의정부지방법원 2025타경72312. 포천용정일반산업단지 안에 있는 포천웰플렉스용정산단 제2층 228호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물의 2층 호실입니다. 박순이 소유로 등기된 뒤 2024년 1월 29일 국민은행 근저당권 211,200,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 3월 27일 토스뱅크 가압류 45,750,863원이 등기됐고, 2025년 5월 14일 유케이제십차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 기존 신한자산신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 제2층 제228호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(공장·지식산업센터) · 지하 2층/지상 11층 중 2층 |
| 소유자 | 박순이 · 2024.01.29. 소유권이전 · 거래가액 212,139,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰·감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도전 주식회사 국민은행) / 235,324,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 1월 29일 설정된 주식회사 국민은행 근저당권 211,200,000원입니다. 토스뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액은 낙찰자에게 승계되는 것이 아니라 채무자에 대한 미회수 채권으로 남습니다.
② 가격·회차 분석 — 24%라는 숫자만으로 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 24.0%입니다. 감정가에서 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일 호실이나 인근 유사 지식산업센터의 실거래 비교가 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,102,000원 | 24.01% | 206,186,699원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,471,400원 | 16.81% | 221,535,948원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,529,980원 | 11.76% | 232,280,423원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 구조가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 공장·지식산업센터 호실은 실제 사용 가능성, 공실, 관리비, 임대수요와 매각 가능성을 함께 검토해야 하며, 4회 유찰 자체도 가격과 환금성을 보수적으로 검증해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,337,836원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 211,200,000원 | 50,764,164원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 45,750,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당에 배당되고, 토스뱅크 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 채권자 총 미배당액은 206,186,699원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 포천용정일반산업단지 안에 있으며, 주변은 중·소규모 공업단지와 배후 아파트단지, 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 228호는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 호실입니다. 건물에는 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지는 인접도로와 등고평탄한 형태이며 북측 중로, 동측과 남측 대로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역이며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 13,330.5㎡이며 공시지가는 434,700원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 24.0%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 산업단지 내 유사 지식산업센터 호실의 최근 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현장 점유자와 사업자등록, 사용 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공장 이용 가능성. 실제 업종이 준공업지역·산업단지·배출시설 제한과 충돌하지 않는지, 호실의 내부 상태와 설비가 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 장기 공실 여부와 미납 관리비, 공용부분 부담 및 취득 후 보유비용을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 206,186,699원이지만, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 2024년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸해 권리 구조는 비교적 명확합니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 4회 유찰 끝에 감정가의 24.0%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 증명이 아니라, 이 공장·지식산업센터 호실의 실제 수요와 환금성을 더 엄격히 확인해야 한다는 신호입니다.
권리는 통과, 가격은 검증. 동일 산업단지 내 매매·임대 사례와 점유 상태, 관리비·공실비용, 실제 공장 이용 가능성을 확인한 뒤에야 52,102,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 감정가 할인율보다 실제 시장에서 다시 팔거나 임대할 수 있는지가 이 물건의 핵심입니다.
