수원지방법원 성남지원 2025타경5126. 분당구 대장동 클라우드베이6의 1층 107호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 유지원은 2024년 2월 7일 신탁재산의 처분에 따른 매매로 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 809,201,000원입니다. 같은 날 오정농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 오정농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 청구금액은 1,027,455,332원으로 감정가와 최저매각가를 모두 웃돕니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권자에게 배당되고 소유자에게 돌아갈 잔액은 없는 구조입니다.

그렇다고 낙찰자가 미배당 채무를 이어받는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다. 다만 실제로 107호를 단독 사용하거나 새로운 임차인에게 임대할 수 있는지, 현재 음식점을 운영하는 점유자와 어떤 임대차관계가 있는지는 등기상 권리 소멸과 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당

등기부 권리관계의 기준점은 2024년 2월 7일 오정농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

2022년에 설정된 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2024년 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 2026년 성남시의 압류등기 역시 2026년 9월 14일 해제에 따라 말소됐으므로, 현재 별도의 압류 인수문제로 볼 사정은 확인되지 않습니다.

② 점유·임대차 — 통합 음식점이 핵심 변수

이 물건에서 가장 주의할 부분은 일반적인 근저당권보다 현황 이용상태와 임대차관계입니다.

매각물건명세서 비고에는 “106호, 107호가 벽체구분 없이 하나의 음식점으로 이용중임”이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 역시 두 호실이 경계벽 없이 음식점으로 사용 중인 상태를 확인하고 있습니다.

또한 상가의 경우 실제 점유자에게 사업자등록과 임대차계약에 따른 권리가 있을 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 내용만으로는 보증금, 사업자등록 시점, 확정일자 및 점유자의 법적 지위가 특정되지 않습니다.

따라서 존재가 확인되지 않은 임차인을 임의로 대항력 있는 임차인으로 분류해서도 안 되고, 반대로 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 점유자가 없다고 단정해서도 안 됩니다. 실제 임차인이 확인되는 경우에는 말소기준일인 2024.02.07과 대항요건 취득 시점 등을 대조해 보증금 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 감정가 그대로, 시세 검증 필요

현재 감정가는 812,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 가격 적정성을 검증하려면 대장동 일대의 용도가 비슷한 상가, 가능하면 같은 건물 또는 인접 건물의 1층 점포 실거래와 임대수익을 비교해야 합니다. 현재 가격이 주변 거래가격보다 낮다고 판단할 근거는 확인되지 않았습니다.

소유자의 등기상 취득 거래가액은 809,201,000원입니다. 이 금액은 현재 감정가와 근접하지만, 개별 상가의 과거 취득가격이 현재 시장가격이나 향후 처분가격을 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 812,000,000원 가정)

집행비용 10,520,000원은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 398,520,000원은 채권최고액과 예상배당액의 차이로 실제 확정 미변제 채무와는 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,027,455,332원입니다. 당해세·우선변제채권 및 실제 임대차관계에 따른 변동은 별도 확인이 필요합니다.

현재 매각가를 전제로 한 근저당 배당액은 801,480,000원으로, 청구금액 전부를 충족하지 못합니다. 하지만 근저당권의 미배당액이 낙찰자의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하기 때문입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 문제는 그대로

현재 신건의 최저가는 감정가와 같은 812,000,000원입니다. 유찰 시 예정 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 가격이 낮아지더라도 음식점의 통합 점유와 임대관계 미상 문제는 별도로 해소되지 않는다는 점이 중요합니다.

유찰 시나리오의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 금액입니다. 미확인 임대차나 점유 관련 부담이 추가로 밝혀질 경우 실질취득원가는 달라질 수 있습니다. 실제 후속 회차의 진행 및 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 판교대장중학교 북동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 건물 특성. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 상가로, 외벽은 몰탈 위 석재 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소방설비, 승강기와 지하주차장 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 남동측 대로3류(폭 25m~30m), 북서측 및 남서측 소로1류(폭 10m~12m), 북동측 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 107호의 출입구 및 고객 접근 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(대장)에 해당하며, 도시개발구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 토지 관련 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 토지면적 1,505.6㎡, 공시지가 6,258,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 건물 부지에 관한 지표이며 107호의 전유면적이나 개별 시세를 의미하지 않습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으나 대상 용도와 지정기간이 구분돼 있습니다. 일반음식점 용도의 해당 여부를 주거용 부동산과 동일하게 단정해서는 안 됩니다.
• 건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 106호·107호의 현황상 통합 이용은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 실제 영업수요, 임대료, 공실 여부, 점포 전면부, 접근 동선에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 특히 경계벽 없이 다른 호실과 함께 운영 중인 점은 단독 재매각·재임대 시 확인해야 할 중요한 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 107호의 매각 범위. 매각 대상인 107호와 현황상 함께 이용되는 106호의 법적·물리적 경계를 건축물대장, 집합건축물 도면, 매각물건명세서 및 현장과 대조해야 합니다.
• 106호 소유·점유관계. 106호의 소유자와 실제 점유관계를 확인하고, 107호를 독립적으로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다. 106호까지 함께 취득하는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 현장 임차인 조사. 현재 음식점을 운영하는 점유자가 소유자인지 임차인인지, 다른 계약관계에 따라 점유 중인지 확인해야 합니다. 임대차계약서와 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 점유 개시 시점도 확인 대상입니다.
• 대항력·보증금 인수. 임차인이 확인되면 말소기준권리 2024.02.07과 실제 대항요건을 대조해야 합니다. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되는 경우 매수인의 인수액 및 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.
• 점포 분리 가능성. 106호·107호 사이의 경계벽, 출입구, 급배수시설, 전기·소방시설, 주방 설비의 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다. 원상복구나 분리 공사가 필요한 경우 해당 비용도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 최저매각가 812,000,000원을 주변의 비슷한 1층 근린생활시설 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다. 감정가 대비 100%라는 사실만으로 적정가격이라고 볼 수 없습니다.
• 체납 관리비. 상가 관리주체를 통해 관리비 및 공용부분 체납 내역, 시설관리 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 오정농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2024-11호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 범위와 관련 권리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 압류 말소 확인. 성남시 압류는 2026.09.14 해제로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서를 통해 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 등을 대조한 뒤 실제 인수권리와 명도 가능성을 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 소멸하지만, 상가의 독립성은 따로 확인해야 한다”

수원지방법원 성남지원 2025타경5126의 권리관계는 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2024년 오정농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 신탁등기와 성남시 압류도 현재의 직접적인 인수권리로 판단할 사정은 확인되지 않습니다.

문제는 실제 낙찰 이후의 사용 가능성입니다. 경매 대상은 107호이지만 106호와 벽체 없이 연결된 음식점으로 이용되고 있으며 임대관계도 미상입니다. 점포를 단독 사용하거나 새로 임대할 수 있는지, 현재 점유자에게 어떤 권리가 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

가격 역시 보수적으로 판단해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 812,000,000원인 신건으로 현재 할인은 없고, 최근 주변 상가 거래가격 및 임대수익에 근거한 가격 우위도 확인되지 않았습니다. 확인된 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 신중 검토(C). 근저당 말소구조는 명확한 편이지만, 신건 감정가 100%, 상가 특유의 환금성 변수, 106호·107호 통합 이용, 실제 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 점유·호실 분리·실거래 시세가 확인되기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 근저당권의 크기가 아니라 107호를 독립적으로 사용할 수 있는지와 그 상태에서 얼마에 거래될 수 있는지입니다.