의정부지방법원 2025타경72312. 포천용정일반산업단지 내 포천웰플렉스용정산단 8층 805호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-기숙사)로 기재돼 있습니다. 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,044,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2024.01.29. 설정된 국민은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후 접수된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한자산신탁 명의의 신탁등기도 박순이 명의 소유권이전과 함께 말소돼, 현재 자료상 매수인이 승계할 등기권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지원시설-기숙사) · 지하 2층/지상 11층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박순이 (단독소유 · 거래가액 108,166,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사 국민은행) / 235,324,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.29. 접수된 주식회사국민은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 케이제이피디앤드씨 가압류 137,902,682원, 토스뱅크 가압류 45,750,863원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 37,044,000원으로 감정가 108,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 산업단지 내 공장 지원시설-기숙사입니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 37,044,000원 | 207,676,337원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,930,800원 | 218,589,499원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 18,151,560원 | 226,228,713원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 현재 회차 207,676,337원에서 4회 유찰 시 218,589,499원, 5회 유찰 시 226,228,713원으로 늘어납니다. 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이제이피디앤드씨 | 137,902,682원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 45,750,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 243,653,545원 중 채권자 예상배당은 35,977,208원이며, 미배당액은 207,676,337원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 포천웰플렉스용정산단 805호는 감정평가상 공장 지원시설인 기숙사로 이용됩니다. 일반 공동주택과 수요층이 다르므로 실제 사용 목적과 거래 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 입지. 포천용정일반산업단지 내에 있으며, 주변은 중·소규모 공업단지와 배후 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북측 중로, 동측과 남측 대로에 접하며 지형은 평지의 사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 지역·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 토지면적은 13,330.5㎡, 공시지가는 434,700원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 대상을 조사하세요.
- 용도 확인. 805호의 감정평가상 이용상태는 공장 지원시설-기숙사입니다. 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용 가능 범위를 원문으로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격을 평가하지 말고, 같은 산업단지 내 유사 지원시설의 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 환금성 검토. 3회 유찰된 물건입니다. 향후 매각 대상이 일반 주택 수요자가 아니라 산업단지 종사자·사업체 등으로 제한될 수 있는지 점검하세요.
- 채권양도 자료 대조. 경매신청 채권자와 등기상 근저당권자 표기가 다르므로 채권양도 및 담보권 승계 서류를 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 사용 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별개다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 신탁등기도 이미 말소돼 등기상 권리 난도는 높지 않습니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 산업단지 내 공장 지원시설-기숙사이고, 임대관계가 확인되지 않은 상태에서 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 37,044,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 현장 검증 전 보류입니다. 낮은 최저가보다 실제 점유, 적법한 사용 가능성, 관리비와 유사 매물의 거래·임대 수요를 먼저 확인해야 합니다.
