* 인수 0원은 확인된 등기상 권리 및 예상배당 계산 기준입니다. 신융합의 대항력과 보증금이 확정되지 않아 실제 취득 부담의 상한은 판단할 수 없습니다.

수원지방법원 2026타경50236. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 7층 736호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정가 166,000,000원에서 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 최선희이며, 국민은행이 2023년 9월 21일 채권최고액 331,800,000원의 근저당권을 설정한 뒤 2026년 2월 9일 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 따라서 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자가 주장할 수 있는 임차권의 소멸은 별개의 문제입니다. 특히 매각물건명세서에 주거 용도로 표시된 점유자의 대항력 여부가 미확정이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자 권리는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2023년 9월 21일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 331,800,000원이며, 736호 외에 같은 층 735호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2026년 2월 9일 접수된 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 성립한 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 신융합의 대항력은 ‘가능·미상’

매각물건명세서에는 신융합이라는 점유자가 기재돼 있습니다. 실제 점유자로 파악되는 사람은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다. 사용 용도는 주거로 표시돼 있지만, 전입신고일과 확정일자, 보증금에 관한 사실관계는 확정되지 않았습니다.

보증금 0원으로 확정된 임차인이 아닙니다. 임대차보증금 자체가 미상이며, 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

더 살펴볼 부분은 건축물대장상 공장 용도와 주거 점유 표시의 불일치입니다. 실제 사용 형태, 계약의 목적, 전입 및 사업자등록 여부, 관련 임대차보호법 적용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 공장 용도라는 이유만으로 점유자의 대항력을 배제해서도, 주거라고 기재됐다는 이유만으로 대항력이 있다고 확정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 166,000,000원, 저가 매수 여부는 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 같은 166,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 동일 건물의 유사한 공장 호실에 대한 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서는 이 금액이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

지식산업센터는 같은 건물 안에서도 전용면적, 호실 위치, 접근성, 실제 이용 상태와 임대수요 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기보다 실제 거래와 임대차 조건을 먼저 검증해야 합니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가격이 확정된 것은 아닙니다. * 각 회차의 인수 0원은 계산상 표시로, 신융합의 미확정 임차권은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액 331,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 168,924,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 285,709,048원입니다. 이는 등기상 채권최고액과 구별해야 하며, 배당표는 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 실제 확정 채권액, 공동담보 관계, 배당요구, 조세 및 우선변제 항목 등에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 북동측 인근에 위치합니다. 고덕국제화계획지구 내 지식산업센터와 지원시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 근거리에 평택고덕IC가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 7층 736호입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 및 주차장 시설이 있습니다.
• 용도. 건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 주거 용도로 기재된 점유자의 실제 이용 상태와 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 사다리형 유사 토지로 공업용 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 대, 토지면적은 8,793.1㎡이며 토지 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 도로. 토지 외곽에 포장도로가 개설돼 있고 차량 주출입구는 북동측에 있습니다. 중로각지 및 중로3류 도로 접합 조건이 확인됩니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 일부 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래허가구역 지정 사항도 기재돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 점유자의 실제 주거 사용에 관한 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 입주 가능 업종과 사용 제한, 실사용 수요, 임대조건 등에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 동일 건물의 거래 사례를 중심으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신융합의 실제 점유 확인. 736호 현장 방문과 현황조사를 통해 점유자 신원, 점유 개시 시점, 임차인인지 여부 및 실제 사용 용도를 확인해야 합니다.
• 임대차보증금 및 대항력 확인. 임대차계약서, 전입신고일, 확정일자, 사업자등록 관련 자료, 배당요구 여부를 확인하고 2023.09.21 근저당 설정일과 대조해야 합니다.
• 주거 사용의 법적 문제. 공장 용도의 지식산업센터에서 주거 점유가 이루어지는 사정과 관련 법령 적용 여부를 검토해야 합니다. 임차권의 보호 여부를 사용 용도 표시 하나만으로 결정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 같은 층 735호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 등기 상태와 경매 진행 관계, 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 같은 건물 내 유사한 공장 호실의 최근 매매사례와 실제 임대조건을 확인하기 전에는 166,000,000원이 적정하거나 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서 원본과 매각기일별 공고를 통해 특별매각조건, 매수인 인수사항 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·인도. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자의 인도 가능성, 명도 절차와 관련된 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 최종 권리 재확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조해 추가 권리 및 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수위험 해소”

이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2023년 9월 21일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 예상 미배당액 168,924,000원도 그 자체로 매수인이 떠안는 채무는 아닙니다.

그러나 더 중요한 문제가 남아 있습니다. 신융합 1명의 점유가 확인되지만 보증금, 전입신고일, 확정일자 및 대항력이 확정되지 않았습니다. 따라서 예상배당표에 인수 0원으로 표시됐다는 이유만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하면 실제 취득 부담은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

가격 측면에서도 아직 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 166,000,000원이며, 지식산업센터의 최근 실거래 가격과 비교해 할인 여부를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 공장 용도 특유의 입주·사용 조건과 주거 점유 문제까지 고려하면, 신건 가격에 곧바로 응찰할 이유를 권리분석만으로 확보했다고 보기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 소멸 구조는 명확하지만, 임차인 인수위험과 가격 적정성은 보류’입니다. 신융합의 임대차관계와 실질취득 부담을 확정하고, 같은 건물의 거래 및 임대시장을 검증한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.