대구지방법원 2025타경781. 대구 북구 구암동 512의 연립/다세대 + 토지 유형 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 테크민턴주식회사이고, 현재 말소기준권리는 2022.05.23 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,001,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오선화·김단아·부산은행의 근저당, 기술보증기금·대구신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 2019년 점유·전입 관계가 두 건 확인됩니다. 주식회사 케이바이오는 보증금 1,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 배당표상 전액 매수인 인수가 반영됐고, 김상웅은 2019.01.28 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 김상웅은 대항력 있다고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 취급해야 하며, 그 보증금이 확인되기 전까지 실질취득 총액의 상단도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 512 · 대구광역시 북구 학정로48길 40-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 테크민턴주식회사 |
| 토지 | 대 264.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 642,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 544,044,000원 / 186,607,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유비에스2312유동화전문유한회사(양도전 주식회사부산은행) / 1,049,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 재매각조건 · 최저매각가격의 20% = 37,321,400원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2022.05.23 부산은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞서 전입한 주식회사 케이바이오와 김상웅은 별도 검토 대상입니다. 케이바이오는 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있고, 김상웅은 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 2024.02.19 전입한 박우상은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이바이오 | 33평방미터 | 2019.05.13 | 1,000,000원 / 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 박우상 | 20평방미터 | 2024.02.19 | 1,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김상웅 | 미상 | 2019.01.28 | 보증금 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 가격 구조 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가격은 감정가 544,044,000원의 34.3%인 186,607,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 357,437,000원이 낮아졌지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰폭입니다. 실질취득 기준으로는 확정 인수액 1,000,000원을 더한 최소 187,607,000원에서 출발하며, 김상웅의 미상 보증금 위험이 추가로 열려 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰 · 감정가 34%) | 186,607,000원 | 1,000,000원 | 187,607,000원+ | 1,445,105,498원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 130,624,899원 | 1,000,000원 | 131,624,899원+ | 1,500,303,850원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 91,437,429원 | 1,000,000원 | 92,437,429원+ | 1,538,908,445원 |
각 회차의 최소 실질취득액에는 케이바이오 보증금 1,000,000원만 반영했습니다. 김상웅 보증금은 미상이라 위 금액보다 실제 부담이 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 3,412,498원 |
| 인수 · 주식회사 케이바이오 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,001,000,000원 | 183,194,502원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 오선화 | 143,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 김단아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 20번 근저당 · 주식회사부산은행 | 48,400,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 265,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,412,498원을 제외한 183,194,502원이 을구 17번 부산은행 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 채권자 총 청구액 1,628,300,000원 대비 미배당은 1,445,105,498원입니다. 케이바이오 보증금 1,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 김상웅 관련 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(가)는 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 판넬 위 아스팔트 슁글지붕 단층이며 기본적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 함지고등학교 남동측 인근으로 단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지자료는 지목 대, 면적 264.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 642,400원/㎡이며 토지이용상황은 주거나지, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역과 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함돼 있습니다.
- 매각 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록7은 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측면적으로 감정평가됐고, 공부상 용도는 일반음식점이나 실제로는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 허가사항. 일련번호(1)~(3) 토지는 단독주택부지로 신축신고돼 있어 허가사항의 취소·승계 가능 여부를 관할 관청에 재확인해야 합니다.
- 응찰 흐름. 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 최저가가 내려왔습니다. 감정가 구간에서 응찰이 이어지지 않았다는 이력 자체는 가격과 권리·물건 특이사항을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김상웅 보증금 확인. 2019.01.28 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 인수 가능액이 열려 있으므로 매각물건명세서와 점유관계를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 케이바이오 인수 반영. 보증금 1,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 응찰가 계산 시 최저가에 반드시 더해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시 주의. 최저가 186,607,000원은 감정가의 34.3%지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득 최소액은 187,607,000원에서 시작합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 37,321,400원이 필요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지·건물의 현황 및 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 실제 이용 차이. 목록7 면적은 공부와 실측이 다르고 공부상 일반음식점이 단독주택으로 이용 중이므로 현황·허가·사용승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 신축신고 승계. 단독주택부지 신축신고와 관련한 허가 취소·승계 가능 여부를 관할 관청에 재확인해야 합니다.
- 배당 외 부담. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표와 최신 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 유찰됐어도 인수액부터 확정해야 한다”
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 케이바이오 보증금 1,000,000원은 매수인 인수로 확정돼 있고, 김상웅은 말소기준보다 앞선 전입임에도 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수위험이 남습니다. 따라서 현재 최저가 186,607,000원만 보고 계산하면 안 되며, 최소 실질취득 187,607,000원 + 미상 인수액으로 접근해야 합니다.
여기에 3회 유찰, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록7 면적 차이, 공부상 일반음식점과 실제 단독주택 이용의 차이, 신축신고 승계 확인까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유와 물건 현황은 아직 정리되지 않은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 김상웅의 실제 임대차관계와 현황·허가관계를 얼마만큼 확정하느냐에 있습니다.
