의정부지방법원 2025타경72312. 경기도 포천시 군내면 용정리 포천웰플렉스용정산단 2층 228호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 분류되는 집합건물로, 일반 주거용 아파트와는 수요층과 이용 목적이 다릅니다. 감정가 217,000,000원이었던 물건이 4회 유찰을 거쳐 52,102,000원에 매각을 앞두고 있습니다.

등기부를 보면 박순이 소유의 물건으로, 2024년 1월 29일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 211,200,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 유케이제십차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 211,200,000원이며, 이후 2025년 3월 27일 토스뱅크 가압류(45,750,863원), 2025년 5월 14일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

소유권의 흐름도 함께 확인할 필요가 있습니다. 최초 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2024년 1월 29일 신탁등기가 말소되면서 박순이 명의로 소유권이 이전되었습니다. 등기 거래가액은 212,139,000원입니다. 이는 과거 소유권이전 거래금액으로, 현재 시장에서 동일 금액에 매각할 수 있다는 의미는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%, 시세의 24%는 아니다

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 217,000,000원에서 현재 최저매각가 52,102,000원으로 떨어졌다는 사실입니다. 감정가 대비 최저가는 약 24.01%입니다. 하지만 이는 감정평가액과 경매 최저가격의 비율이지 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

기존 소유권이전 거래가액 212,139,000원과 감정가 사이에는 큰 차이가 없지만, 이 과거 거래가액을 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 현재의 실거래 수준이나 매도 가능한 가격을 확인하기 전까지 최저가 52,102,000원이 시장 대비 저렴한지는 판단 보류가 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 기준으로 한 추정치입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액을 기준으로 배당을 추산했으며, 토스뱅크 가압류는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 당해세 및 미확인 우선변제채권 등은 별도 반영되지 않았습니다. 미배당 채권과 매수인이 인수하는 채무는 구별됩니다.

현재 최저가에 매각된다면 매각대금 52,102,000원 가운데 집행비용 1,337,836원을 제외한 50,764,164원이 국민은행 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권의 채권최고액과 토스뱅크 청구금액을 합산한 256,950,863원에 비해 배당재원이 크게 부족합니다. 그렇더라도 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 이상, 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천용정일반산업단지 내 소재하며, 주위에 중·소규모 공업단지, 배후 아파트단지 및 근린생활시설이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북측은 중로, 동측과 남측은 대로에 접하는 입지입니다.
• 건물·시설. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 기재되어 있습니다. 분석 대상은 2층 228호의 공장(지식산업센터)입니다.
• 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등의 제한도 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 기재되어 있으므로 실제 계약·취득에 적용되는 요건을 확인해야 합니다.
• 토지. 공장용지이며, 공시지가는 434,700원/㎡입니다. 전체 토지면적은 13,330.5㎡로 기재되어 있으나 이를 해당 호실의 전용면적 또는 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 공부·이용상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 사용 목적의 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 지식산업센터 공장 호실이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 입주 가능 업종, 산업단지 관리기준 및 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대 시세 확인. 감정가 대비 24.01%만 보고 응찰하지 말고, 포천웰플렉스용정산단 내 유사 공장 호실의 최근 거래가격과 임대수요, 현재 매물 호가를 함께 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 조사. 가격 외에 입주업종 제한, 공실, 수요 부족, 내부 상태 등의 사유가 있는지 확인하세요. 추가 유찰을 가정한 최저가도 실제 매각 여부와 별개로 검토해야 합니다.
• 사용 가능 업종·취득 제한. 산업단지 내 지식산업센터이므로 해당 호실의 입주 자격, 사용업종, 관리기관 절차 및 토지거래허가 관련 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 계약관계, 사업자등록, 인도 가능성 및 매각물건명세서상 인수 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 비용. 체납 관리비와 공용부분 비용, 실제 관리·유지 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 등기·신탁 이력 확인. 과거 신탁원부 제2023-1152호와 신탁등기 말소, 소유권이전 및 근저당권 설정의 관계를 원본 서류와 대조하세요.
• 배당·권리 재점검. 국민은행 채권최고액 211,200,000원과 경매 청구액 235,324,164원은 서로 다른 금액입니다. 채권양도 경위, 실제 채권액, 당해세 및 우선변제채권을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 기일의 진행 여부와 최저매각가격, 입찰보증금 및 매각조건은 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 권리와 가격의 평가를 반드시 분리해야 하는 사례입니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당 추산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계 미상으로 실제 점유·명도 위험까지 해소되었다고 볼 수는 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 217,000,000원에 대한 최저가 52,102,000원은 분명 큰 낙폭이지만, 현재 시장가격과 비교하지 않고 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 4회 유찰된 지식산업센터 공장 호실이라는 점은 향후 처분 가능성과 실제 사용 조건에 대한 검증을 요구합니다.

결론은 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하나, 입찰 판단은 보류입니다. 임대차·점유 확인, 사용 가능한 업종, 실거래 시세 및 재매각 수요를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 그 가격에 취득한 공장 호실을 실제로 사용할 수 있고, 향후 다시 매각할 수 있는가에 있습니다.