🔥 3회 유찰 🏷️ 감정가 34% 💰 인수 260,000,000원 👥 실제 임차인 14명
대구지방법원 2024타경5004. 각산동 반야월로 277의 자동차매매장 관련 집합건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 자동차매매장 사무실·전시장·성능검사실이고, 주변도 자동차매매장 등 자동차관련시설과 중소규모 공장, 공동주택·학교가 혼재합니다. 대표 주소만 보면 1층103호처럼 보이지만 실제 분석 범위는 여러 층·여러 호실에 걸쳐 있어 일반적인 단일 호실 경매처럼 접근하면 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2022.06.17 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 국민은행 추가근저당, 대구은행·하이골든래빗제칠차 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류 등이 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 현황조사상 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인이 6명이고, 현재 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 합계 260,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경5004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 반야월로 277(각산동), 1층103호 외 일괄매각 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 자동차매매장(사무실·전시장·성능검사실) |
| 소유자 | 주식회사카프랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 30,887,608,600원 / 10,594,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 18,571,041,532원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 29,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 현황상 호수와 건축물현황도면상 호수가 일부 상이 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
핵심은 2022.06.17 국민은행 근저당입니다. 기존 침산새마을금고 근저당과 참저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 신탁 역시 소유권이 주식회사카프랜드로 귀속되면서 말소됐습니다. 이후 설정된 금융기관 근저당과 서울보증보험 가압류, 국·동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명, 대항력 6명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 카플러스 | 105호 | 2020.12.30 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 허재균 | 201호 | 2023.02.09 | 50,000,000원 | 3,403,636원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장승환 | 202호 | 2024.04.11 | 50,000,000원 | 3,403,636원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장강호 | 203호 | 2020.05.26 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 정병태 | 301호 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성봉 | 301호,302호 | 2020.05.20 | 50,000,000원 | 3,400,000원 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 박나은 | 401호 | 2024.04.17 | 30,000,000원 | 4,090,909원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동휘 | 402호 | 2024.04.17 | 30,000,000원 | 4,090,909원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조소윤 | 404호 | 2024.02.06 | 50,000,000원 | 4,200,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.06 | 없음 |
| 심태우 | 501호 | 2021.09.02 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 현병우 | 502호 | 2020.05.26 | 50,000,000원 | 3,800,000원 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 곽대운 | 504호 | 2020.07.24 | 30,000,000원 | 3,800,000원 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 케이에 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하이엠 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
* 장강호·허성봉·심태우·현병우·곽대운에 대해서는 2026.06.05 채무자겸소유자가 차임공제·조정성립 등을 이유로 대항력이 없다는 취지의 재현황조사신청서를 제출했습니다. 또한 2026.06.08 채권자는 허성봉·현병우·곽대운에 대해 새로운 임대차 체결 및 조정성립 (대구지법 2024가합202250)을 이유로 현황재조사를 신청했습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션은 이들을 포함한 대항력 임차인 보증금 260,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고 있으므로, 재조사 결과가 확정되기 전에는 보수적으로 인수 위험을 남겨두는 편이 타당합니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리·물건 리스크는 남는다
현재 최저매각가는 감정가 30,887,608,600원의 34% 수준인 10,594,450,000원입니다. 4회 유찰 시 7,416,115,000원, 5회 유찰 시 5,191,280,500원으로 내려갑니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 260,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다. 즉 현재 회차 실질취득은 10,854,450,000원이며, 단순 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 실제 자금부담을 과소평가하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 10,594,450,000원 | 260,000,000원 | 48,382,604,689원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 7,416,115,000원 | 260,000,000원 | 51,529,156,339원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 5,191,280,500원 | 260,000,000원 | 53,731,742,494원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,594,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 108,344,500원 |
| 인수 · 주식회사 카플러스 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장강호 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 허성봉 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 심태우 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 현병우 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽대운 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 29,880,000,000원 | 10,486,105,500원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 16,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 하이골든래빗제칠차주식회사 | 6,019,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,569,710,189원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 58,868,710,189원 중 예상 배당은 10,486,105,500원, 미배당은 48,382,604,689원입니다. 매수인 인수액 260,000,000원은 배당대금 밖에서 별도로 부담하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 동부고등학교 남측 인근. 자동차매매장 등 자동차관련시설, 중소규모 공장, 공동주택 및 학교가 혼재한 지역입니다.
- 이용. 자동차매매장 사무실·전시장·성능검사실 등으로 이용 중인 특수 상업·업무시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측 4차로, 서측 2차로, 북측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 잡종지 3,176㎡, 평지·가로장방·중로각지. 공시지가 1,760,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·준주거지역이며 소로2류·중로3류 도로와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 자동차매매장이라는 특정 업종 중심의 이용상태이고 3회 유찰된 사건이므로, 일반 주거용 집합건물과 같은 매수층을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 6명 원본 재확인. 현재 계산상 카플러스·장강호·허성봉·심태우·현병우·곽대운의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 재현황조사 결과 확인. 장강호·허성봉·심태우·현병우·곽대운에 대한 대항력 부정 취지의 신청과 허성봉·현병우·곽대운의 새로운 임대차·조정성립 내용을 실제 매각물건명세서와 재조사 결과에서 확정해야 합니다.
- 카플러스 별도 점검. 카플러스는 위 재조사 신청 명단 밖에 있으므로 보증금 30,000,000원 인수 위험을 독립적으로 봐야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 케이에·하이엠은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두고 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정비용. 2026.07.01 위반건축물 등재 사유와 원상회복 범위, 이행강제금 부담 가능성을 동구청 건축주택과 확인이 필요합니다.
- 호수 대조. 현황 표시 호수와 건축물현황도면이 일부 다르므로 각 호실의 실제 위치와 점유자를 도면·현장·임대차계약서로 일치시켜야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 집합건물의 점유·사용 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 10,854,450,000원과 위반 시정·명도·인수 부담을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 30,887,608,600원에서 최저가 10,594,450,000원까지 내려온 3회 유찰·감정가 34%입니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 더 앞에 놓아야 할 숫자가 있습니다. 현재 배당표가 잡고 있는 매수인 인수 260,000,000원입니다. 이를 더한 현 회차 실질취득은 10,854,450,000원입니다.
여기에 2026.06.05·2026.06.08 제출된 임차인 재현황조사 쟁점, 대항력 판정이 불가능한 미상 점유자, 현황상 호수와 공부상 호수 불일치, 2026.07.01 위반건축물 등재와 시정명령· 이행강제금 가능성이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”는 논리로 접근할 대상이 아니라, 임차관계와 위반사항을 먼저 확정해야 하는 고난도 일괄매각 물건입니다. 가격보다 선행할 것은 권리와 현황의 확정입니다.
