수원지방법원 2025타경5645. 하남시 풍산동 두산더프론트미사 제3층 W324호에 대한 임의경매 사건입니다. 물건은 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 소유자 권오현은 2023년 3월 23일 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 169,917,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 304,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 국민건강보험공단과 하남시의 압류가 추가됐습니다. 근저당권 및 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 채권최고액은 실제 채무 잔액이 아니며, 신건에서 채권 전액을 배당하지 못한다고 해서 그 부족액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.03.23 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 최초 신탁등기 역시 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인이 인수할 등기상 금전채무는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 임차법인 1곳, 대항력 없음

현황조사에서 주식회사 이지스비즈의 점유·임대차 관계가 확인됩니다. 신고일은 2025.05.02로, 말소기준권리인 2023.03.23 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 이에 따라 본 분석에서는 대항력 없음으로 판단하며, 해당 임차보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 산정하지 않습니다.

실제 확인된 임차법인은 1곳입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 180,000,000원, 시세 검증이 관건

이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 소유권 취득 당시 등기상 거래가액은 169,917,000원이지만, 이는 과거 취득가일 뿐 현재의 적정 시세를 보장하지 않습니다.

동일 건물의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 신건 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 지식산업센터이므로 실사용 가능성·임대수요·공실 위험·환금성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

최저가에 매각된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 하나은행 근저당권에 잔액이 배당되는 구조입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 별도 우선채권은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 있을 수 있습니다.

채권최고액 304,800,000원은 담보책임 한도로 실제 채무액과 다릅니다. 표시된 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시나리오 계산값이며, 확정된 채무 잔액이나 매수인이 인수할 채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 매수인 인수는 0원

유찰로 매각가가 내려가면 채권자에게 배당되는 금액이 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 근저당권 및 후순위 압류가 매각으로 소멸하고 임차인에게 대항력이 없는 것으로 산정됐기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 일반 업무지대로 형성돼 있으며, 감정평가상 전반적인 입지여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물이며, 외벽은 강화유리 및 복합판넬 등의 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 등으로 구성됩니다.
• 설비. 화재경보기, 승강기 및 주차설비가 설치돼 있습니다. 실제 사용상태와 설비 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 건물 동측은 왕복 4~5차선 도로, 남측과 서측은 왕복 2~3차선 도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 풍산동 599-2 및 599-3은 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 일부 필지에는 추가적인 제한사항이 기재돼 있어 실제 이용·취득 조건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층이 다르고, 입주 가능 업종, 공실, 임대수요 및 매각 소요기간이 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 본건의 실제 환금성은 추가적인 시장조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 두산더프론트미사의 동일·유사 면적 및 층별 거래 사례를 조사하고, 신건 최저가 180,000,000원과 비교해야 합니다. 과거 취득가나 감정가만으로 시세를 추정하지 마세요.
• 실제 임대차 확인. 주식회사 이지스비즈의 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원, 계약기간, 차임 연체, 점유상태, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명도와 인도 비용. 임차인의 대항력은 없는 것으로 산정되지만 실제 점유가 있다면 인도 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 그에 따른 비용과 시간을 고려해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보인 제4층 W429호와 본건 W324호의 관계, 채무 변제 및 배당 영향을 별도 확인하세요.
• 압류·우선채권 확인. 국민건강보험공단과 하남시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 조세·공과금의 배당순위와 별도 인수 여부는 원본 자료를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 지식산업센터의 공용부분 미납 관리비와 관리규약, 주차 및 설비 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 업종·입주 적격성. 공장(지식산업센터) 이용 조건과 입주 가능한 업종, 소유 및 사용에 필요한 절차를 확인하세요. 토지거래허가 관련 규제도 검토 대상입니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원이라는 가격 시나리오가 있으나, 실제 유찰과 그에 따른 가격 변경이 확정된 것은 아닙니다. 시세 조사 후 적정 응찰가를 결정해야 합니다.
• 사건 원본 대조. 등기에는 임의경매개시결정 법원이 수원지방법원 성남지원으로 기재돼 있습니다. 사건번호·관할, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 매각조건을 원본과 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 물건은 권리와 가격을 분리해 판단해야 하는 지식산업센터 경매입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차법인도 말소기준권리보다 늦은 신고일 때문에 대항력이 없는 것으로 산정됩니다. 따라서 매수인 권리 인수액은 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

반면 매각가 180,000,000원이 현재의 적정 시장가인지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 지식산업센터 특유의 임대수요, 입주 제한, 점유 및 명도 문제, 공동담보 관계도 확인해야 합니다. 채권최고액 기준 미배당 128,120,000원은 매수인 인수 채무가 아니지만, 신건 매각대금만으로 담보권의 채권최고액을 충당하지 못하는 구조라는 점은 분명합니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 명확, 가격 판단은 보류’입니다. 단순히 인수액이 없거나 유찰 후 최저가가 낮아진다는 이유로 입찰하기보다, 동일 건물의 실거래와 임대수익성을 확인해 실질적인 가격 경쟁력을 검증하는 것이 우선입니다.