광주지방법원 2026타경318. 전라남도 나주시 중앙동 3-1 지하1층101호의 근린시설로, 감정평가상 재활요양센터의 면회실·식당 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사나주디알원이고, 2024.12.11. 설정된 광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권을 원인으로 2026.01.12. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계에서 중요한 점은 현황조사상 점유자인 유한회사 시니어델리입니다. 사무실 용도로 조사됐고 전입일은 2025.02.17.입니다. 말소기준일 2024.12.11.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경318 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 지하1층101호 · 도로명 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 재활요양센터(면회실, 식당 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 |
| 감정가 / 최저가 | 877,000,000원 / 491,120,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 5,189,469,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차점유, 인수 0원
과거 설정됐던 광주농업협동조합·김대식·계림신용협동조합의 근저당권과 하나은행·수협은행 신탁은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.22. 주식회사 만호산업이 설정한 가처분 역시 2025.09.17. 해제로 말소됐고, 2026.01.12. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 시니어델리 | 사무실 | 2025.02.17. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 56%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 877,000,000원에서 현재 최저매각가는 491,120,000원이고, 2회 유찰·감정가 56% 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 343,784,000원, 4회 유찰 시 240,648,799원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 491,120,000원 | 5,516,191,200원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 343,784,000원 | 5,661,828,976원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 240,648,799원 | 5,763,520,284원 |
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 재활요양센터로 이용 중인 근린시설은 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래를 바로 대입하기 어렵기 때문에 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 491,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,311,200원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 483,808,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,311,200원을 제외한 483,808,800원이 광주새마을금고 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,516,191,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·점포·상가 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 나주버스터미널이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 3미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,412.0㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 시스템에어컨 냉·난방, 소화전, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 재활요양센터의 면회실·식당 등으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가가 감정가 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 나주시 중앙동 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익을 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 유한회사 시니어델리는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 현황상 재활요양센터의 면회실·식당 등으로 이용 중이므로 낙찰 후 직접 사용·재임대·용도변경 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당권에는 전라남도 나주시 중앙동 3-1 제1층 제101호와 제1층 제107호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 매각·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 491,120,000원, 3회 유찰 시 343,784,000원, 4회 유찰 시 240,648,799원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 임대차관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% = 싸다”는 공식은 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.11. 광주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 유한회사 시니어델리의 전입은 2025.02.17.이라 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격의 적정성입니다. 감정가 877,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 491,120,000원, 감정가 56%까지 내려왔지만 이 물건의 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 재활요양센터로 이용 중인 근린시설이라는 특성과 이미 2회 유찰됐다는 사실까지 감안하면, 이 물건은 권리는 비교적 안전하되 가격·수익성 검증이 승부처입니다.
