됐으나, 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다. 현장조사 때 이해관계인이 없고 출입문이 잠겨 있어 내부를 직접 확인하지 못했다는 점도 별도 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

등기상 권리의 핵심은 2020.12.23 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채무자는 신우진, 채권최고액은 94,400,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정이고, 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

그보다 앞선 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2020년 12월 23일 신우진 앞으로 소유권이 이전되면서 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수 권리로 취급할 사유는 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가와 최저가만 확인된다

이 물건의 감정가는 100,000,000원이고, 첫 매각기일의 최저매각가도 100,000,000원입니다. 현재까지 유찰은 없습니다. 즉 감정가 대비 가격 할인이 없는 신건입니다.

지식산업센터의 가치는 아파트처럼 단순한 동일 면적 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 허용 용도, 전용면적, 층과 위치, 내부 상태, 입주 가능 업종, 임대수요, 공실 기간 및 관리비 등을 종합적으로 비교해야 합니다. 현재 확인된 비교 실거래가가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

* 최저매각가에 예상 인수액을 더한 단순 기준입니다. 취득 부대비용은 별도이며 실제 점유관계에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 유찰 시 금액은 가정된 회차별 시나리오이며 실제 변경 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

최저매각가 100,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,200,000원을 제외한 금액에서 국민은행 근저당권에 94,400,000원을 배당하고, 3,400,000원이 소유자에게 남는 계산입니다.

다만 국민은행의 경매 신청 청구액은 164,277,170원으로, 배당 계산에 적용된 근저당 채권최고액 94,400,000원보다 큽니다. 따라서 근저당 채권최고액 기준 배당이 완료된다고 신청채권 전체가 변제되는 것은 아닙니다. 남은 채무와 매수인 인수 여부는 별개이며, 배당받지 못한 채권이 있다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용을 추정하고 채권최고액을 적용한 단순 계산입니다. 실제 피담보채권액, 배당요구, 당해세·최우선변제 및 다른 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 역시 확정액이 아닙니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 미배당액은 증가한다

* 회차별 인수액 0원은 확인된 권리 및 시뮬레이션상 수치입니다. 공실·임대관계 미확인 사항은 별도로 검증해야 합니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 94,400,000원을 기준으로 계산한 부족액이며, 신청채권 청구액 164,277,170원의 전체 미변제액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다. 건물 북서측은 포장된 중로와 접합니다.
• 건물. 2020.04.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 경매물건의 분류가 근린시설이더라도 일반 상가나 주거시설처럼 자유롭게 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 실제 사용 가능 업종과 용도 제한을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,525,000원/㎡이며, 중로2류와 소로3류에 접하는 토지이용계획이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종, 기업 수요, 임대수익, 공실 상황에 따라 매각과 재임대의 난도가 달라질 수 있습니다. 현재 비교 실거래가격이 확인되지 않으므로 빠른 재매각이나 예상 수익률을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 물건 범위 확인. 경매 대상은 이너매스허브시티 2층 230호입니다. 감정요항의 건물 구조 설명에는 229호 및 230호가 함께 언급되어 있으므로, 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장·등기부에서 매각 대상 호수와 평가 범위를 정확히 대조해야 합니다.
• 실제 점유·임대차 재조사. 감정평가상 공실로 기재됐지만 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 이유로 실제 점유자나 권리관계가 없다고 확정하지 말고 현장 확인 및 관련 자료를 조사해야 합니다.
• 사용 가능 업종 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 입주 대상 업종, 실제 허용 용도, 건축물 용도변경 가능 여부, 관리규약상 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 내 유사 호실 및 인근 지식산업센터의 실거래, 매물가격, 임대료·공실 상황을 조사해야 합니다. 감정가 100,000,000원을 적정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 공실 기간의 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비, 기타 미납 비용의 부담 범위를 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 배당·채권관계 확인. 신청 청구액 164,277,170원과 근저당 채권최고액 94,400,000원의 차이를 구분하고, 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 과거 신탁등기의 말소 여부와 현재 소유권, 근저당권, 경매개시결정 등기를 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.16의 진행 여부와 최저매각가격, 매각조건 변경, 특별매각조건 및 점유관계를 법원 공고와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순함이 곧 투자 매력은 아니다”

수원지방법원 2025타경1624 이너매스허브시티 230호는 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 단순한 등기 권리구조가 강점입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정평가상 공실이라는 사실만으로 임대차·점유관계가 완전히 확인된 것은 아닙니다. 내부조사 제한과 임대관계 미상이라는 사항이 남아 있으며, 근린시설로 분류된 물건의 실제 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 여기에 비교 실거래 시세가 없어 신건 최저가 100,000,000원의 적정성을 검증할 수 없다는 점이 가장 큰 가격 판단의 제약입니다.

결론적으로 등기상 권리구조는 비교적 양호하지만, 실제 점유·이용 가능성·환금성·시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 감정가에 그대로 응찰하기보다 매각 범위와 현장 상황을 확인하고, 실거래 및 임대수요에 근거한 입찰가 상한을 설정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 긍정, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 권리 소멸 자체보다 실제 가치의 확인에 있습니다.