* 예상 인수액은 현재 확인된 등기·전입순위 및 배당 가정을 전제로 합니다. 미확인 임대차계약, 선순위 점유관계, 법정 우선권 등이 드러나면 달라질 수 있습니다.
수원지방법원 2025타경5614. 경기도 광주시 능평동 스카이타운 104동 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대상은 아파트가 아니라 다세대주택으로, 감정평가상 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 소유자는 박종윤이고, 2017년 6월 신한은행 근저당권이 설정된 뒤 롯데카드의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 권리순서는 비교적 명확합니다. 그러나 권리의 소멸과 실제 점유 문제는 별개입니다. 확인된 점유자 2명의 전입신고는 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 및 계약관계가 모두 확정된 상태는 아닙니다. 여기에 최근 실거래와 감정가 사이의 차이까지 고려하면, 지금 필요한 것은 성급한 응찰이 아니라 임차관계 검증과 적정 입찰가격 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-61 스카이타운 제104동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-63 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 동일 면적 거래 비교 기준 57.81㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 슬라브/경사지붕 |
| 사용승인일 | 2016.06.23 |
| 소유자 | 박종윤 (2017.06.09 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 315,624,644원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.09 신한은행 근저당권 · 채권최고액 217,200,000원 |
| 점유 조사 | 이정숙·유주상 2명 전입 확인 · 임차관계 상세 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
핵심은 2017.06.09 설정된 주식회사 신한은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 217,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 작용합니다. 이후 발생한 롯데카드 가압류 9,993,459원과 신한은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 신한은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로, 일반적인 권리순위상 낙찰자가 해당 근저당채무를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입이지만 확인은 필요
현황조사에서 유주상·이정숙 2명의 전입이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 점유 조사 대상자입니다. 다만 실제 임대차계약의 성립 여부와 보증금, 확정일자, 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 판단 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 2017.07.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
전입순위 후순위 기준권리 이후 전입 기타 대항요건 미상 |
우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 유주상 | 2018.08.13 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
전입순위 후순위 기준권리 이후 전입 기타 대항요건 미상 |
우선변제 미상 승계 해당 없음 |
이정숙은 현황조사·매각물건명세서, 유주상은 현황조사에 기록되어 있습니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 유무와 배당액을 단정할 수 없습니다.
배당 계산에서는 매수인 예상 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 이는 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 순서를 전제로 한 결과입니다. 실제 임차관계가 확인되지 않은 상황에서 이를 무조건적인 무위험 인수라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 금전적 인수액이 없더라도 점유자가 퇴거하지 않으면 인도명령·명도 및 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 감정가는 최근 거래보다 높다
스카이타운(104동)의 동일 면적 57.81㎡ 실거래는 2026년 9월에 확인됩니다. 해당 거래는 1층 188,000,000원이며, 최근 12개월 비교 실거래 역시 이 거래 1건입니다. 대상은 3층이므로 층수 차이를 고려해야 하지만, 확인된 최근 거래가격보다 신건 감정가가 높다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 57.81㎡ | 1층 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.81㎡ | 1건 | 188,000,000원 |
| 경매 신건 | 57.81㎡ | 3층 | 213,000,000원 |
최저매각가 213,000,000원은 최근 거래 188,000,000원보다 25,000,000원 높고, 최근 시세 대비 비율은 113.3%입니다. 현재 확인된 권리관계에 따라 매수인 인수액을 0원으로 가정하면, 실질취득금액 역시 213,000,000원으로 최근 거래가격을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 217,200,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 9,993,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 227,193,459원 | 209,218,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 17,975,459원 |
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,782,000원을 제외한 209,218,000원이 신한은행에 배당됩니다. 신한은행의 채권최고액 대비 미배당이 발생하고, 롯데카드는 배당받지 못합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다.
주의할 점은 신한은행의 경매 신청청구액 315,624,644원과 등기상 근저당 채권최고액 217,200,000원은 서로 다른 금액이라는 사실입니다. 위 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 것이며, 신청채권이 전액 충족된다는 뜻이 아닙니다. 실제 채권확정액, 우선채권 및 배당순위는 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
현재는 감정가의 100%인 213,000,000원이 최저매각가입니다. 유찰 시나리오에 따라 매각가격이 내려가면 매수인의 취득가격 부담은 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 17,975,459원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 59,979,059원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 93,581,939원 | 0원* |
* 각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 후순위 전입 및 소멸권리를 기준으로 한 예상치입니다. 채권 미배당은 매수인 인수금액과 다릅니다. 유찰 가격은 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다.
1회 유찰 시나리오의 최저가 170,400,000원은 최근 거래 188,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래표본이 1건이고 실제 점유·수리·환금성 부담이 확정되지 않았으므로, 최저가가 낮아진다는 사실만으로 충분한 수익성을 보장할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능원초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 새시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 대지이며, 북동측으로 폭 약 6m 이내의 도로를 이용합니다. 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 615,900원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역·보전관리지역 및 성장관리계획구역 관련 사항이 있으며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 기록의 적용 여부와 기간은 입찰 시점 기준 재확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 스카이타운(104동)의 세대수는 8세대이며, 확인된 최근 동일 면적 거래는 1건입니다. 대규모 공동주택과 달리 매매사례가 제한적이므로 향후 처분가격과 매도기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 2명 관련 확인. 이정숙·유주상의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자를 각각 확인해야 합니다.
- 전입순위 재검증. 말소기준일 2017.06.09와 두 사람의 전입일을 다시 대조하고, 별도의 선순위 점유 또는 대항요건이 있는지 조사해야 합니다.
- 배당요구·우선변제. 임차인들의 배당요구 여부와 확정일자 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 현재 배당 예상은 임차인 관련 우선채권이 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 신한은행 채권액 차이. 등기상 채권최고액 217,200,000원과 경매 신청청구액 315,624,644원이 다른 이유를 채권계산서 및 배당관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 2026.09 거래 188,000,000원은 1층 거래입니다. 대상 3층과의 층·향·상태 차이를 검토하고 주변 유사 다세대 거래도 함께 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자와의 인도 협의 및 명도 가능성을 확인하고, 공용부분 미납관리비 등 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 토지이용규제. 관리지역과 토지거래허가 관련 사항의 최신 적용 여부를 관할 기관의 자료로 재확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도, 가격과 점유는 남는다”
이 물건의 권리분석에서 긍정적인 부분은 분명합니다. 신한은행 근저당권과 롯데카드 가압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 점유자 2명의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 권리순위에 따른 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 보증금·확정일자 및 실제 임차관계가 미상이라는 사실은 간과하기 어렵습니다. 여기에 신건 최저가 213,000,000원이 최근 실거래 188,000,000원보다 25,000,000원 높고, 스카이타운(104동)이 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담까지 고려해야 합니다.
결론은 권리순위는 비교적 명료하지만, 점유관계는 확인 필요·신건 가격은 보류입니다. 우선 임대차 및 점유관계를 확정하고, 최근 거래가와 개별 호실 상태를 바탕으로 적정 응찰가격을 재검토하는 것이 합리적입니다. 채권 미배당 17,975,459원 자체는 곧바로 매수인의 부담이 되지 않지만, 그것이 매수 후 발생할 모든 비용이나 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
