광주지방법원 2026타경318. 나주시 중앙동 3-1, 도로명 나주로 200에 있는 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 재활요양센터의 물리치료실·사무실 등이고, 건물은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 구조입니다. 감정가 7,580,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 4,244,800,000원, 감정가의 56%입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 소유자는 주식회사나주디알원이고, 2024.12.11. 광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·근저당·가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 점유관계가 두 갈래로 조사됐기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경318 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층101호 · 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 재활요양센터(물리치료실, 사무실 등) |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 |
| 감정가 / 최저가 | 7,580,000,000원 / 4,244,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 5,189,469,280원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2015년과 2021년에 설정됐던 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐고, 2025.04.22. 주식회사 만호산업의 가처분 역시 2025.09.17. 해제되어 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당입니다. 2026.01.12. 같은 광주새마을금고가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 한 명은 후순위, 한 명은 판정 보류
| 점유자 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 시니어델리 | 사무실 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시니어 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 유한회사 시니어델리는 전입신고일 2025.02.17.로 말소기준 2024.12.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘시니어’는 전입일도, 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 해석 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 4,244,800,000원으로 감정가 7,580,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시에는 2,971,360,000원(39.2%), 4회 유찰 시에는 2,079,951,999원(27.44%)으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다.
따라서 “감정가 대비 44% 할인”만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 재활요양센터로 사용 중인 근린시설이라는 용도 특성상 아파트처럼 단순한 동일평형 비교를 적용할 수 없고, 환금성과 매수층도 별도로 봐야 합니다. 현재 확인 가능한 가격 사실은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%가 됐다는 것까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,244,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,848,000원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 4,199,952,000원 |
| 미배당 | - | 1,800,048,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 44,848,000원을 제외한 4,199,952,000원이 광주새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,800,048,000원입니다. 이 근저당의 미배당 자체는 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수는 계속 줄어든다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (56%) | 4,244,800,000원 | 4,199,952,000원 | 1,800,048,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39.2%) | 2,971,360,000원 | 2,939,246,400원 | 3,060,753,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27.44%) | 2,079,951,999원 | 2,056,752,479원 | 3,943,247,521원 | 0원 |
신청채권자 광주새마을금고의 청구액은 5,189,469,280원입니다. 현재 회차 배당예상액 4,199,952,000원으로는 청구액 전액을 충족하지 못하고, 추가 유찰 시 회수액은 더 줄어듭니다. 다만 등기상 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 북동측 인근의 상가지대로, 근린생활시설·점포·상가가 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 나주버스터미널이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 101호는 재활요양센터의 물리치료실·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지하1층·지상6층, 위생·급배수·화재탐지·승강기·시스템에어컨 냉난방·소화전·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 도로에 접하고 북측으로 폭 3미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 1,412㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘시니어’ 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 이 항목이 권리분석의 최우선 확인사항입니다.
- 유한회사 시니어델리. 전입일 2025.02.17.로 말소기준 2024.12.11.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금과 우선변제 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.
- 산정 인수 0원과 확정 인수 0원을 구분. 현재 배당 시뮬레이션은 인수 0원이지만 미상 점유자가 있어 최종 판단 전 권리자료 대조가 필요합니다.
- 감정가 대비 할인율만 보지 않기. 2회 유찰·56%라는 수치 자체는 시세 대비 저가임을 뜻하지 않습니다.
- 재활요양센터 이용상태 확인. 물리치료실·사무실 등 현재 시설과 점유가 명도·재사용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당은 지하1층 101호와 1층 107호가 공동담보로 기재되어 있어 관련 권리관계를 원본 등기와 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 뼈대는 단순하지만, 점유가 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 문제는 등기 밖의 점유입니다.
유한회사 시니어델리는 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 별도로 조사된 ‘시니어’는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 지금 단계에서 “임차인 리스크가 없다”고 결론 내릴 수 없습니다. 또한 감정가 7,580,000,000원에서 2회 유찰되어 4,244,800,000원까지 내려왔다고 해도 시세 비교 근거 없이 “싸다”는 가점을 줄 수 없습니다.
등기 권리는 정리형, 점유 권리는 확인형, 가격은 보수적으로. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다. 미상 점유자의 전입·보증금이 확인되어 인수 위험이 제거되는지, 재활요양센터라는 용도에서 현재 최저가가 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은지를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 완성됩니다.
