수원지방법원 2025타경5126. 경기도 성남시 분당구 대장동 클라우드베이6의 1층 106호가 경매에 나왔습니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정가와 최저매각가격은 모두 747,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

소유자 유지원은 2024년 1월 29일 매매를 원인으로, 같은 해 2월 7일 소유권을 이전받았습니다. 등기된 거래가액은 739,912,000원입니다. 같은 날 오정농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

등기부의 핵심은 비교적 분명합니다. 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 신탁등기와 국세 압류 역시 이미 말소됐습니다. 다만 권리가 말소된다는 사실이 음식점의 점유관계나 106호·107호의 물리적 구분 문제까지 해결한다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 기존 신탁·압류는 말소

말소기준은 2024년 2월 7일 설정된 오정농업협동조합 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 뒤이어 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2022년 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2024년 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 2025년 분당세무서장에 의한 국세 압류도 2026년 9월 14일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 해당 신탁등기와 국세 압류가 현재 존속하는 인수 권리로 표시되지는 않습니다.

② 점유·임대차 — 임차인 등재는 없지만 임대관계 미상

감정평가상 106호와 107호는 모두 일반음식점으로 이용 중이며, 두 호실 사이에 벽체 구분이 없는 상태입니다. 그러나 이 사건의 매각 대상은 106호입니다. 107호가 함께 매각되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 음식점 운영자가 소유자인지, 별도 임차인이나 점유자인지, 사업자등록·점유개시일·보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사실관계를 확인해야 합니다. 현 단계에서는 미확인 점유자의 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 747,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 최저매각가격은 747,000,000원입니다. 소유자의 기존 취득 거래가액은 739,912,000원으로, 감정가와 비슷한 가격 수준입니다.

그러나 과거 해당 호실의 매매가격 하나만으로 현재의 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 특히 일반음식점 용도의 근린시설은 층·위치·가시성·임대수익과 독립적인 점포 이용 가능 여부에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 통한 가격 검증은 이루어지지 않았습니다. 따라서 신건 최저가가 현재 시세보다 저렴하다거나, 감정가 대비 할인 매력이 있다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각되면 예상 집행비용 9,870,000원을 공제하고, 오정농업협동조합에 737,130,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 462,870,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 1,027,455,332원으로, 채권최고액과는 구별됩니다. 위 미배당액은 실제 확정채무가 아니라 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 결과입니다. 실제 배당은 채권 확정액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 근저당은 미배당

유찰 가정에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 동일합니다.

이 수치는 배당 구조를 비교하기 위한 가정이며, 실제 유찰 발생이나 다음 매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 또한 매각가가 낮아진다고 해서 106호의 시장가격 대비 저렴함이 자동으로 입증되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 분당구 대장동 소재 판교대장중학교 북동측 인근입니다. 주변에 오피스텔·아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 대로3류(폭 25~30m), 북서측 및 남서측 소로1류 (폭 10~12m), 북동측 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 입지입니다. 다만 해당 106호의 실제 출입·가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소방설비, 승강기 및 지하주차장 설비 등이 있습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 106호와 107호가 벽체 구분 없는 음식점으로 이용되고 있습니다. 개별 호실의 독립적인 이용 가능성이 중요한 검토 대상입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(대장)에 해당하며, 공시지가 6,258,000원/㎡, 대지 전체 면적 1,505.6㎡입니다. 해당 대지 전체의 면적을 106호의 전용면적이나 단독 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 도시개발구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 대기환경규제지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재돼 있으므로, 실제 입찰 대상 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 106호와 107호의 내부 통합 이용상태는 별도로 현장 조사해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 운영 가능 업종, 점포 접근성 및 독립적인 이용 가능성이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 106호 단독의 환금성을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경매 대상 범위. 매각 대상은 클라우드베이6 1층 106호입니다. 통합 이용 중인 107호가 함께 취득되는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
• 점포 경계·독립 사용. 106호와 107호의 구분 경계, 실제 출입구 및 설비 배치, 벽체 분리 가능성, 분리 시 공사·사용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유자. 음식점 운영자와 현재 점유자를 확인하고, 소유자 직접 운영인지 임차인 또는 제3자 점유인지 조사해야 합니다.
• 임대차 권리. 임대관계 미상이므로 임대차계약, 사업자등록, 점유개시 시점, 보증금, 확정일자, 대항력·우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 모든 임차인 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리. 2024.02.07 오정농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기사항전부증명서의 최신 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
• 기존 압류 말소. 분당세무서장 압류가 2026.09.14 말소된 사실을 최신 등기부에서 재확인하고, 별도 조세채권의 배당 관련 사항도 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 106호 단독의 최근 거래, 유사 근린시설 실거래, 임대료·공실 위험 및 실제 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비·점포 운영비. 공용부분 미납 관리비, 음식점 설비 및 시설물의 소유관계, 영업시설 철거·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 신건 입찰 위험. 현재 가격은 감정가의 100%입니다. 신건이라는 이유만으로 고평가나 저평가를 확정할 수 없으며, 시장가격 검증 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장과 집합건축물 도면을 대조하고, 106호·107호의 통합 이용 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 소멸해도, 점포 경계는 남는다”

이 사건의 등기상 권리 정리는 비교적 명료합니다. 오정농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 기존 신탁등기와 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 현재의 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 따로 있습니다. 106호를 사는데, 실제 음식점은 106호와 107호를 하나로 사용하고 있다는 사실입니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점까지 겹칩니다. 점유자의 권리관계와 점포의 독립 사용 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 인수 위험과 명도 부담을 최종 확정하기 어렵습니다.

가격 역시 검증이 필요합니다. 최저가 747,000,000원은 신건 감정가 그대로이며, 과거 취득 거래가액 739,912,000원만으로는 현재 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설의 환금성과 통합 사용에 따른 제약을 고려하면, 단순히 등기상 근저당이 소멸한다는 이유로 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 말소 구조는 긍정적이지만, 독립 사용·점유·가격은 보류입니다. 먼저 106호 단독의 물리적·법적 이용 가능성과 실제 임대관계를 확인하고, 그다음 시장가격과 임대수익을 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.