의정부지방법원 2025타경72312. 경기도 포천시 군내면 용정리 포천용정일반산업단지 안에 자리한 포천웰플렉스용정산단 8층 805호입니다. 감정평가상 해당 호실은 공장 지원시설인 기숙사로 구분됩니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 11층 규모입니다.
등기부상 소유자는 박순이이며, 2024년 1월 29일 소유권을 취득하면서 국민은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이제이피디앤드씨와 토스뱅크의 가압류가 붙었고, 2025년 5월 14일 임의경매가 개시됐습니다. 경매신청 채권자는 유케이제십차유동화전문유한회사로, 경매개시결정에는 양도 전 채권자가 국민은행으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 감정가의 약 4분의 1까지 하락한 가격이 실제 시장가격에 비해 충분히 저렴한지 판단할 근거가 부족하다는 것입니다. 일반 주거용 아파트의 가격 비교 방식을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 8층 805호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 군내면 용정경제로1길 13-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장 지원시설(기숙사) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 중 8층 |
| 소유자 | 박순이 (2024.01.29 소유권이전 · 거래가액 108,166,000원) |
| 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,931,000원 (4회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 24.01% |
| 경매신청 채권자 | 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도 전 국민은행) |
| 청구금액 | 235,324,164원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 1월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 권리 소멸과 점유·명도 문제는 별개입니다. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 명단에 별도 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그런데 시세는?
현재 최저매각가는 25,931,000원으로, 감정가 108,000,000원의 24.01%입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭만 보면 매우 커 보입니다.
| 비교 기준 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 108,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 (4회 유찰) | 25,931,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 예상 최저가 | 18,151,700원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 예상 최저가 | 12,706,190원 | 11.76% |
이 표는 감정가 대비 경매가격의 변화만 보여줍니다. 실제 거래가격에 비해 얼마나 저렴한지는 별도의 문제입니다. 동일 건물·동일 용도 호실의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
이미 4회 유찰됐다는 점 역시 주의해야 합니다. 유찰 횟수만으로 원인을 확정할 수는 없지만, 낮아진 최저가에서도 수요가 충분히 형성되지 않았다는 결과는 확인됩니다. 추가 유찰 시 가격이 더 내려가더라도 매도 가능성과 실제 활용가치가 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 866,758원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 25,064,242원 |
| 2. 가압류 · 케이제이피디앤드씨 | 137,902,682원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 45,750,863원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 866,758원을 제외한 25,064,242원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준으로도 근저당권은 전액 배당받지 못하며, 후순위 가압류권자에게는 배당이 없습니다.
배당계산상 총 채권액은 243,653,545원, 채권자 총 배당액은 25,064,242원으로, 218,589,303원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자들의 회수 부족액이며, 그 자체가 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 실제 배당순위와 금액은 배당기일의 확정채권액·당해세·최우선변제 등 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
추가 유찰될 경우 낙찰예상가와 채권자 회수액은 다음과 같이 달라집니다. 아래 금액은 각 회차의 최저가에 낙찰된다는 가정에 따른 계산입니다.
| 구분 | 현재(4회) | 5회 | 6회 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 25,931,000원 | 18,151,700원 | 12,706,190원 |
| 채권자 총 배당 | 25,064,242원 | 17,424,969원 | 12,077,479원 |
| 미배당액 | 218,589,303원 | 226,228,576원 | 231,576,066원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 포천용정일반산업단지 안에 소재합니다. 주변은 중·소규모 공업단지, 배후 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 8층 805호는 감정평가상 공장 지원시설(기숙사)입니다. 동일 감정평가에 포함된 다른 호실은 공장(지식산업센터)으로 구분돼 있어, 각 호실의 이용상태를 구분해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역에 해당합니다. 토지는 공장용지이며 공시지가는 434,700원/㎡입니다.
- 도로. 북측 중로, 동측·남측 대로에 접하는 입지입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 실제 취득과 이용에 적용되는 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 공장 지원시설(기숙사)은 일반 공동주택과 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 임대·사용 자격과 산업단지 관련 제한이 실제 처분 가능성에 영향을 미칠 수 있어 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물 내 기숙사 용도 호실의 실제 매매사례와 임대 사례를 확보하세요. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 용도 확인. 805호의 건축물대장과 관리규약을 확인하고, 기숙사 사용 및 임대에 필요한 요건을 검토하세요.
- 산업단지 규제. 취득 자격, 사용 제한, 처분 제한 및 토지거래허가 적용 여부를 관계기관과 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 계약서, 전입 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 자금 조달. 공장 지원시설(기숙사)에 적용되는 담보인정 기준, 대출 가능 여부와 실제 자기자금 필요액을 사전에 확인하세요.
- 관리비 체납. 건물 관리주체에 공용부분 체납 관리비와 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 등기·배당 검토. 국민은행 채권의 양도관계, 말소기준권리, 경매신청 채권자 및 채권액을 최신 원본으로 확인하세요.
- 매각범위 확인. 감정평가에는 서로 이용상태가 다른 호실이 기재돼 있으므로, 실제 매각목록·대지권·호실별 평가내역을 원본으로 대조하세요.
- 유찰 위험. 4회 유찰된 이유를 현장 상태, 이용 제한, 임대수요와 함께 조사하세요. 추가 유찰은 더 낮은 최저가를 제공할 수 있지만 매각 가능성을 보장하지 않습니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다, 누가 다시 살 것인가”
이 물건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2024년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류도 매각으로 소멸합니다. 예상 배당액이 채권액에 크게 미치지 못하더라도 그 부족액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
그러나 감정가 108,000,000원의 물건이 25,931,000원까지 하락했다는 사실은 가격 매력의 증명이 아니라 추가 검증이 필요한 신호입니다. 4회 유찰됐고, 물건의 실질 용도는 산업단지 내 공장 지원시설(기숙사)입니다. 임대관계도 명확히 확인되지 않았으며, 최근 거래가격을 통한 시장가치 검증도 이뤄지지 않았습니다.
권리상 인수 추정은 0원, 그러나 가격·환금성 판단은 보류. 먼저 기숙사 이용조건과 실제 매수·임대 수요를 확인하고, 그 결과로 적정 낙찰가를 산정하는 접근이 필요합니다. 지금 중요한 것은 얼마나 할인됐느냐가 아니라, 취득 후 적법하게 이용할 수 있는지, 수익을 만들 수 있는지, 다시 매각할 수 있는지입니다.
