의정부지방법원 2025타경72151. 포천시 창수면 가양리 일대 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 사무실·기숙사 및 경비실로 이용 중이며 소유자는 주식회사두가입니다. 감정가 1,651,348,200원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 566,413,000원으로 내려왔습니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 2014년 1월 17일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 702,600,000원이 말소기준이며, 이후 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류와 압류 일부는 이미 해제·말소됐습니다. 현재 회차 예상배당에서는 근저당 채권최고액 중 144,251,130원이 미배당되지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 창수면 가양리 285-1 · 가양리 285-7, 285-1 제1동 · 경기도 포천시 창수면 가영로 255 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실·기숙사, 경비실로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사두가 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,651,348,200원 / 566,413,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 550,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.01.17. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 702,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 이동식 컨테이너박스(감정평가서상 ㅁ) 제외 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
소유권보존 이후 첫 담보권인 농협은행 근저당이 말소기준입니다. 2014년과 2016년 이후 등기된 가압류·압류는 해제돼 이미 말소됐거나, 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025년 4월 22일 농협은행이 임의경매를 신청했고, 이후 포천시 압류도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력은 없음
보증기관 대위나 승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 점유자는 3명입니다. 세 점유자의 전입일은 모두 2014년 1월 17일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 김재홍·김일우의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 공장 인도와 점유 이전을 위한 명도 절차는 별도로 남습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재홍 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에코휴머스 (대표자 박덕재) | 2024.03.20 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일우 | 2017.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 유찰 — 34.3%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,651,348,200원의 34.3%인 566,413,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 공장·토지이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 가격이 내려왔다는 의미와 함께, 일반 주거용 부동산보다 제한적인 수요·금융·활용 조건을 시장이 반영했을 가능성도 보여줍니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 566,413,000원 | 34.3% | 558,348,870원 | 144,251,130원 |
| 4회 유찰 시 | 396,489,100원 | 24.01% | 390,138,253원 | 312,461,747원 |
| 5회 유찰 시 | 277,542,370원 | 16.81% | 272,856,777원 | 429,743,223원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 558,348,870원이 농협은행 근저당에 배당돼 신청 청구액 550,000,000원을 충족하는 시나리오입니다. 4회 또는 5회 유찰 시에는 예상배당액이 신청 청구액보다 낮아집니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,064,130원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 702,600,000원 | 558,348,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 144,251,130원 |
집행비용은 매각가의 1.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 공장·토지 이용 및 규제
- 이용상태. 건물은 공장, 사무실·기숙사 및 경비실로 이용 중입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 건물구조. 일반철골구조 또는 경량철골구조의 난면판넬지붕 단층 건물이며, 외장경량판넬·내장샌드위치판넬·하이새시창호 구조입니다.
- 입지. 가양2리 마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 지방도로변 농촌지대로 농경지·농가주택·공장이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 토지 현황. 공장용지·공업용, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 331.0㎡, 공시지가는 101,300원/㎡입니다.
- 주요 규제. 농림지역, 성장관리계획구역, 농업진흥구역, 임업용산지, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물은 포함됩니다. 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 김재홍, 주식회사 에코휴머스, 김일우가 각각 어느 건물과 공간을 점유하는지 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 김재홍·김일우의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없어도 공장 운영과 시설 철거·이전이 얽히면 인도 완료까지 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다.
- 매각 대상 경계. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 이동식 컨테이너박스를 감정평가서 도면 및 현장과 대조하세요.
- 기계·동산 구분. 건물 내부 설비와 생산시설이 부동산에 부합하는지, 임차인 또는 제3자 소유 동산인지 확인하세요.
- 토지규제 검토. 농림지역·농업진흥구역·임업용산지·배출시설설치제한지역 등에서 현재 공장 이용과 향후 증축·업종변경이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 시세 별도 산정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 토지·건물·시설의 개별 가치와 임대수익을 별도로 산정하세요.
- 배당표 재확인. 당해세와 최우선변제금은 예상배당에 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공장 자체를 사는 판단이 남는다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 점유자 세 명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에서 근저당권자에게 144,251,130원의 미배당이 생기지만, 이 금액 역시 매수인이 부담하지 않습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 매력이 완성되지는 않습니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 공장·토지는 활용 업종, 임대수요, 금융 가능성, 명도 난도에 따라 가치 편차가 큽니다. 여기에 농림지역·농업진흥구역, 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 겹칩니다. 권리분석은 통과, 가격과 활용성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.
