광주지방법원 2026타경318. 전라남도 나주시 중앙동 3-1, 나주로 200 소재 건물의 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 재활요양센터(물리치료실·사무실 등)이며, 현재 최저매각가는 감정가 7,580,000,000원에서 3회 유찰된 3,395,840,000원입니다. 신청채권자는 광주새마을금고이고 청구액은 5,189,469,280원입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 과거 광주농업협동조합·김대식·광주원예농업협동조합의 근저당권과 하나은행·수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.11. 설정된 광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 2025.04.22. 주식회사 만호산업의 가처분도 2025.09.17. 해제되어 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경318 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층101호 · 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 재활요양센터(물리치료실, 사무실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 · 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 |
| 감정가 / 최저가 | 7,580,000,000원 / 3,395,840,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 5,189,469,280원 |
| 말소기준 | 2024.12.11. 을구 7번 광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도 확인
현재 말소기준권리는 을구 7번 광주새마을금고 근저당권입니다. 2026.01.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 주식회사 만호산업의 2025.04.22. 가처분은 경매 전에 이미 해제·말소됐습니다. 등기상 확인되는 매수인 인수 권리는 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 판정 미완료
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 시니어델리 | 사무실 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 시니어 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유한회사 시니어델리는 말소기준일인 2024.12.11.보다 늦은 2025.02.17. 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘시니어’는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금도 확인되지 않아 배당·인수 규모 역시 판정 전 단계입니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 3,395,840,000원으로 감정가 7,580,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,395,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,358,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 3,359,481,600원 |
| 미배당 | - | 2,640,518,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 36,358,400원을 제외한 3,359,481,600원이 광주새마을금고에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 기준 미배당은 2,640,518,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 전입·보증금 미상의 임차인 ‘시니어’ 확인 결과에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 북동측 인근이며, 근린생활시설·점포·상가가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 나주버스터미널이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 남측은 왕복 2차선, 북측은 폭 3미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 면적 1,412.0㎡의 평지·사다리형 상업용 토지이며, 준주거지역이고 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 시스템에어컨 냉·난방, 소화전, 스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역·도시지역·준주거지역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘시니어’ 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준인 2024.12.11.보다 빠른지 늦은지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 대항력 가능·미상인 ‘시니어’의 보증금은 인수 위험 판단에 직접 연결됩니다.
- 용도·점유 확인. 근린시설이지만 재활요양센터로 이용 중이며, 임차 조사에는 사무실과 주거 점유가 함께 확인됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 44.8%이나 비교 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 다회 유찰 사유 확인. 3회 유찰된 만큼 실제 점유상태·시설 상태·운영 용도·환금성을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%라는 숫자보다 미상 임차인을 먼저 닫아야 한다”
이 사건은 감정가 7,580,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 3,395,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락폭만으로 안전한 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 비교 실거래가 없고, 근린시설·재활요양센터 용도에 3회 유찰이 겹쳐 환금성 검증이 필요합니다. 권리 쪽에서도 유한회사 시니어델리는 대항력이 없지만, ‘시니어’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차관계와 시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
