수원지방법원 2025타경5614. 경기도 광주시 능평동 스카이타운 104동 3층 301호의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물에 속하며, 현재 등기상 소유자는 박종윤입니다. 2017년 6월 9일 신한은행이 채권최고액 217,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 신한은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 근저당이 말소된다는 사실과 점유 문제가 해결됐다는 사실은 다릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 유주상, 현황조사에는 이정숙이 확인됩니다. 두 사람의 전입신고는 모두 말소기준일 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 권리상 인수와 별도로 실제 임대차관계, 점유 현황 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-61 스카이타운 104동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-63 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 면적 비교기준 | 57.81㎡ (실거래 매칭 면적) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2016.06.23 · 도시가스 개별난방 · 승강기 |
| 소유자 | 박종윤 (2017.06.09 소유권이전등기, 매매 원인일 2016.06.20) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 315,624,644원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.09 신한은행 근저당권 · 채권최고액 217,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매수인 권리인수 | 현재 확인된 권리 및 전입일 기준 예상 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2017년 6월 9일 신한은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 217,200,000원이고, 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 별도의 가압류·압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
조사된 점유 관련자는 유주상·이정숙 2명입니다. 보증기관 대위변제나 승계신고로 표시된 사람은 없으므로, 보증기관의 중복 보증금을 합산하는 사례는 아닙니다. 다만 두 사람의 실제 계약상 지위와 각 보증금은 확인되지 않아 보증금을 임의로 추정하거나 합산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주상 | 2018.08.13 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정숙 | 2017.07.12 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 아님 |
유주상: 현황조사·매각물건명세서 / 이정숙: 현황조사. 대항력 표시는 2017.06.09 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 별도로 확정할 수 없습니다.
특히 대항력과 우선변제권은 서로 다른 문제입니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인이라도 법정 요건을 충족하면 경매절차에서 일정한 배당을 받을 가능성이 있습니다. 현재는 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 188,000,000원보다 비싼 신건
스카이타운 104동의 동일 면적 57.81㎡에 매칭되는 최근 실거래는 2026년 9월 188,000,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이고, 최근 12개월 평균도 같은 188,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 213,000,000원으로, 이 거래보다 25,000,000원 높습니다.
| 비교 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.09 | 57.81㎡ | 1층 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 57.81㎡ | — | 188,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | — | 57.81㎡ 비교 | 3층 | 213,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.16 | 57.81㎡ 비교 | 3층 | 213,000,000원 |
| 예상 실질취득가 | 현재 회차 | — | — | 213,000,000원 |
실질취득가는 현재 최저매각가에 예상 권리인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·수리비·기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
중요한 점은 비교 거래가 1층이고 경매 대상은 3층이라는 사실입니다. 층 차이와 내부 상태에 따른 가격 차이가 있을 수 있으므로 거래 1건만으로 해당 호수의 적정 시가를 확정할 수는 없습니다. 다만 확인된 최근 거래에 비해 신건 최저가가 113.3%에 달한다는 점에서, 현재 가격이 저렴하다는 주장을 뒷받침하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
매각대금을 감정가와 동일한 213,000,000원으로 가정하면, 집행비용 3,782,000원을 공제한 209,218,000원이 신한은행 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 7,982,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 217,200,000원 | 209,218,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 7,982,000원 |
| 매수인 권리인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 7,982,000원은 등기상 채권최고액 217,200,000원과 예상배당액 209,218,000원의 차액입니다. 신청채권자의 청구액 315,624,644원에 대한 전체 미회수액과는 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 증가
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 유찰되어 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정하면 매수인의 입찰가격 부담은 줄지만, 신한은행의 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 아래 금액은 회차별 가정이며 실제 확정된 후속 매각가격은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 7,982,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 49,985,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 83,588,480원 | 0원 |
각 회차의 매각가격은 해당 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 집행비용 및 배당금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능원초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 석재붙임 외벽과 새시 창호, 통상적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 폭 약 6미터 이내의 도로를 이용합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·보전관리지역에 저촉되며, 성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 615,900원/㎡로 확인됩니다. 이는 개별 호수의 실거래가격과는 다른 지표입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유·임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 104동은 8세대 규모의 다세대주택이며 최근 12개월 확인 거래가 1건입니다. 거래 표본이 적어 적정 시세의 확신도가 낮고, 매각 시 매수층의 폭도 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최종본. 유주상·이정숙의 임차인 지위, 점유 부분, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 현재 전입일 기준 대항력이 없다는 판단과 실제 보증금·명도관계의 확인은 별개입니다.
- 전입세대와 실제 점유 확인. 유주상은 2018.08.13, 이정숙은 2017.07.12 전입으로 확인됩니다. 현재 누가 거주하는지, 두 사람이 각각 어떤 관계로 점유하는지, 추가 점유자가 있는지 조사해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 계약기간, 계약 상대방, 점유 개시와 전입관계의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 최우선변제. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 요건을 충족하는 임차인의 법정 우선변제 가능성에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 비교. 2026.09 거래는 57.81㎡·1층·188,000,000원입니다. 경매 대상은 3층이므로 층·향·내부 상태 차이를 반영해 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모에 최근 12개월 확인 거래가 1건입니다. 현재 확인된 실거래만으로 안정적인 재매각가격을 가정하지 않아야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·보전관리지역 저촉 여부, 토지거래허가구역 적용 여부 및 관련 제한사항을 최신 토지이용계획확인서와 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 관리비·시설 점검. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·난방·급배수시설 상태, 실내 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 입찰서류 및 매각조건. 2026.11.16 매각기일과 최저매각가를 확인하고, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸”보다 중요한 것은 가격과 점유 확인
이 사건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2017.06.09 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 유주상·이정숙의 확인된 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 현재 권리분석상 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 두 점유 관련자의 보증금·확정일자·실제 계약관계가 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
가격 판단도 보수적이어야 합니다. 최근 동일 면적 실거래는 188,000,000원인데, 신건 최저가와 예상 실질취득가는 213,000,000원으로 113.3%에 해당합니다. 거래 표본이 1건이고 층도 다르므로 적정 시세를 확정할 수는 없지만, 이 차이를 무시하고 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 게다가 8세대 다세대주택이라는 특성상 매수 수요와 환금성도 신중히 평가해야 합니다.
결국 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 점유관계는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 신건 입찰에 앞서 임대차·점유관계를 확인하고, 실거래 1건에 의존하지 않는 가격 검증이 필요합니다. 현재 최저가에서는 가격상 매력이 입증되지 않았습니다.
