수원지방법원 2026타경50236. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 7층 735호입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층에 해당합니다. 소유자는 최선희 씨이고, 2023년 9월 21일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 331,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청하면서 현재 매각절차가 진행되고 있습니다.

등기 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 소유권이전 과정에서 이미 말소됐으며, 현재 매각으로 소멸할 근저당권과 경매개시결정이 확인됩니다. 그러나 신탁이 해소되고 근저당이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 투자 안전성이 확정되는 것은 아닙니다. 임대관계가 명확하지 않고, 동일 용도·규모의 실거래가격도 확인되지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인

말소기준권리는 2023년 9월 21일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 331,800,000원으로, 최저매각가 166,000,000원을 크게 웃돕니다. 이후 2026년 2월 9일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 권리로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 산출 0원, 임대관계는 미상

신고된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다거나 명도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다. 점유자가 확인될 경우 점유 원인, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 166,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 감정가는 166,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 현재 확인할 수 있는 가격은 감정가와 경매 회차별 최저가입니다. 비교 가능한 지식산업센터 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 최저매각가에 현재 산출된 인수액 0원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가격·취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도이며, 확인되지 않은 임대차에 따른 위험은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격에 매수할 수 있음을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금 166,000,000원에서 집행비용 3,124,000원을 공제한 162,876,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 331,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 168,924,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구액은 285,709,048원으로, 신건 가정 예상배당액만으로는 충족되지 않습니다. 다만 청구액과 근저당 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 아래 미배당액은 채권최고액 기준으로 계산된 추정치이며, 실제 채권 잔액이나 확정 배당 부족액과 동일한 의미는 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 부족액 — 유찰될수록 채권 회수액 감소

유찰로 매각가격이 하락하면 채권자의 배당 회수액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 국민은행 근저당권에 대한 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원으로 산출됩니다. 별도의 임대차 인수 위험이 확인되는 경우에는 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.

배당표 및 차트는 가정 매각가격과 집행비용 추정에 근거합니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영 결과를 변경할 수 있습니다. 실제 배당금은 확정된 배당표를 기준으로 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 북동측 인근입니다. 주변은 고덕국제화계획지구 내 지식산업센터와 지원시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 근거리에 평택고덕IC가 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 7층 735호입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트와는 입주·사용 목적이 다르므로 관련 업종과 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구에 해당합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 업무용으로 분류되어 있습니다. 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 도로. 토지 외곽에 포장도로가 개설되어 있으며, 차량 주출입구는 북동측에 위치합니다. 토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 규제 확인. 토지이용계획에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 기재는 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하며, 기재된 공고기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 이 기간은 현재 매각기일보다 앞서 종료되므로, 입찰 전 현행 규제 여부와 본 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 현재의 매매·임대 수요 및 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 공장 용도의 지식산업센터인 만큼 매수 대상 업종과 실제 이용 수요를 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 조사. 지1지식산업센터 내 유사 면적·층·용도의 실제 거래가격과 매물 호가를 비교해야 합니다. 감정가 166,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다.
• 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장에서 사용 여부와 점유자를 확인하고 임대차 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보인 제736호 등기부와 관련 채권·경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2023.09.21 국민은행 근저당권의 말소기준권리 여부와 2026.02.09 임의경매개시결정을 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 사용 가능성 확인. 공장(지식산업센터) 용도의 입주업종, 시설 이용 조건, 관리규약과 실제 사용하려는 사업의 적합성을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 인도·명도비용 등 낙찰가 외 추가 부담을 조사해야 합니다.
• 회차별 자금 계획. 현재 최저가 166,000,000원, 1회 유찰 가정 132,800,000원, 2회 유찰 가정 106,240,000원을 기준으로 자금 조달과 실질취득비용을 따져야 합니다. 유찰 자체를 가격 적정성의 증거로 보아서는 안 됩니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각 예정으로, 기일 변경·취하·정지 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 투자위험 0”

평택 지1지식산업센터 735호는 국민은행 근저당권이 말소기준이고 종전 신탁등기도 정리된 물건입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 단순하며, 매각 시 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

그러나 신건 매각가 166,000,000원의 적정성을 판단할 실거래 비교 근거는 확인되지 않았고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 공장 용도의 지식산업센터이므로 실제 입주·임대 수요 및 환금성도 확인이 필요합니다. 채권 미배당액 168,924,000원은 매수인 인수부담은 아니지만, 채권 회수 부족이 발생하는 경매 구조임은 명확합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 점유관계는 검증 전이라는 것입니다. 현 단계에서는 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없으며, 임대관계·공동담보·시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 종합 판단은 C등급 — 권리 검토는 긍정적이나 투자판단은 보류입니다.