수원지방법원 2025타경5645. 경기도 하남시 풍산동에 위치한 두산더프론트미사 4층 W429호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 권오현으로, 2023년 3월 신탁재산 처분을 통한 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기부에 기재된 거래가액은 171,151,000원입니다.

그날 설정된 주식회사하나은행의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 304,800,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 하남시 압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당에는 별도 호실인 3층 W324호가 공동담보로 기재돼 있고, 현황조사의 임차인 역시 해당 3층 호실에 관한 내용이라는 점을 구분해야 합니다.

가격도 별도의 문제입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원이지만, 이를 현재 시장에서 저렴한 가격이라고 단정할 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 지식산업센터의 실제 이용 가능성, 임대수요, 해당 호실 점유관계 및 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 편이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리관계의 중심은 2023.03.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 304,800,000원으로, 이번 경매에서 말소기준권리 역할을 합니다. 후순위인 임의경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 다른 호실과 구분이 핵심

현황조사에서 확인되는 임차인은 주식회사 이지스비즈입니다. 그러나 조사된 임차 부분은 3층 W324호로, 이번 매각대상인 4층 W429호와 다릅니다. 아래 임차인 정보는 별도 호실의 조사 내용이며, W429호의 보증금이나 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

별도 호실 조사 기준: 전입신고일 2025.05.02는 말소기준권리 설정일 2023.03.23보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 분류되지만, 이번 W429호의 임차인 수나 보증금에는 포함하지 않습니다.

• 실제 임차인 구분. 조사된 실제 임차인 1명은 3층 W324호에 관한 것으로, 이번 매각대상 4층 W429호의 임차인으로 합산하지 않습니다.
• 대항력. 3층 W324호 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 조사 결과상 대항력이 없습니다.
• 우선변제. 해당 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
• 매수인 인수. 현재 배당 분석과 회차별 시나리오에서 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 W429호의 임대관계 확인을 전제로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 180,000,000원의 적정성 확인

현재 최저매각가는 180,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 유찰 없이 진행되는 신건이며, 배당 분석상 인수액이 0원이므로 최저매각가를 기준으로 한 실질취득금액도 180,000,000원입니다. 이는 취득세나 명도비용 등 별도 지출을 포함하지 않은 금액입니다.

등기부상 소유자의 2023년 거래가액은 171,151,000원입니다. 다만 과거 취득금액은 현재의 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로, 이를 근거로 감정가가 저렴하거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

매각대금 180,000,000원에서 추정 집행비용 3,320,000원을 제외하면, 주식회사하나은행 근저당에 176,680,000원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 304,800,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 128,120,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 미배당액은 실제 확정 채무잔액이 아니라 근저당 채권최고액 기준의 추정 차액입니다. 신청채권자의 청구금액은 249,605,913원입니다. 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액과 채권 미배당을 구분

유찰 시나리오에서 주목할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 별개라는 사실입니다. 현재 회차에서는 미배당액이 128,120,000원이고, 1회 유찰 시에는 163,616,000원, 2회 유찰 시에는 192,012,800원으로 증가합니다.

하지만 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리 구조에 따른 결과입니다. 다만 해당 호실의 미확인 임대차 관계가 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 황산사거리 남동측 인근입니다. 주변은 일반 업무지대로 형성돼 있으며, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4~5차선 도로, 남측과 서측으로 왕복 2~3차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지식산업센터이며, 외벽은 강화유리·복합판넬 등으로 마감돼 있습니다. 화재경보기와 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다. 공공주택지구, 과밀억제권역 및 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 기재돼 있으며, 해당 호실의 이용·취득 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 공장으로 이용되는 지식산업센터이므로 실제 사용 가능한 업종과 입주자격, 임대수요, 유사 호실 거래사례가 환금성을 판단하는 핵심 요소입니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 이번 물건은 4층 W429호입니다. 등기부 공동담보와 현황조사에 등장하는 3층 W324호와 혼동하지 않도록 현장 출입문·건축물대장·등기부 표시를 대조하세요.
• 임대차 및 점유관계. 4층 W429호의 실제 사용자와 임차계약 여부를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·대항력·배당요구 및 명도 가능성을 별도로 점검하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당에 3층 W324호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관련 등기와 경매 진행 상황을 확인하세요.
• 미배당액 해석. 채권최고액 기준 미배당액 128,120,000원을 매수인 인수채무로 오인하지 마세요. 실제 확정채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 적정 가격. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 유사 호실 실거래가격을 확보하고, 층별 가격차와 임대수익성을 검토한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 사용 가능 업종. 지식산업센터는 아파트와 달리 이용 목적 및 입주자격에 제한이 있을 수 있으므로 관할기관과 관리주체를 통해 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요. 압류와 관련된 조세채권의 배당 우선순위도 점검해야 합니다.
• 현장 실사. 내부 설비, 실제 사용 상태, 출입 가능 여부, 주차, 관리 상태와 점유자 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리의 소멸”과 “가격의 매력”은 별개

하남 두산더프론트미사 W429호는 말소기준권리가 명확한 임의경매 물건입니다. 2023년 설정된 하나은행 근저당과 후순위 임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

근저당 채권최고액이 304,800,000원이고, 신건 매각대금 기준 예상 미배당액이 128,120,000원에 달하지만, 이 금액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 이 점에서는 권리관계의 핵심이 비교적 분명합니다.

그러나 4층 W429호의 임대관계는 확인되지 않았고, 현황조사의 임차인은 별도 호실인 3층 W324호에 관한 내용입니다. 공동담보가 설정돼 있다는 점까지 고려하면, 호실별 권리와 점유관계를 정확히 구분하는 작업이 필수적입니다.

더구나 이 물건은 지식산업센터로, 현재 최저가 180,000,000원이 시장가격보다 유리한지 확인할 수 있는 실거래 비교 근거가 없습니다. 따라서 신건 입찰의 가격 메리트는 아직 인정하기 어렵습니다.

결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 임대관계와 가격은 확인이 필요한 물건”입니다. 권리 말소 구조만으로 입찰을 결정하기보다, 실제 점유와 지식산업센터의 시장가격을 확인한 뒤 접근하는 것이 타당합니다.