🏷️ 감정가 44.8% 🛡️ 인수 0원 👤 점유자 1곳 🔁 3회 유찰
광주지방법원 2026타경318. 나주시 중앙동 3-1, 나주로 200 소재 집합건물의 근린시설입니다. 감정평가상 해당 건물은 지하1층/지상6층 철근콘크리트 라멘조이고, 대상 호실은 재활요양센터의 면회실·식당 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사나주디알원이며, 2024.12.11. 설정된 광주새마을금고 근저당 채권최고액 6,000,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 392,896,000원으로 감정가 877,000,000원의 44.8% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 없어, 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 근린시설·재활요양센터라는 사용 형태와 이미 3회 유찰된 이력을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 지하1층101호 · 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 재활요양센터(면회실, 식당 등) 이용 |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 |
| 감정가 / 최저가 | 877,000,000원 / 392,896,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 5,189,469,280원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 매수인 인수 0원
등기부상 과거 신탁과 기존 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.22. 설정됐던 주식회사 만호산업의 가처분도 2025.09.17. 해제로 말소됐고, 2026.01.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 시니어델리 | 사무실 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 유한회사 시니어델리 1곳이며 사무실로 사용합니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 원본 조사서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 44.8%, 그러나 시세 비교자료 없음
현재 최저매각가 392,896,000원은 감정가 877,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 실제로 재활요양센터 용도로 이용 중입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 수준에서 시장의 응찰이 형성되지 않았음을 보여줍니다. 따라서 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 가격 점수를 높게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,300,544원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 386,595,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 392,896,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 6,300,544원 후 광주새마을금고에 386,595,456원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,613,404,544원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 392,896,000원 | 44.8% | 386,595,456원 | 5,613,404,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 314,316,800원 | 35.84% | 309,116,365원 | 5,690,883,635원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 251,453,440원 | 28.67% | 247,133,092원 | 5,752,866,908원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 인수금 변동이 아니라 근린시설 자체의 적정 매입가와 환금성입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나주버스터미널 북동측 인근이며 근린생활시설·점포·상가 등이 위치한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 나주버스터미널이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 재활요양센터의 물리치료실·사무실·면회실·식당 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지하1층/지상6층이며, 승강기·화재탐지·시스템에어컨 냉난방·소화전·스프링클러 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,412㎡ 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 서측 왕복4차선, 남측 왕복2차선, 북측 폭 3미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역·개발촉진지구·배수구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 유한회사 시니어델리의 실제 점유 범위, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 재활요양센터로 영업·사용 중인 공간인 만큼 인도 일정과 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 상가·근린시설의 실제 임대수익과 거래사례를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 기존 재활요양센터 설비와 내부 인테리어를 그대로 활용할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 추가 비용이 크게 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 준주거지역과 비행안전·역사문화환경보존 관련 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당이고, 조사된 점유자의 전입은 그 이후여서 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 877,000,000원에서 세 차례 유찰돼 392,896,000원까지 내려온 사실을 곧바로 “싼 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래시세가 없고, 근린시설이면서 재활요양센터로 사용 중이라는 특수성이 있습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 인수 위험이 아니라 현재 392,896,000원이 실제 수익가치·매매가치에 비해 충분히 낮은지 확인하는 데 있습니다.
